Acheter ou louer

Jürg Zulliger

Le premier calcul est vite vu. Prenons par exemple un appartement tout à fait ordinaire à Aarau, à Berne ou dans une autre ville de Suisse. Bien sûr, le prix des loyers y diverge fortement. La vie coûte plus cher dans les quartiers cossus que dans les zones périphériques. En moyenne néanmoins, les frais de loyer annuels s’élèvent à environ 20 000 francs.

Economies de 20%

Le même appartement en propriété par étage − autrement dit en bien à l’achat − coûte dans les 600 000 à 750 000 francs. Pour l’acheteur, les intérêts hypothécaires constituent la majeure partie des frais: à l’heure actuelle, une hypothèque fixe de plus de 500 000 francs ne coûte à l’acheteur ou à l’acheteuse que quelque 5000 francs par an (pour un taux d’intérêt de 1%). Nous en tirons donc la conclusion suivante: dans presque tous les cas, ce que l’acheteur dépense directement en paiements courants revient moins cher qu’un loyer.

Bien sûr, ce calcul est largement simplifié. Mais de nombreux experts et économistes en viennent à maintes reprises aux mêmes conclusions. Pour ces dernières années, la conclusion est toujours la même: d’un point de vue purement économique, l’achat d’un appartement ou d’une maison revient donc moins cher qu’une location. Un fait corroboré par le professeur Peter Ilg de l’Ecole supérieure d’économie de Zurich (HWZ − Hochschule für Wirtschaft Zürich): «L’achat est environ 20% moins cher que la location d’un bien immobilier similaire.»

Propriété: ne pas se contenter de faire monter les enchères

Cela vaut également si l’on modifie certaines hypothèses ou si le calcul est plus sophistiqué: en effet, les propriétaires doivent piocher dans leurs propres économies pour pouvoir acheter, des sommes qui ne sont donc plus à leur disposition (part d’apport personnel). Détenir un bien immobilier nécessite donc une immobilisation des ressources financières. Ajoutez à cela le fait que la vente d’un bien ne se fait pas si facilement. En tout état de cause, le changement d’adresse ne peut s’effectuer aussi rapidement que pour une location.

Et pourtant, même en tenant compte de ces facteurs, l’achat reste plus rentable que la location. Et ces conditions ne devraient pas changer pendant l’année en cours. Afin d’éviter la crise économique imminente et d’accorder aux marchés des crédits suffisants, les banques centrales maintiennent des taux d’intérêt extrêmement bas presque partout dans le monde. Tout porte donc à croire qu’en Suisse, les intérêts hypothécaires resteront à un niveau historiquement bas encore longtemps. Selon le professeur Peter Ilg: «Pour un bien immobilier équivalent, l’achat reste plus avantageux tant que le niveau des intérêts hypothécaires reste inférieur à 2%.»

Quelle est la valeur d’un bien?

Pour obtenir des données irréfutables, certains facteurs sont encore à prendre en compte. On ne trouve pas partout sur le marché des biens immobiliers appropriés, que ce soit à l’achat ou à la location. De nombreuses villes sont considérées comme fiefs des locataires. Tout simplement parce que les terrains à bâtir sont rares et très chers. Mais si on analyse tous les aspects plus en détail, on constate que selon l’emplacement, le prestige et le niveau de taxation, les acheteurs doivent payer une sorte de «prime» pour obtenir un bien. Sur les bords de lacs les plus prisés, et de manière générale dans les endroits les plus coûteux de Suisse, les prix d’achat atteignent des sommets. C’est notamment le cas à Saint-Moritz et à Zermatt.

Dans ces endroits, l’option d’acheter est tout bonnement inenvisageable. Pour la simple et bonne raison que les prix de l’immobilier et des terrains sont trop élevés. L’achat, y compris l’obtention d’un prêt bancaire et l’apport de fonds propres suffisants, en est d’autant plus difficile. Néanmoins, ces lieux très prisés ne sont pas représentatifs de la Suisse. Dans la plupart des agglomérations et dans les campagnes, la conclusion des experts s’applique: l’achat est plus rentable que la location.

De nombreuses personnes perçoivent l’achat d’un bien immobilier comme une sorte de prévoyance financière, notamment en matière de retraite. Ces dix à quinze dernières années ont montré que le jeu en valait la chandelle. Les propriétaires ont pu bénéficier d’une hausse de valeur de leur bien. «Par rapport aux fonds propres investis, les propriétaires ont tiré des taux de rentabilité que seules les actions présentent en temps normal», souligne le professeur Peter Ilg. Les gens ont fait preuve d’une bonne prévoyance financière. Sans compter que cet «investissement» permet également d’occuper un logement et d’en profiter, alors qu’une action ne présente qu’une valeur purement monétaire.

A toi de décider!

Es-tu fait pour être propriétaire? Dans quelle mesure est-il important pour toi de pouvoir peindre les murs de ton logement comme tu le souhaites? Auras-tu le temps et la volonté de réparer toi-même les choses qui parfois s’abîment ou se cassent dans l’appartement ou la maison? Trouver le financement, s’occuper de l’aménagement intérieur, négocier avec les architectes et les artisans, etc.: rien que le processus d’achat nécessite de la patience et peut être semé d’embuches.

Il convient aussi de s’assurer que l’emplacement convient vraiment à l’achat d’un appartement ou à un projet de construction. On peut modifier beaucoup de choses sur le bien lui-même, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de celui-ci, mais l’emplacement, lui, reste immuable. Il faut notamment peser le pour et le contre entre les prix bas pratiqués dans les campagnes et le temps nécessaire pour se rendre au travail. Sans oublier les coûts engendrés par un tel achat: acquisition d’une seconde voiture, nécessité de conduire les enfants à toutes leurs activités, etc.

Location: les véritables avantages

• Simplicité et flexibilité, possibilité de changer de logement à tout moment et rapidement.
• Pas de ressources financières propres engagées.
• Le loyer et les frais de logement peuvent être facilement planifiés.
• Moins de travail et aussi moins de responsabilités vis-à-vis de la maison ou de l’appartement.
• Le gestionnaire de l’immeuble s’occupe du fonctionnement, de l’entretien, des réparations, du chauffage, etc.

Propriété: les véritables avantages

• Individualité et indépendance.
• Grande liberté de décision et d’aménagement en tant que propriétaire.
• Haut niveau de sécurité, pas de risque de résiliation ou de majoration de loyer.
• Constitution d’un patrimoine sous forme d’accession à la propriété, de prévoyance financière propre, y compris de retraite.
• Forte identification avec le bien.
• Forte motivation à maintenir son bien en bon état sur le long terme et à le moderniser si nécessaire.
• Divers avantages fiscaux: l’entretien des bâtiments et les intérêts hypothécaires sont déductibles des impôts.