Grundstückgewinnsteuer im Kanton Solothurn

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien und Grundstücken. Sie fällt an, wenn du deine Liegenschaft zu einem höheren Preis verkaufst, als du ursprünglich dafür bezahlt hast.

Besteuert wird dabei nicht der gesamte Verkaufserlös, sondern lediglich der tatsächlich erzielte Gewinn.

Wann fällt die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Solothurn an?

Im Kanton Solothurn unterliegen Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken und Liegenschaften des Privatvermögens der Grundstückgewinnsteuer. Dazu gehören beispielsweise:

• Eigentumswohnungen
• Einfamilienhäuser
• Mehrfamilienhäuser im Privatvermögen
• Bauland
• Ferienwohnungen
• Grundstücke ohne Überbauung

Solothurn wendet das sogenannte dualistische System an. Das bedeutet: Grundstücke im Privatvermögen werden mit der Grundstückgewinnsteuer besteuert, während Gewinne aus Grundstücken im Geschäftsvermögen über die Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst werden.

Wer muss die Steuer bezahlen?

Grundsätzlich ist die verkaufende Person steuerpflichtig. Die Grundstückgewinnsteuer wird dort erhoben, wo sich die Immobilie befindet – unabhängig davon, in welchem Kanton du wohnst.

Verkaufst du also eine Immobilie im Kanton Solothurn, wird die Steuer immer durch die Solothurner Steuerbehörden veranlagt.

Wie wird der Grundstückgewinn berechnet?

Die Grundlage bildet der steuerbare Grundstückgewinn. Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen Verkaufserlös und den anrechenbaren Anlagekosten.

Vereinfachte Berechnung Grundstückgewinn

Verkaufspreis
minus
Kaufpreis
minus
wertvermehrende Investitionen
minus
anrechenbare Kauf- und Verkaufskosten
=
steuerbarer Grundstückgewinn

Je tiefer der steuerbare Gewinn ausfällt, desto geringer wird die Steuer.

Welche Kosten darfst du abziehen?

Viele Eigentümer verschenken unnötig Geld, weil sie nicht alle abzugsfähigen Kosten geltend machen. Zu den wichtigsten anrechenbaren Positionen gehören:

Kaufkosten

• Notariatskosten
• Grundbuchgebühren
• Bei älteren Erwerbsvorgängen gegebenenfalls angefallene Handänderungsabgaben

Gut zu wissen: Die Handänderungssteuer wurde im Kanton Solothurn nicht generell abgeschafft. Seit dem 1. Januar 2023 ist jedoch der Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum unter bestimmten Voraussetzungen von der Handänderungssteuer befreit. Bei anderen Grundstückgeschäften (etwa bei Renditeobjekten, Gewerbeliegenschaften, Bauland oder nicht selbst bewohnten Immobilien) kann die Handänderungssteuer weiterhin anfallen.

Verkaufskosten

• Maklerprovisionen
• Inseratekosten
• Verkaufsdokumentationen
• Anwaltskosten im Zusammenhang mit dem Verkauf

Wichtig: Maklerprovisionen werden grundsätzlich als Verkaufskosten anerkannt. Die Steuerbehörden können jedoch prüfen, ob die vereinbarte Provision marktüblich ist. In der Schweiz bewegen sich Maklerhonorare häufig im Bereich von rund 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises, je nach Region und Umfang der Dienstleistung.

Wertvermehrende Investitionen

Abziehbar sind Investitionen, die den Wert der Immobilie nachhaltig erhöhen, beispielsweise:

• Ausbau des Dachgeschosses
• Anbau eines Wintergartens
• Neubau einer Garage
• energetische Sanierungen mit Mehrwert
• Einbau einer neuen Küche mit deutlicher Qualitätssteigerung

Reine Unterhaltsarbeiten wie Malerarbeiten oder der Ersatz defekter Geräte gelten in der Regel nicht als wertvermehrend.

Wichtig: Bewahre Rechnungen und Belege sorgfältig auf. Ohne Nachweis können Kosten von den Steuerbehörden unter Umständen nicht anerkannt werden.

Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Solothurn?

Die Grundstückgewinnsteuer wird im Kanton Solothurn progressiv berechnet. Das bedeutet: Je höher der Gewinn ausfällt, desto höher ist die Steuerbelastung. Zudem spielt die Besitzdauer eine wichtige Rolle. Die genaue Höhe hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Höhe des Grundstückgewinns
• Besitzdauer
• Steuerfuss von Kanton, Gemeinde und Kirchgemeinde

Eine pauschale Aussage zur Steuerhöhe ist deshalb nicht möglich. Das kantonale Steueramt stellt jedoch einen offiziellen Rechner für provisorische Berechnungen zur Verfügung.

Warum die Besitzdauer entscheidend ist

Wer seine Immobilie länger hält, profitiert von Steuerermässigungen. Nach einer Besitzdauer von fünf Jahren wird der Grundstückgewinn für jedes weitere volle Jahr um 2 Prozent reduziert, maximal um 50 Prozent nach 30 Jahren. Die maximale Ermässigung beträgt 50 Prozent.

• Verkauf nach 6 Jahren Besitzdauer → erste Steuerreduktion von 2 Prozent
• Verkauf nach 10 Jahren Besitzdauer → deutlich tiefere Steuerbelastung
• Verkauf nach 30 Jahren Besitzdauer → maximale Reduktion von 50 Prozent

Anders als in einigen anderen Kantonen kennt Solothurn keine Zuschläge für besonders kurze Besitzdauern.

Gibt es einen Freibetrag?

Ja. Grundstückgewinne unter 10'000 Franken sind im Kanton Solothurn steuerfrei. In der Praxis betrifft dies allerdings eher kleinere Grundstücksgeschäfte, da Immobilienverkäufe oft deutlich höhere Gewinne erzielen.

Wann kann die Steuer aufgeschoben werden?

Nicht jeder Eigentumswechsel führt sofort zu einer Steuerrechnung. In bestimmten Fällen wird die Grundstückgewinnsteuer lediglich aufgeschoben und erst bei einer späteren Veräusserung fällig. Typische Beispiele sind:

• Erbschaften
• Erbvorbezüge
• Schenkungen
• güterrechtliche Auseinandersetzungen
• Scheidung
• Ersatzbeschaffung von selbst genutztem Wohneigentum unter bestimmten Voraussetzungen

Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung

Verkaufst du dein selbst genutztes Wohneigentum und investierst den Erlös in eine neue selbst bewohnte Immobilie in der Schweiz, kann die Grundstückgewinnsteuer unter bestimmten Voraussetzungen aufgeschoben werden.

Wichtig ist insbesondere die zeitliche Komponente: Die Ersatzliegenschaft muss grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf der bisherigen selbst genutzten Immobilie erworben werden. Zudem muss der Erlös wieder in selbst genutztes Wohneigentum investiert werden.

Bei einem Steueraufschub entfällt die Steuer nicht dauerhaft. Sie wird lediglich auf einen späteren Zeitpunkt verschoben. Der Steueraufschub gilt nicht für Ferienwohnungen, nicht selbst bewohnte Objekte oder Grundstücke des Geschäftsvermögens.

Wie läuft die Veranlagung ab?

Nach dem Verkauf erhält das kantonale Steueramt die notwendigen Informationen über die Handänderung. Anschliessend muss eine Grundstückgewinnsteuer-Deklaration eingereicht werden.

Nach Prüfung der Unterlagen erlässt das Steueramt eine Verfügung mit der definitiven Steuerberechnung.

So kannst du die Steuerbelastung reduzieren

Mit einer guten Vorbereitung lässt sich die Grundstückgewinnsteuer oft deutlich senken.

1. Investitionen dokumentieren

Bewahre Rechnungen über wertvermehrende Umbauten und Renovationen auf. Jeder anerkannte Franken reduziert den steuerbaren Gewinn.

2. Verkaufskosten erfassen

Maklerhonorare, Inserate oder Notariatskosten können die Steuerlast reduzieren.

Wichtig: Maklerprovisionen werden grundsätzlich als Verkaufskosten anerkannt. Die Steuerbehörden können jedoch prüfen, ob die vereinbarte Provision marktüblich ist. In der Schweiz bewegen sich Maklerhonorare häufig im Bereich von rund 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises.

3. Besitzdauer berücksichtigen

Wenn der Verkauf zeitlich flexibel ist, kann ein späterer Verkaufszeitpunkt zu einer tieferen Steuer führen. Bereits ein zusätzliches Besitzjahr kann sich lohnen.

4. Steueraufschub prüfen

Wer eine neue selbst genutzte Immobilie kauft oder eine Liegenschaft innerhalb der Familie überträgt, sollte die Möglichkeiten eines Steueraufschubs frühzeitig prüfen.

Fazit

Die Grundstückgewinnsteuer gehört zu den wichtigsten Kosten beim Immobilienverkauf im Kanton Solothurn. Entscheidend für die Höhe der Steuer sind der erzielte Gewinn, die anrechenbaren Kosten und die Besitzdauer.

Wer Belege sorgfältig aufbewahrt, wertvermehrende Investitionen dokumentiert und den Verkaufszeitpunkt gut plant, kann seine Steuerbelastung häufig deutlich reduzieren. Auch die Möglichkeiten eines Steueraufschubs – etwa bei einer Ersatzbeschaffung von selbst genutztem Wohneigentum – sollten frühzeitig geprüft werden.

Vor grösseren Immobiliengeschäften lohnt es sich zudem, eine provisorische Berechnung vorzunehmen oder sich direkt beim Steueramt beraten zu lassen. So vermeidest du Überraschungen und kannst den Verkaufserlös realistischer planen.