Kaufen oder mieten – was lohnt sich für mich?

Für die meisten Leute ist es ein Grundsatzentscheid fürs Leben – Mieter bleiben oder eines Tages Wohneigentümer werden. Wer in den letzten 15 Jahren eine Immobilie kaufte, profitierte von tiefen Zinsen und vom Immobilienboom. Wie sieht der Vergleich von Miete und Kauf aktuell aus?

Jürg Zulliger

Eine erste Rechnung ist schnell gemacht: Nehmen wir als Beispiel eine ganz durchschnittliche Wohnung in Aarau, Bern oder an einem beliebigen anderen Standort irgendwo in der Schweiz. Klar, die Mieten sind unterschiedlich hoch. An Toplagen ist das Leben teurer als in peripheren Gemeinden. Im Durchschnitt dürften die jährlichen Mietkosten aber bei rund 20’000 Franken liegen.

20 Prozent sparen

Die exakt gleiche Wohnung als Stockwerkeigentum – also als Kaufobjekt – würde vielleicht 600’000 oder 750’000 Franken kosten. Für den Käufer machen die Hypothekarzinsen den Löwenanteil seiner Kosten aus: Eine Festhypothek über 500’000 Franken kostet den Käufer bzw. die Käuferin aktuell nur etwa 5’000 Franken im Jahr (bei einem angenommenen Zins von 1 Prozent). Wir folgern daraus: Was der Käufer direkt an laufenden Zahlungen aufwendet, kommt ihn praktisch in allen Fällen günstiger als die Miete.

Natürlich ist diese Kalkulation stark vereinfacht. Viele Ökonomen und Fachleute haben die gleiche Rechnung aber immer und immer wieder gemacht. Für die letzten Jahre ist die Schlussfolgerung immer die gleiche: Wirtschaftlich gesehen kommt der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses günstiger als die Miete. Das bestätigt auch Professor Peter Ilg von der Hochschule für Wirtschaft Zürich (HWZ): «Kaufen ist etwa 20 Prozent günstiger als die Miete eines vergleichbaren Objekts.»

Eigentum: Nicht einfach die Zelte abbrechen

Das ändert sich auch nicht, wenn wir einige Annahmen ändern oder die Rechnung etwas ausgefeilter erfolgt: Wohneigentümer müssen ja eigene Ersparnisse aufwenden, die ihnen dann nicht anderweitig zur Verfügung stehen (Anteil Eigenkapital). Der Besitz von Immobilien bindet also finanzielle Mittel. Kommt dazu, dass sich die eigenen vier Wände nicht so ohne weiteres verkaufen lassen. Jedenfalls geht ein Adresswechsel dann nicht ganz so rasch vonstatten wie bei der Variante Miete.

Doch selbst wenn wir diese Faktoren mitberücksichtigen, fährst du mit dem Kauf immer noch günstiger als mit der Miete. Auch im laufenden Jahr werden sich diese Bedingungen nicht verändern. Um die drohende Wirtschaftskrise abzuwenden und die Märkte mit genügend Krediten zu versorgen, halten die Notenbanken fast auf der ganzen Welt die Zinsen extrem tief. Alles spricht dafür, dass Hypothekarzinsen in der Schweiz noch lange auf einem historischen Tiefststand verharren werden. Professor Peter Ilg sagt dazu: «Der Kauf eines gleichwertigen Objekts kommt nach wie vor günstiger zu stehen, solange das Zinsniveau von Hypotheken unter zwei Prozent bleibt.»

Was sind die eigenen vier Wände wert?

Was die harten Fakten betrifft, sind noch einige Sonderfaktoren zu berücksichtigen. Nicht überall gibt es sowohl passende Kauf- und auch Mietobjekte auf dem Markt. Viele Städte gelten als Hochburg der Mieterinnen und Mieter. Einfach weil Bauland knapp und sehr teuer ist. Wer alle Aspekte genauer auslotet, stellt auch fest: Je nach Lage, Prestige und Steuerniveau zahlst du auf Kaufobjekten eine Art «Prämie». An sehr exklusiven Seelagen und allgemein an den teuersten Standorten der Schweiz liegen die Kaufpreise unverhältnismässig hoch. Etwa in St. Moritz oder in Zermatt.

Manchmal ist die Variante Kauf einfach unrealistisch. Ganz einfach weil die Liegenschafts- und Bodenpreise zu hoch sind. Entsprechend gestaltet es sich schwieriger, den Kauf inklusive Bankhypothek und Eigenkapitalanteil überhaupt zu «stemmen». – Doch diese Toplagen sind nicht repräsentativ für die Schweiz. In den meisten Agglomerationen und auf dem Land hat die einfache Losung nach wie vor ihre Berechtigung: Kauf schlägt Miete.

Viele Leute sehen den Besitz der eigenen vier Wände zugleich als Teil ihrer eigenen finanziellen Vorsorge, speziell auch der Altersvorsorge. In den letzten 10 bis 15 Jahren ist diese Rechnung auch wirklich aufgegangen. Wohneigentümer profitierten von einem Wertzuwachs ihrer Objekte. „In Bezug auf das investierte Eigenkapital kamen Wohneigentümer auf ähnliche Gewinnraten wie das sonst nur bei Aktien möglich ist“, sagt Professor Peter Ilg. Die Leute haben finanziell gut vorgesorgt. Kommt noch dazu, dass sich in der «Investition» auch noch gut wohnen und leben lässt, während eine Aktie ja einen reinen Geldwert darstellt.

Entscheide selbst!

Doch bist du auch der Typ für Wohneigentum? Wie viel Wert legst du darauf, die Wände ganz nach deinem Geschmack selbst anzumalen? Hast du Zeit und Lust, Dinge selbst zu flicken, wenn etwas kaputtgeht? Schon allein der Weg zu den eigenen vier Wänden braucht Geduld und ist oft steinig: die Finanzierung austüfteln, dich um den Innenausbau kümmern, mit Architekten und Handwerkern verhandeln etc.

Auch solltest du dir gut überlegen, ob der Standort für den Kauf einer Wohnung oder vielleicht sogar für ein eigenes Bauprojekt wirklich passt. An der Liegenschaft lässt sich innen und aussen vieles ändern, der Standort für die nächsten Jahre bleibt aber fix. Hier gilt es abzuwägen zwischen günstigen Preisen auf dem Land und dem Aufwand fürs Pendeln. Nicht zu vergessen die Folgekosten, etwa für einen Zweitwagen oder den Dauer-Taxidienst für die Kinder.

Miete: das sind die wichtigsten Vorteile

  • Unkompliziert und flexibel, jederzeit ist ein kurzfristiger Wohnortwechsel möglich.
  • Keine eigenen finanziellen Mittel gebunden.
  • Die Miete respektive die Wohnkosten sind sehr gut planbar.
  • Weniger Umtriebe und auch weniger Verantwortung für das Haus respektive die Wohnung.
  • Die Verwaltung kümmert sich um den Betrieb, Unterhalt, Reparaturen, Heizung etc.

Wohneigentum: das sind die wichtigsten Vorteile

  • Individualität und Unabhängigkeit.
  • Grosser Entscheidungs- und Gestaltungsspielraum als Eigentümer.
  • Hohe Sicherheit, kein Risiko von Kündigungen oder Mietzinsaufschlägen.
  • Aufbau von Vermögen in Form von Wohneigentum, eigene finanzielle Vorsorge, inklusive Altersvorsorge.
  • Hohe Identifikation mit der Liegenschaft.
  • Hoher Anreiz, das eigene Objekt längerfristig gut in Schuss zu halten und wenn nötig zu modernisieren.
  • Mehrere steuerliche Vorteile: Gebäudeunterhalt und Hypothekarzinsen sind steuerlich abziehbar.