Ricerca di un inquilino subentrante: ecco come trovare un nuovo inquilino

Ricerca di un nuovo inquilino: come procedere? In quali circostanze un locatario può cercare un nuovo inquilino?

Domande come “È permesso cercare un inquilino subentrante?” o “Il locatario è tenuto a cercare un nuovo inquilino?” sono spesso al centro delle riflessioni dei locatari che prendono in considerazione di cambiare casa. Innanzitutto è importante chiarire il quadro giuridico applicabile in caso di trasloco. Inoltre, è opportuno analizzare in modo critico le informazioni disponibili sul tema. L’esempio più calzante? La regola dei tre nuovi inquilini.

Inquilini subentranti e la situazione giuridica svizzera: la regola dei tre nuovi inquilini esiste davvero?

La regola dei tre nuovi inquilini è un mito legale che forse ti sarà già capitato di sentire e secondo il quale i locatari possono recedere anticipatamente da un contratto in corso non appena riescono a trovare tre nuovi subentranti. Ma ciò non corrisponde al vero. In realtà la disdetta anticipata può essere attuata a condizione che il locatario trovi un nuovo inquilino che sia idoneo.

Pertanto, la qualità viene prima della quantità. Secondo la legge, in caso di trasloco anticipato, è in primo luogo necessario trovare un nuovo inquilino adatto per il tuo locatore. Ti illustriamo il quadro normativo che ti consente di recedere anticipatamente dal contratto di locazione in un caso del genere.  

Cercare un inquilino subentrante e comprendere la situazione giuridica

Secondo il Codice delle obbligazioni svizzero (art. 264), la disdetta anticipata di un appartamento in locazione è possibile a patto che siano soddisfatte le seguenti condizioni:

• devi cercare e trovare un nuovo inquilino o una nuova inquilina che soddisfi i requisiti e sia solvibile;
   
• questa persona deve accettare le medesime condizioni presenti nel contratto di locazione in essere.

Lista di controllo: consigli per trovare un nuovo inquilino. I 6 passaggi per trovare un inquilino subentrante

1. Informa tempestivamente il locatore: informa per iscritto il tuo locatore o l’amministrazione se intendi traslocare in anticipo (ossia prima dei termini definiti dal contratto). Utilizza una lettera raccomandata con cui comunichi la data nella quale desideri lasciare l’appartamento e conserva una copia della stessa insieme alla ricevuta postale a titolo di prova. Questo passaggio è essenziale per confermare il processo di trasloco anticipato e chiarire eventuali malintesi.

2. Pubblica un annuncio per il tuo appartamento: qui su Homegate hai la possibilità di pubblicare un annuncio per il tuo appartamento in modo semplice, rapido e gratuito. Approfitta di questa opportunità e assicurati che il tuo annuncio sia accattivante. Di norma, la ricerca di un subentrante adeguato viene notevolmente semplificata dalla presentazione di documenti il più possibile completi e da un annuncio preparato in modo professionale. 

3. Fai visitare l’appartamento alle persone interessate: organizza le visite e tieni pronto il formulario predisposto, con il quale le persone interessate potranno confermare di voler subentrare nell’appartamento alle condizioni indicate. In tale contesto è importante raccogliere tutti i documenti rilevanti (incluso un estratto del registro delle esecuzioni).

4. Scegli tu chi ti succederà: secondo il diritto di locazione svizzero, di fatto è sufficiente trovare una persona adatta come subentrante. Tuttavia, è consigliabile proporre più potenziali candidati. In questo modo aumenterai la probabilità che tra le opzioni presentate vi sia effettivamente un profilo adatto, poiché il locatore non è obbligato ad accettare la persona proposta (a determinate condizioni). Tra poco vedremo quando questo è il caso.

5. Invia le tue proposte: hai trovato una o più persone interessate? Perfetto. In tal caso dovresti informare la tua amministrazione e farlo per iscritto. Comunica inoltre la data in cui desideri che il potenziale nuovo inquilino o la potenziale nuova inquilina subentri e concedi all’amministrazione tempo a sufficienza per esaminare le proposte

6. Richiedi una conferma scritta: una volta scaduto il termine stabilito per la verifica, richiedi una conferma scritta che attesti il tuo esonero dagli obblighi contrattuali.

A quali condizioni un locatore può rifiutare un inquilino subentrante?

Esistono specifiche circostanze in cui l’amministrazione può rifiutare gli inquilini subentranti da te proposti. Tuttavia, i motivi di rifiuto sono limitati dalla legge. Le amministrazioni hanno quindi solo un certo margine di manovra e non possono decidere in maniera del tutto arbitraria.

Criteri chiave per il subentro di nuovi inquilini

• Capacità di pagamento (solvibilità): chi desidera risultare idoneo come inquilino subentrante deve essere finanziariamente in grado di pagare l’affitto in modo puntuale e per intero. Al posto del certificato di salario è sufficiente presentare una conferma dell’autorità sociale che attesti che il pagamento dell’affitto può essere garantito.
   
• Esigibilità: l’amministrazione non può imporre ai nuovi inquilini requisiti più severi rispetto a quelli precedenti. I nuovi locatari possono essere rifiutati se la loro presenza rischia di pregiudicare la convivenza con altre persone che ne condividono gli spazi, soprattutto per quanto riguarda la convivenza all’interno di un edificio.
   
• Disponibilità a subentrare nel contratto di locazione alle stesse condizioni: le persone interessate devono essere disposte ad accettare il contratto di locazione esistente, incluse tutte le condizioni in esso contenute (come ad esempio il divieto di introdurre animali domestici).

Motivi di rifiuto dei nuovi inquilini

• L’amministrazione può rifiutare un nuovo inquilino qualora questo non soddisfi i criteri sopra menzionati.
   
• Anche l’inammissibilità per motivi gravi può essere causa di rifiuto. Tuttavia, tali motivi devono essere oggettivamente comprensibili e non presentare elementi discriminatori. Se, ad esempio, un possibile inquilino subentrante è iscritto nel registro delle esecuzioni, è considerato inadeguato e può essere respinto dal locatore. 

Cos’è ritenuto ammissibile? A queste condizioni troverai un subentrante adatto

Valutare in maniera obiettiva se una persona è “solvibile” o meno è ovviamente facile. Il termine “ammissibile”, invece, lascia un ampio margine di interpretazione. Un esempio: in un condominio tranquillo, l’amministrazione non è tenuta a tollerare una pianista concertista che intende passare buona parte del tempo a esercitarsi in casa.

Se la tua amministrazione rifiuta un nuovo inquilino ammissibile e solvibile senza un valido motivo, sei comunque sollevato dai tuoi obblighi contrattuali, dal momento che hai adempiuto al tuo compito. Ciò vale a partire dal momento in cui il nuovo inquilino avrebbe rilevato il rapporto di locazione. In questi casi è consigliabile richiedere una consulenza legale, che può garantire la certezza di essere esonerati dal contratto in qualità di inquilini e di potersi trasferire in un nuovo appartamento senza preoccupazioni.

Caso speciale: se dopo la disdetta l’amministrazione vuole adeguare il canone di locazione agli standard locali e di quartiere, in linea di massima la cosa non ti riguarda. Se le persone interessate decidono di non subentrare più perché non intendono corrispondere il nuovo affitto richiesto, che è aumentato di circa 200-300 franchi rispetto a prima, rimani comunque esonerato dai tuoi obblighi. L’obbligo di pagamento dell’affitto cessa formalmente nel giorno in cui il subentrante avrebbe dovuto iniziare il rapporto di locazione.

Cosa succede se come locatario non riesci a trovare un nuovo inquilino per il tuo attuale appartamento?

Se non sei riuscito a trovare candidati idonei a subentrare al contratto di locazione, rimani vincolato alla pigione fino allo scadere del termine di disdetta contrattuale. In questo caso è prevista una disdetta secondo le disposizioni legali/contrattuali e non una disdetta straordinaria. Ciò significa che puoi disdire il tuo attuale contratto di locazione solo alla data ufficiale di disdetta, poiché nessun inquilino subentrante ti sostituirà prima.

Numerosi contratti di locazione prevedono come possibili date di disdetta le scadenze locali, le quali spesso coincidono con la fine di marzo, giugno o settembre. Il termine di disdetta legale è di regola di tre mesi. La tua disdetta deve quindi pervenire al locatore al più tardi tre mesi prima della data prevista per il trasloco.

Vorresti comunque dare la disdetta il prima possibile? Allora non demordere e prosegui nella ricerca di una persona che prenda il tuo posto. Trovando un nuovo inquilino, tu potrai lasciare il tuo appartamento prima del previsto e l’amministrazione non subirà perdite. Non importa se stai cercando il tuo inquilino subentrante in una grande città o in zone di campagna: su Homegate puoi creare il tuo annuncio gratuito e gestire il subentro.