Intérêts hypothécaires: conseils et prévisions

Jürg Zulliger

Des mots tels que «historique» ou «unique» ont déjà souvent été quelque peu galvaudés au cours de ces dernières années. De nouveaux gros titres font régulièrement état d’intérêts hypothécaires d’un niveau historiquement bas. Or, ce qui est historique, c’est surtout le fait que les intérêts tendent à baisser depuis 30 ans en Suisse. Par conséquent, excepté quelques fluctuations et incertitudes, les prêts hypothécaires en Suisse sont également devenus nettement moins coûteux. Rares sont ceux qui se souviennent que les crédits hypothécaires sur immeubles d’habitation atteignaient autrefois des taux d’intérêt de 6 ou 7%.

Aujourd’hui, il suffit de faire le calcul pour constater que le financement des logements est toujours extrêmement avantageux. Lors du déclenchement de la crise du coronavirus, la Bourse, les obligations et, de manière générale, les taux d’intérêt sur le marché ont toutefois connu de brefs rebondissements à court terme. Les Etats et les banques centrales du monde entier tentent maintenant de corriger le tir avec des aides qui se comptent en milliards. L’objectif supérieur étant toujours de stabiliser l’économie nationale ainsi que le système bancaire. La bonne nouvelle: dans l’ensemble, la situation s’est à nouveau apaisée.

Intérêts hypothécaires: des prévisions favorables

La plupart des experts pensent que les crédits hypothécaires à court terme vont rester très avantageux. Les taux d’intérêt à long terme sont difficiles à prévoir, en particulier les coûts à plus long terme des hypothèques à taux fixe. Tous les clients aimeraient naturellement savoir s’ils feraient mieux d’opter pour une hypothèque fixe dès aujourd’hui, dans un an ou encore plus tard.

En tout cas, deux arguments plaident en faveur d’une certaine hausse des taux: par exemple, on ne sait pas si la dette de l’Etat globalement en hausse et les programmes d’aide publics risquent d’entraîner de l’inflation et donc, une hausse des taux à long terme. Il est également possible que les banques suisses repensent leur politique commerciale et la fixation des prix. Si l’environnement économique devait se détériorer au cours des prochains mois, les risques liés au secteur des crédits augmenteraient. Les banques pourraient saisir cette occasion pour accroître légèrement leur marge sur les financements (coûts des banques pour la distribution, l’administration, les risques, etc.). Les crédits hypothécaires pourraient donc voir leur coût légèrement augmenter.

Hypothèques: le marché joue

Dans l’ensemble, la situation actuelle est toutefois marquée par la stabilité. «Si l’on compare la moyenne de tous les crédits hypothécaires aujourd’hui et il y a un an, le niveau des taux d’intérêt est pratiquement identique», a déclaré Florian Schubiger, spécialiste en prévoyance et en financement chez VermögensPartner à Zurich. Il ne faut pas oublier que le marché est soumis à l’activité des banques, des compagnies d’assurance et d’autres prestataires du secteur des crédits. Le nombre toujours croissant de possibilités de comparaison et de nouveaux portails financiers sur Internet renforce encore cette tendance. Selon Florian Schubiger, «ceux qui sont actifs sur le marché et reçoivent plusieurs offres, gagnent souvent un demi-pour cent sur un produit déterminé».

Hypothèques: tout dépend de la stratégie

En matière de stratégie hypothécaire, il faut toujours prendre en compte différents facteurs. Ceux qui supposent que les taux vont augmenter, opteront à leur avantage pour un crédit hypothécaire à taux fixe de plus longue durée. La plupart des banques et compagnies d’assurance proposent des hypothèques fixes avec des durées de 10 voire 15 ans. Comme son appellation l’indique, une hypothèque fixe est assortie d’un taux qui reste inchangé pour toute sa durée. C’est ce qui fait le succès de ce produit: le client connaît son budget et les coûts qu’il doit prendre en compte pour plusieurs années. Etant donné que la situation financière, mais aussi les réserves financières, varient d’un ménage à l’autre, il est bien raisonnable d’accorder la priorité à la sécurité du budget. Ceux qui ne disposent pas de liquidités disponibles ou ne veulent pas les garder disponibles auront intérêt à opter pour un crédit hypothécaire à taux fixe. L’hypothèque, et donc le logement, seront ainsi financés sur une base solide.

Intérêts: les contrats longs sont également avantageux

Dans l’environnement actuel, il convient encore de souligner que les taux d’intérêt actuels de pratiquement tous les crédits hypothécaires à taux fixes sont exceptionnellement bas. Ceux qui peuvent s’engager dans un prêt de longue durée (hypothèque à taux fixe pour une durée de dix ans) à des conditions de rêve pencheront pour une telle solution. Il suffit alors de veiller à ce que le crédit hypothécaire corresponde également au plan de vie de la personne. En effet, ceux qui voudront vendre leur logement devront d’abord éventuellement pouvoir «sortir» du contrat de crédit (indemnités de résiliation anticipée d’un crédit).

Les hypothèques Libor ou Saron (voir article séparé dans la newsletter) constituent des alternatives. En termes quelque peu simplifiés, ces produits sont assortis de taux variables. Leur taux d’intérêt est adapté au taux de référence actuel du marché monétaire à une fréquence régulière, par exemple tous les trois mois. Le client doit donc se préparer à certaines fluctuations en fonction du contexte des taux d’intérêt.

Taux hypothécaire: flexible avec le taux de référence Saron

Selon la stratégie, les hypothèques Libor ou Saron constituent le bon choix si le client considère que les taux d’intérêt tendront globalement à la baisse ou du moins resteront stables. Ces emprunts hypothécaires sur la base d’un refinancement à court terme présentent certains avantages: le client dispose généralement de plus de flexibilité pour réorganiser son financement ou, par exemple, pour réaliser des amortissements exceptionnels. En général, ces hypothèques sont également moins coûteuses car, contrairement aux hypothèques fixes, elles n’incluent pas de couverture du taux d’intérêt.

Le montant minimal d’un crédit hypothécaire est généralement d’environ Fr. 100 000. Cela signifie également que si le montant total atteint plusieurs centaines de milliers de francs, il est naturellement aussi possible de combiner plusieurs tranches et différents produits de financement. Cette «diversification» réduit le risque que le client doive réorganiser tout son financement en raison d’une hausse considérable des taux d’intérêt. D’un autre côté, avec un tel fractionnement, le client accroît également sa dépendance vis-à-vis de son prêteur. Par exemple, celui qui opte pour une combinaison d’un crédit de cinq ans et d’un autre de dix ans se retrouve engagé pendant une très longue durée contractuelle. Même à la fin de la première des deux tranches, il n’est souvent pas facile de changer de prestataire sur le marché.

Intérêts hypothécaires: la juste combinaison

«Dans ce cas, il devient également difficile de négocier un bon taux au cours de la relation commerciale si le client désire contracter des financements de suivi», souligne l’expert Florian Schubiger. Afin de réduire cette dépendance vis-à-vis d’une institution bancaire, on peut également envisager de combiner une hypothèque fixe et une hypothèque Saron. Du moins, une telle stratégie assure au client un peu plus de flexibilité.

On peut tirer plusieurs conclusions de ces réflexions:

• Il est très probable que tant les hypothèques à court terme que les financements à long terme resteront avantageux. Dès lors, il n’est pas urgent d’opter pour un prêt de longue durée et une couverture de taux à long terme.
• Les intérêts hypothécaires affichent un niveau exceptionnellement bas depuis l’an dernier. Le client n’aura donc pas à craindre que le moment de la souscription soit défavorable.
• La combinaison de différents produits doit également être adaptée au profil de risque d’un client. Lorsqu’il contracte un emprunt, chaque client devrait réfléchir à la manière dont il peut couvrir les engagements financiers découlant du contrat. Il est conseillé de minimiser les risques en tenant compte de la profession, des revenus et de la situation de vie.