Hypothek ablösen

10.04.2021

Viele Hypothekarkunden halten ihrer Bank über viele Jahre die Treue. Dies nicht zuletzt, weil Finanzierungen und das Handling von Dokumenten und Schuldbriefen als anspruchsvoll gelten. Damit verschenken Kunden jedoch Millionen Franken an Zinsen: Es liessen sich grössere Beträge sparen, wenn man bei Vertragsende von einzelnen Tranchen alternative Angebote prüfen würde.

Jürg Zulliger

Keine Fristen verpassen

Die meisten Bankkunden verteilen ihre Hypothek auf mehrere Tranchen. Damit sind verschiedene Vorzüge verbunden: Der Kunde hat in periodischen Zeitabständen die Möglichkeit, seine Finanzierung neu zu analysieren und zu disponieren. Das Splitting von Hypotheken verspricht zudem eine bessere Diversifikation von Risiken. Ein einfaches Beispiel: Kunde Meyer finanziert seine neue Eigentumswohnung mit einem gesamten Kreditvolumen von Fr. 800’000 über eine Festhypothek, die in fünf Jahren ausläuft. Zum heutigen Zeitpunkt kann Herr Meier unmöglich wissen, ob das Vertragsende in ein vorteilhaftes oder in ein eher ungünstiges Zinsumfeld fallen wird. Im ungünstigsten Fall muss er den gesamten Betrag teuer neu finanzieren. Würde Herr Meier seine Hypothek auf mehrere Tranchen splitten, liesse sich dieses Risiko reduzieren.

Splitting: Vor- und Nachteile

Das Splitting von Hypotheken kann aber zu komplexen Konstellationen führen, die den Kunden künftig bei der Wahl seines Finanzierungspartners einschränken. Kommt der Kunde bei der Fälligkeit einer ersten Tranche zum Schluss, dass er lieber zu einem Konkurrenzinstitut wechseln würde, bleibt dieser Weg unter Umständen versperrt. Zum einen sind die unterschiedlichen Vertragsdauern und die Kündigungsfristen der laufenden Tranchen zu berücksichtigen. Zum anderen wird die neue Bank die Hypotheken normalerweise nur ablösen, wenn sie längerfristig die Gesamtfinanzierung übernehmen kann. Liegen die einzelnen Tranchen nun sehr weit auseinander, ist ein Wechsel zu einem Konkurrenzinstitut oft nicht möglich. Eine gestaffelte Ablösung ist meist möglich, wenn:

innerhalb von zwei bis drei Jahren die Gesamtfinanzierung gezügelt werden kann,
die einzelnen Tranchen gegenüber der Bank ausreichend mit Schuldbriefen gesichert werden können.

Beim Hypothekensplitting ist also darauf zu achten, dass die Fälligkeiten nicht allzu weit auseinanderliegen. Weiter kann es sich als Vorteil erweisen, wenn die einzelnen Tranchen auch über separate Schuldbriefe gegenüber der Bank gesichert sind. Empfehlung: Fragen Sie den Notar oder das Grundbuchamt schon bei der ersten Errichtung der Hypothek, ob Sie den Schuldbrief splitten können.

Wie geht die Ablösung der Finanzierung oder einer Tranche konkret vor sich?

Zunächst müssen Sie sich darüber ins Bild setzen, welche Tranche zu welchem Zeitpunkt und zu welchen Konditionen durch eine neue Bank übernommen werden könnte. Achten Sie darauf, dass bei unterschiedlichen Produkten unterschiedliche Ausstiegsmöglichkeiten gegeben sind. Ein Beispiel: Wollen Sie eine Festhypothek ausserterminlich kündigen, fallen in der Regel hohe Ausstiegskosten an. Unter solchen Umständen sollte ein Wechsel genau geprüft werden. Auch bei Libor-Hypotheken ist daran zu denken, dass Sie unter Umständen an vertragliche Fristen gebunden sind. Im Vergleich dazu ist die Kündigung einer variablen Hypothek relativ einfach. Diese werden ohne bestimmte Laufzeit abgeschlossen und bei einer Ablösung durch eine andere Bank ist lediglich die Kündigungsfrist einzuhalten.

Wenn die nötigen Voraussetzungen gegeben sind, werden Sie sich auf dem Markt nach verschiedenen Angeboten umsehen und sich für einen passenden Finanzierungspartner entscheiden. Die neue Bank prüft die Anfrage, bearbeitet das Kreditgesuch und unterbreitet Ihnen eine entsprechende Offerte. Für technische Belange wie die Ausstellung von neuen Verträgen und die Handhabung von Schuldbriefen wird Sie die Bank in der Regel unterstützen. Wenn alles geregelt ist, wird die neue Bank die Hypothek respektive die entsprechende Tranche übernehmen und verlangt als Sicherstellung einen Schuldbrief. Sobald der Schuldbrief eintrifft, wird die neue Bank den Betrag vergüten und die Hypothek ist damit abgelöst.

Nebst einigen technischen und formellen Aspekten sollten Sie im Rahmen einer Ablösung auch prüfen, ob und in welcher Höhe Ihnen zusätzliche Kosten entstehen. Darunter können zum Beispiel Bearbeitungsgebühren und Kommissionen der beteiligten Banken fallen oder auch Kosten für das Splitting oder die neue Ausstellung von Schuldbriefen. Wenn im Extremfall für Grundbuchgebühren, Schuldbrief-Errichtung etc. 2’000 oder Fr. 3000 an Unkosten entstehen, lohnt sich eine Ablösung wegen eines geringfügigen Zinsvorteils unter Umständen nicht. Über einen längeren Zeitraum betrachtet, werden Sie aber eine Menge Geld sparen, wenn Sie eine bestehende Hypothek zu sehr vorteilhaften Konditionen bei einer neuen Bank abschliessen können.

Fazit

In vielen Fällen zahlt sich eine Ablösung aus – Sie sparen Jahr für Jahr Zinskosten. Sie stärken damit auch ihr Verhandlungsgewicht als Hypothekarnehmer und schöpfen die Möglichkeit einer Optimierung aus. In vielen Fällen lässt sich der Wechsel relativ unproblematisch bewerkstelligen. Im Gegensatz zu einer Erstfinanzierung beim Erwerb einer Immobilie sind viele wichtige Formalitäten bereits geregelt. Die gängigen Bankrichtlinien zur Belehnung und finanziellen Tragbarkeit sind geprüft und nachgewiesen. Einer relativ zügigen und unkomplizierten Ablösung steht damit meist nichts im Weg.