Hypothekarzinsen

Haus- und Wohnungseigentümer tun gut daran, die aktuelle Hypothekarzinsentwicklung sehr aufmerksam zu verfolgen. Selbst kleinere Zinsausschläge können ihre Wohnkosten verteuern. Nach kurzfristigen Schwankungen im letzten Frühling hat sich die Lage bereits wieder beruhigt. Ein paar grundlegende Erkenntnisse helfen bei der Wahl des richtigen Produkts.

Jürg Zulliger

Wörter wie «historisch» oder «einmalig» sind in den letzten Jahren schon öfters etwas strapaziert worden. Regelmässig tauchen neue Schlagzeilen auf, die bei den Hypotheken von einem historischen Tiefststand sprechen. Historisch aussergewöhnlich ist vor allem die Tatsache, dass die Zinsen in der Schweiz seit 30 Jahren nach unten tendieren. Von einigen Schwankungen und Unsicherheiten abgesehen, sind damit auch Hypotheken in der Schweiz zusehends günstiger geworden. Nur wenige erinnern sich daran, dass Wohnbauhypotheken früher auf 6 oder 7 Prozent Zins kletterten.

Wer heute nachrechnet, stellt immer wieder fest, dass die Finanzierung der eigenen vier Wände höchst attraktiv ist. Beim Ausbruch der Coronakrise kam es allerdings an der Börse, bei Obligationen und auch generell bei den Zinssätzen im Markt zu einem kurzfristigen Auf und Ab. Die Staaten und Notenbanken auf der ganzen Welt geben jetzt mit milliardenschweren Hilfspaketen Gegensteuer. Über dem Ganzen steht immer das Ziel, die Volkswirtschaft und auch das Bankensystem zu stabilisieren. Die gute Nachricht: Alles in allem hat sich die Lage wieder beruhigt.

Hypothekarzinsen: Günstige Prognosen

Die meisten Experten gehen davon aus, dass Hypotheken auf kurzfristiger Basis weiterhin sehr günstig bleiben werden. Schwer prognostizierbar sind die längerfristigen Zinsen, insbesondere die längerfristigen Kosten von Festhypotheken. Jeder Kunde würde natürlich gerne wissen, ob er eine Festhypothek besser gleich heute, in einem Jahr oder noch später fixiert.

Immerhin gibt es zwei Argumente, die für einen gewissen Zinsanstieg sprechen: Offen ist zum Beispiel die Frage, ob die global steigende Staatsverschuldung und die öffentlichen Hilfsprogramme längerfristig zu Inflation und damit zu steigenden Zinsen führen könnten. Denkbar ist auch, dass die Schweizer Banken ihre Geschäftspolitik und die Preisgestaltung überdenken. Falls sich in den nächsten Monaten das wirtschaftliche Umfeld verschlechtern sollte, würden die Risiken im Kreditgeschäft eher ansteigen. Dies könnten Banken zum Anlass nehmen, ihre eigene Marge bei Finanzierungen etwas anzuheben (Kosten der Bank für Vertrieb, Verwaltung, Risiko etc.). Somit könnten Hypotheken leicht teurer werden.

Hypotheken: Der Markt spielt

Alles in allem ist die aktuelle Lage allerdings von Stabilität geprägt. «Wenn wir uns den Durchschnitt aller Hypotheken heute und vor einem Jahr anschauen, liegt das Zinsniveau praktisch gleich hoch», sagt Florian Schubiger, Vorsorge- und Finanzierungsspezialist bei VermögensPartner in Zürich. Nicht zu vergessen ist, dass der Markt unter den Banken, Versicherungen und anderen Anbietern im Kreditgeschäft spielt. Die stets wachsende Zahl an Vergleichsmöglichkeiten und neuen Finanzportalen auf dem Internet verstärkt diesen Trend noch. «Wer auf dem Markt aktiv ist und mehrere Angebote einholt, bekommt ein bestimmtes Produkt öfters um ein halbes Prozent günstiger», so Florian Schubiger.

Hypothek: Auf die Strategie kommt es an

Bei der Hypothekenstrategie sind immer verschiedene Faktoren zu berücksichtigen. Wer von steigenden Zinsen ausgeht, wird mit Vorteil eine längerfristige Festhypothek abschliessen. Die meisten Banken und Versicherungen bieten Festhypotheken mit Laufzeiten von 10 oder sogar bis zu 15 Jahren an. Wie der Name sagt, bleibt der Zinssatz bei einer Festhypothek über die gesamte Laufzeit «fix». Das macht diese Produkte dermassen beliebt: Der Kunde weiss auf Jahre hinaus, wie sein Budget aussieht und welche Kosten er einkalkulieren muss. Da die finanziellen Verhältnisse und auch finanziellen Reserven je nach Haushalt unterschiedlich aussehen, hat eben Budgetsicherheit mit gutem Grund Priorität. Wer keine frei verfügbaren Mittel hat oder diese nicht verfügbar halten will, wird mit Vorteil Festhypotheken abschliessen. Die Hypothek und damit das Eigenheim sind damit solid finanziert.

Zinsen: Auch lange Verträge sind günstig

Im aktuellen Umfeld ist noch darauf hinzuweisen, dass die aktuellen Zinssätze von praktisch allen Festhypotheken ungewöhnlich tief sind. Wer eine lange Zinsbindung – Festhypothek für 10 Jahre – zu traumhaften Konditionen abschliessen kann, wird zu einer solchen Lösung neigen. Wichtig ist dann einfach, dass die Hypothek auch zur eigenen Lebensplanung passt. Denn wer das Haus verkaufen will, muss sich unter Umständen zuerst aus dem Kreditvertrag «auskaufen» können (Schadenersatz für vorzeitige Kündigung eines Kredits).

Als Alternative bieten sich flexiblere Libor- respektive Saron-Hypotheken an (siehe separater Beitrag im newsletter). Etwas vereinfacht gesagt, weisen diese Produkte einen variablen Zins auf. Der Zins wird in regelmässigen Abständen, zum Beispiel alle drei Monate, dem aktuellen Referenzzins auf dem Geldmarkt angepasst. Der Kunde muss sich also je nach Zinsumfeld auf gewisse Schwankungen einstellen.

Hypothekarzins: Flexibel mit dem Referenzzins Saron

Von der Strategie her gelten Libor- bzw. Saron-Hypotheken dann als die richtige Wahl, wenn der Kunde grundsätzlich von sinkenden oder zumindest stabilen Zinsen ausgeht. Diese Hypotheken auf Basis einer kurzfristigen Refinanzierung bieten einige Vorzüge: Der Kunde ist in der Regel flexibler, seine Finanzierung neu zu disponieren oder zum Beispiel ausserordentliche Amortisationen zu leisten. Im Allgemeinen sind diese Hypotheken auch günstiger, weil ja anders als bei einer Festhypothek keine Zinsabsicherung eingeschlossen ist.

Der Mindestbetrag für Hypotheken liegt in der Regel bei etwa Fr. 100’000. Damit ist auch gesagt: Erreicht der Gesamtbetrag eine Höhe von mehreren Hunderttausend Franken, lassen sich natürlich auch verschiedene Tranchen und verschiedene Finanzierungsprodukte kombinieren. Mit dieser «Diversifikation» sinkt das Risiko, dass der Kunde bei deutlich höheren Zinsen die gesamte Finanzierung neu regeln muss. Andererseits begibt sich der Kunde mit einem solchen sogenannten «Splitting» auch in eine erhöhte Abhängigkeit von seinem Darlehensgeber. Wer zum Beispiel eine Kombination einer fünfjährigen mit einer zehnjährigen Hypothek abschliesst, ist der sehr langen Vertragsdauer entsprechend gebunden. Selbst wenn die erste der beiden Tranchen ausläuft, ist ein Wechsel zu einem anderen Anbieter auf dem Markt oft nicht ohne weiteres möglich.

Hypothekarzinsen: Der richtige Mix macht’s

«Damit wird es dann auch im Lauf der Geschäftsbeziehung schwierig, bei späteren Anschlussfinanzierungen einen guten Zins auszuhandeln», betont Experte Florian Schubiger. Um diese Abhängigkeit von einem bestimmten Bankinstitut etwas zu verringern, ist auch eine Kombination einer Festhypothek mit einer Saron-Hypothek denkbar. Zumindest sichert sich der Kunde mit einer solchen Strategie eine etwas höhere Flexibilität.

Daraus leiten sich mehrere Schlussfolgerungen ab:

  • Vieles spricht dafür, dass sowohl Hypotheken auf kurzfristiger Basis als auch längerfristige Finanzierungen günstig bleiben. Insofern gibt es keinen Zeitdruck möglichst, rasch eine längerfristige Zinsbindung und eine längerfristige Zinsabsicherung zu wählen.
  • Die Hypothekarzinsen sind dieses und letztes Jahr auf einem ungewöhnlich tiefen Niveau. Der Kunde wird sich deshalb kaum sorgen müssen, dass der Zeitpunkt für den Abschluss ungünstig sein könnte.
  • Der Mix verschiedener Produkte muss sich auch aus dem Risikoprofil eines Kunden herleiten. Jeder Kunde sollte sich bei einem Kredit Gedanken machen, wie er die finanziellen Verpflichtungen aus dem Vertrag absichern kann. Je nach Beruf, Einkommen und Lebenssituation ist es ratsam, die Risiken möglichst klein zu halten.