Commissione di intermediazione: cos'è usuale?

In Svizzera, chi desidera mettere in vendita un immobile ha diverse possibilità a disposizione. L’opzione più semplice ed economica è pubblicare un annuncio online su una piattaforma dedicata dove si possono trovare potenziali acquirenti. Quando però il tempo scarseggia e le conoscenze sull’argomento sono lacunose, potrebbe valere la pena di rivolgersi a un professionista, avvalendosi della consulenza di un agente immobiliare. Un agente, infatti, può fare affidamento sulla sua esperienza, le sue competenze e la sua rete di contatti, e adotta strategie pubblicitarie mirate per vendere una casa o un appartamento di proprietà più velocemente e a un prezzo più alto. Approfondisci tutti i vantaggi nel nostro articolo «A cosa serve un agente immobiliare?». In questo articolo ti spieghiamo tutto quello che devi sapere sulle commissioni di mediazione immobiliare e su chi se ne fa carico.

All’agente immobiliare viene riconosciuta una provvigione o una commissione di mediazione nei seguenti casi:

• quando stabilisce il contatto tra venditore e acquirente e può pertanto esigere una provvigione per la mediazione di contatto;
• quando assiste il venditore durante le trattative contrattuali con l’acquirente, e può quindi applicare una provvigione per mediazione di interposizione; 
• quando controlla e verifica l’interesse di un potenziale acquirente, una prestazione per la quale può esigere una provvigione per mediazione di indicazione.

Quanto costa un agente immobiliare in Svizzera?

L’importo della provvigione dell’agente immobiliare è essenzialmente il risultato di contrattazioni e trattative. Il diritto svizzero, infatti, non stabilisce alcun importo per le provvigioni né identifica un apposito metodo di calcolo. Tuttavia, il diritto delle obbligazioni impone alcune limitazioni: l’art. 417 del codice delle obbligazioni (diritto alla mercede) stabilisce che il giudice può, ad istanza del debitore, ridurre una commissione di mediazione eccessiva nella giusta misura. Tale disposizione tutela il venditore che, da profano, non deve sostenere spese eccessive per le commissioni di mediazione.

Nella pratica si concorda spesso il 2 - 3% del prezzo di vendita, anche a seconda del tipo di immobile e della sua posizione. Per una casa unifamiliare a uso proprio o un appartamento di proprietà la commissione dell’agente immobiliare si attesta normalmente tra il 2 e il 3%, mentre in un condominio si aggira tra l’1,5 e il 2%. In linea di principio, la regola base è la seguente: maggiore è il prezzo di vendita, maggiore sarà la provvigione. Oltre alla commissione, l’agente immobiliare è autorizzato ad addebitare un rimborso delle spese di trasferta, delle spese pubblicitarie, della parcellazione e di altre spese relative alla vendita dell’immobile. Queste spese vanno definite nel contratto di mediazione e, a differenza della provvigione, sono esigibili indipendentemente dalla buona riuscita della vendita. Per questo motivo potrebbe valere la pena di stabilire un prezzo fisso o un tetto massimo di spesa.

In ogni caso si consiglia di raccogliere più offerte da diversi consulenti immobiliari e di confrontarne le provvigioni.

Quando un agente immobiliare ha diritto alla commissione?

Il momento del pagamento della provvigione è regolato nel contratto di mediazione. Il diritto effettivo alla provvigione sorge con la stipula del contratto di compravendita come atto pubblico di fronte al notaio. L’agente immobiliare può pertanto esigere concretamente la provvigione e i costi aggiuntivi solo dopo la stipula del contratto d’acquisto. Pagamenti anticipati o acconti non rappresentano una prassi molto diffusa; tuttavia, è possibile concordare un altro momento per il pagamento. Già all’inizio della collaborazione con l’agente immobiliare potrebbe essere necessario sostenere dei costi minori per la preparazione della documentazione o per la valutazione dell’immobile, che possono andare da CHF 1000.– a CHF 3000.– a seconda del carico di lavoro.

Chi paga la provvigione dell’agente immobiliare?

Da un punto di vista giuridico i costi dell’agente immobiliare devono essere sostenuti dal venditore (principio del committente), poiché è lui ad avere un rapporto contrattuale con l’agente. L’agente immobiliare lavora infatti per conto del venditore e si impegna a vendere l’immobile secondo scienza e coscienza, cercando di ottenere il prezzo migliore.

La commissione di mediazione, le spese notarili e gli altri costi possono essere fatti valere a fini fiscali e dedotti dall’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. L’importo totale dipende da diversi fattori e varia a seconda del cantone di riferimento.

È possibile evitare la provvigione dell’agente immobiliare?

In linea di principio e per legge, la provvigione e la commissione di mediazione immobiliare devono essere pagate sempre. Tuttavia, in alcuni casi possono sorgere delle problematiche; per questo motivo l’agente immobiliare deve assolutamente fornire le sue prestazioni in maniera accurata. Il venditore dell’immobile può infatti contestare le prestazioni dal prezzo eccessivo o non concordate in anticipo. In rari casi è possibile evitare la provvigione dell’agente immobiliare, di solito però solo per via di negligenza e/o di attività fraudolente.