Vendere un terreno edificabile

I nostri consigli per vendere con successo un terreno edificabile

Consiglio 1: Scopri di che tipologia di terreno edificabile si tratta

Non tutti i fondi sono uguali: su alcuni appezzamenti di terreno, infatti, non è necessariamente detto che sia possibile costruire un immobile. Per rendere il tuo dossier di vendita completo e convincente, ti consigliamo di trovare quante più informazioni possibili sul tuo terreno edificabile.

Il tuo appezzamento è davvero un terreno edificabile? Tale evenienza si verifica quando il tuo terreno dispone di un piano regolatore legalmente valido. In caso contrario potrebbe trattarsi di un terreno edificabile solo in futuro.

Se il tuo fondo dispone di allacci (a corrente, acqua e fognature) si tratta di un fondo edificabile. In questo caso si può dare il via al progetto di costruzione in tempi abbastanza brevi ed è per questo che un fondo edificabile può essere venduto a un prezzo maggiore rispetto a un terreno edificabile o a un terreno edificabile in futuro.

A loro volta, il piano di zona e il regolamento edilizio indicano se e in che modo il terreno in tuo possesso può essere edificato. Ad esempio, il regolamento edilizio stabilisce che tipologia di casa può essere edificata sul fondo (casa unifamiliare, condominio ecc.). Il progetto di costruzione può essere condizionato anche da alcune disposizioni di legge, ad es. per quanto riguarda l’inclinazione del tetto oppure l’altezza complessiva dell’immobile.

Puoi ottenere il piano di zona e il regolamento edilizio presso gli uffici dell’amministrazione comunale.

Consiglio 2: Determina un prezzo ragionevole per vendere il tuo terreno edificabile

Il prezzo di un terreno edificabile o di un fondo si basa di solito sul prezzo corrente al metro quadro per la posizione in cui è situato il terreno. Tra le diverse regioni vi sono differenze sostanziali: nelle zone particolarmente convenienti, i prezzi di un terreno edificabile si aggirano tra i 200 e i 400 franchi al metro quadro. Ma chi, ad esempio, desidera edificare un terreno nella città di Zurigo, può ritrovarsi facilmente con un prezzo di 2000 franchi o addirittura di più (e solo per il fondo, senza la casa!).

In Svizzera, il prezzo medio al metro quadro di un terreno edificabile è compreso tra 600 e 800 franchi.

Su internet sono disponibili numerosi calcolatori e portali di comparazione dei prezzi dei fondi, ma per ottenere una stima affidabile basta semplicemente recarti presso l’Ufficio del libro fondiario del tuo comune.

In linea di massima, il prezzo di vendita del tuo terreno edificabile dipende dai seguenti fattori:

Tipologia di terreno edificabile Un fondo edificabile provvisto di allacci costa di più rispetto a un terreno edificabile solo in futuro.

Regolamento edilizio/Prescrizioni edilizie: Ci sono piani o fattori che possono impedire un progetto di costruzione (un elevato livello della falda freatica, un terreno poco adatto, prescrizioni edilizie quali l’inclinazione del tetto o provvedimenti d’isolamento acustico)? Tali elementi avranno un impatto negativo sul prezzo.

Posizione: In quale regione si trova il fondo? E in che posizione? È vicino a un collegamento della rete espressa regionale? Ci sono scuole, negozi e, in generale, buone infrastrutture nelle vicinanze? Anche nei cantoni con una situazione fiscale più favorevole puoi vendere un terreno edificabile a prezzi più alti. 

Indice di sfruttamento: Un indicatore importante per la valutazione dei terreni edificabili è il cosiddetto indice di sfruttamento, che indica il rapporto tra l’area del fondo e la superficie abitabile consentita. Per dirlo in parole semplici: quanti metri quadrati di terreno possono essere edificati con un immobile? Più alta è questa cifra e maggiore sarà il valore del fondo, poiché il costruttore potrà essere più flessibile nel calcolo delle dimensioni esterne dell’edificio. Puoi richiedere l’indice di sfruttamento presso l’Ufficio comunale per l’edilizia. Alcuni cantoni utilizzano l’indice di superficie per piano al posto dell’indice di sfruttamento, che indica il numero di piani (comprese cantine e soffitte) consentito per un progetto di costruzione.

Consiglio 3: Prepara un dossier di vendita dettagliato

In vista della vendita ti consigliamo di redigere un dossier chiaro e dettagliato. Le informazioni contenute nei consigli 1 e 2 sono perfette per questo scopo. Inoltre, per creare una base di fiducia e trasparenza, un dossier di vendita per un fondo dovrebbe contenere i seguenti punti:

• Descrizione della posizione
• Tipologia di utilizzo
• Forma e dimensione
• Luce e vista
• Piano di zona
• Regolamento edilizio
• Indice di sfruttamento
• Piano catastale
• Presenza di allacci
• Cartina dei pericoli (inondazioni, valanghe, caduta massi ecc.)
• Foto

Consiglio 4: Costi da sostenere per la vendita di un terreno edificabile

Lo scopo principale di una vendita è ovviamente quello di realizzare un guadagno. Ma la vendita di un fondo in Svizzera non è purtroppo del tutto priva di costi. Se desideri vendere un terreno edificabile, ecco le spese che dovrai sostenere:

Spese notarili: Il contratto di compravendita deve essere autenticato da un notaio, che può richiedere una parcella pari fino allo 0,5% del prezzo di acquisto. Le spese notarili possono essere divise tra acquirente e venditore.

Tasse del registro fondiario: L’iscrizione nel registro fondiario sancisce il trasferimento della proprietà del terreno edificabile. Le spese di tale servizio si aggirano tra lo 0,1% e lo 0,5% del prezzo di acquisto. Anche questa tassa può essere suddivisa tra acquirente e venditore.

Imposta sul trapasso di proprietà: La maggior parte dei cantoni in Svizzera riscuote un’imposta sul trapasso della proprietà sulla vendita di beni immobili o di fondi. A seconda del cantone, tale imposta è compresa tra l’1% e il 3,3% del prezzo d’acquisto. In genere è l’acquirente a farsene carico; solo nei cantoni Basilea Campagna e Obvaldo l’acquirente e il venditore si dividono l’importo.

Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: In quanto venditore sei obbligato a versare le tasse sull’utile netto che risulta dalla vendita del tuo terreno edificabile. Il principio è il seguente: più a lungo hai posseduto il fondo e più basse saranno le imposte da versare. Spesso, quindi, può valere la pena di aspettare qualche anno prima di procedere alla vendita. Ad esempio, se possiedi il terreno solo da due anni e l’utile netto derivante dalla vendita è pari a 500’000 franchi, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare potrebbe ammontare a 190’000 franchi. Dopo dieci anni, l’imposta scenderebbe a soli 150’000 franchi circa. Le aliquote variano in base al cantone di riferimento.