Grundstückgewinnsteuer im Kanton Basel-Landschaft

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Steuer auf den Gewinn, den du beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks erzielst. Besteuert wird also nicht der gesamte Verkaufspreis, sondern nur der tatsächliche Gewinn.

Im Kanton Basel-Landschaft wird die Grundstückgewinnsteuer separat erhoben – unabhängig von deiner Einkommenssteuer. Dabei gilt das sogenannte monistische System: Sowohl Gewinne aus Privatvermögen als auch aus Geschäftsvermögen unterliegen grundsätzlich der Grundstückgewinnsteuer.

Wann musst du Grundstückgewinnsteuer bezahlen?

Die Steuer fällt an, wenn du beispielsweise:

• ein Haus
• eine Eigentumswohnung
• ein Grundstück
• einen Miteigentumsanteil

mit Gewinn verkaufst.

Ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht dann, wenn der Verkaufspreis höher ist als deine Anlagekosten.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

Für die Berechnung wird zuerst der sogenannte steuerbare Grundstückgewinn ermittelt.

So setzt sich der steuerbare Grundstückgewinn zusammen

Verkaufspreis
minus
Kaufpreis
minus
wertvermehrende Investitionen
minus
anrechenbare Kosten
= steuerbarer Grundstückgewinn

Zu den anrechenbaren Kosten zählen unter anderem:

• Maklerprovisionen
• Notariatskosten
• Grundbuchkosten
• Handänderungsgebühren
• Inseratekosten
• wertvermehrende Umbauten oder Renovationen

Wichtig: Die Steuerpraxis anerkennt Maklerprovisionen in der Regel bis etwa 3% des Verkaufspreises als abzugsfähig. Normale Unterhaltskosten wie Reparaturen, Malerarbeiten oder der Ersatz bestehender Einrichtungen kannst du meist nicht abziehen.

Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer in Baselland?

Die Grundstückgewinnsteuer wird im Kanton Basel-Landschaft progressiv berechnet. Das bedeutet: Je höher dein steuerbarer Gewinn ist, desto höher fällt auch der Steuersatz aus.

Der Steuersatz bewegt sich ungefähr in folgendem Rahmen (vereinfachte Orientierung):

• bis CHF 30’000 = ca. 3–12%
• CHF 30’001 bis CHF 70’000 = ca. 12–20%
• CHF 70’001 bis CHF 120’000 = ca. 20–25%
• über CHF 120’000 = 25%

Die genaue Höhe wird von der Steuerverwaltung Basel-Landschaft individuell berechnet.

Welche Rolle spielt die Besitzdauer?

Auch die Besitzdauer beeinflusst die Höhe der Grundstückgewinnsteuer.

Im Kanton Basel-Landschaft wird der sogenannte Gestehungswert an die Geldwertveränderung angepasst. Dadurch erhöhen sich mit der Zeit die anrechenbaren Anlagekosten, wodurch der steuerbare Gewinn sinken kann. Für Gewinne seit dem 1. Januar 1991 wird die Geldwertveränderung zur Hälfte berücksichtigt.

Sonderregelung nach 20 Jahren Besitzdauer

Liegt der Erwerb der Immobilie mehr als 20 Jahre zurück, kannst du anstelle der ursprünglichen Anlagekosten den Verkehrswert der Liegenschaft vor 20 Jahren als Erwerbspreis verwenden – sofern dieser höher ist. Das kann die Steuerbelastung deutlich reduzieren.

Zusätzliche Entlastung bei selbstbewohntem Wohneigentum

Wer eine selbstbewohnte Immobilie sehr lange besitzt, erhält einen direkten Rabatt auf die berechnete Steuer: Ab dem vollendeten 20. Besitzesjahr reduziert sich der ermittelte Steuerbetrag für jedes weitere nachgewiesene Jahr der Selbstnutzung um CHF 5’000. Die maximale Steuerermässigung beträgt CHF 50’000 (nach dem vollendeten 30. Besitzesjahr).

Zuschlag bei kurzer Besitzdauer

Wenn du eine Immobilie innerhalb von fünf Jahren wieder verkaufst, wird ein sogenannter Kurzfristigkeitszuschlag erhoben.

Dabei erhöht sich die berechnete Steuer für jeden Monat, den die Immobilie weniger als fünf Jahre in deinem Besitz war, um 1 2/3%. Dadurch kann die Steuerbelastung bei einem schnellen Weiterverkauf deutlich höher ausfallen. Bei einer Besitzdauer von weniger als einem Jahr kann der Zuschlag sehr hoch ausfallen.

So berechnet sich dein Grundstückgewinn

Angenommen, du verkaufst deine Eigentumswohnung:

• Verkaufspreis = CHF 950’000
• Kaufpreis = CHF 700’000
• Wertvermehrende Investitionen = CHF 50’000
• Verkaufsnebenkosten = CHF 20’000

Der steuerbare Grundstückgewinn beträgt in diesem Beispiel:

CHF 950’000
− CHF 700’000
− CHF 50’000
− CHF 20’000
= CHF 180’000

Auf diesem Betrag wird anschliessend die Grundstückgewinnsteuer berechnet.

Welche Kosten kann man abziehen?

Abziehbar sind grundsätzlich nur wertvermehrende Investitionen. Dazu gehören beispielsweise:

• ein Dachstockausbau
• eine hochwertige neue Küche
• ein Wintergarten
• energetische Sanierungen
• Anbauten oder Erweiterungen

Nicht abzugsfähig sind dagegen gewöhnliche Unterhaltsarbeiten oder Reparaturen.

Wichtig: Bewahre Rechnungen und Belege gut auf. Ohne Nachweise können viele Kosten steuerlich nicht berücksichtigt werden.

Kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden?

Ja. Unter bestimmten Voraussetzungen kannst du die Steuer aufschieben – zum Beispiel dann, wenn du selbstgenutztes Wohneigentum verkaufst und den Erlös innert angemessener Frist wieder in ein neues Eigenheim investierst.

Ein Steueraufschub ist unter anderem möglich bei:

• Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem Wohneigentum
• Erbschaften
• Schenkungen
• Erbvorbezug
• güterrechtlichen Übertragungen

Wichtig zu wissen: Die Steuer wird dabei nicht erlassen, sondern lediglich auf einen späteren Zeitpunkt verschoben. Beim späteren Verkauf wird auf die letzte steuerbegründende Veräusserung abgestellt.

Wer bezahlt die Grundstückgewinnsteuer?

Die Steuer bezahlt grundsätzlich die verkaufende Person. Nach dem Verkauf erstellt die Steuerverwaltung Basel-Landschaft die definitive Veranlagung.

Häufig wird bereits beim Verkauf ein Teil des Verkaufserlöses zurückbehalten, bis die definitive Steuerrechnung vorliegt.

Fazit

Die Grundstückgewinnsteuer kann beim Immobilienverkauf im Kanton Basel-Landschaft schnell mehrere Tausend Franken betragen. Umso wichtiger ist es, frühzeitig abzuschätzen, wie hoch die Steuer ausfallen könnte und welche Kosten du abziehen kannst.

Wenn du Investitionen, Renovationen und Verkaufsnebenkosten sauber dokumentierst, kannst du deine Steuerbelastung oft deutlich reduzieren. Besonders bei langer Besitzdauer oder selbstbewohntem Wohneigentum lohnt es sich zudem, die speziellen Steuerregeln im Kanton Basel-Landschaft genau zu prüfen.