Hypotheken splitten – aber wie?

Jürg Zulliger

Es gibt Einsichten und Weisheiten, die immer gültig sind. Zum Beispiel: Zinsen und Immobilienpreise verlaufen zyklisch. Sind die Zinsen eine Zeit lang gefallen, so werden sie im nächsten Zyklus wieder steigen. Bloss: Derzeit ist kaum absehbar, wie lange der aktuelle Zyklus mit einerseits tiefen Zinsen und andererseits hohen Immobilienpreise noch anhält.

Hypotheken diversifizieren

Ein anerkanntes Prinzip in der Finanzierung von Eigenheimen lautet: Man sollte nie alles auf eine Karte setzen! Über Jahre höchst beliebt waren zum Beispiel fünfjährige Festhypotheken – als ein goldener Mittelweg zwischen einer kurzfristigen Zinsbindung (z.B. mit SARON-Hypotheken) und längeren Festhypotheken waren sie sehr populär. Pech haben in der Vergangenheit immer diejenigen Kund*innen gehabt, deren fünfjährige Festhypothek dann ausgerechnet in einer Phase hoher Zinsen auslief. Wenn du zum Beispiel in einem Umfeld mit Zinsen von 4 oder 4,5 Prozent eine Anschlussfinanzierung suchen musst, wird das Wohnen plötzlich teuer. Im Extremfall müsstest du zusätzliches Eigenkapital einschiessen, um Schulden zu tilgen. Oder es werden Abstriche im Haushaltbudget unumgänglich, um die Zinslast finanzieren zu können. Aber wer will schon beim täglichen Einkauf sparen oder auf Ferien verzichten?

Welche Hypothekenstrategie passt zu dir?

Um diese Zinsrisiken auf der Zeitachse besser zu verteilen, ist es naheliegend, mehrere Tranchen abzuschliessen. Konkret: Das Laufzeitende ist so zu staffeln, dass nie kurz hintereinander grössere Beträge fällig werden. Eine «goldene Formel», die für alle Fälle passt, gibt es aber nicht! Um den passenden Mix zu finden, solltest du zunächst dein Kundenprofil klären. Wer Budgetsicherheit als vorrangig erachtet und den Hauskredit finanziell nur knapp tragen kann (Verhältnis von Einkommen zu laufenden Fixkosten), sollte sich für eine sicherheitsorientierte Strategie entscheiden. Diese Variante sieht einen hohen Anteil an festverzinslichen Hypotheken vor. Wer hingegen kein Problem mit Zinsschwankungen hat, die Tragbarkeitsregeln spielend erfüllt und über grosse Erfahrung in Sachen Finanz- und Zinsmärkte verfügt, gehört zum Profil «marktorientiert» oder «dynamisch» – für solche Schuldner*innen ist ein erhöhter Anteil SARON-Hypotheken gut vertretbar. SARON-Hypotheken sind heutzutage sehr zinsgünstig, können aber im Fall eines Zinsanstiegs rasch teurer werden. Viele Kund*innen dürften aber irgendwo dazwischen liegen und sich für die Strategie «ausgewogen» entscheiden. Diese Variante umfasst meist Festhypotheken und einen Anteil von 25 oder 30 Prozent SARON.

Nachteile des Splittings

Der individuelle Mix verschiedener Hypothekentranchen kann allerdings seine Tücken haben. Aus folgendem Grund: In der Regel sind ja sämtliche Hypotheken über die gleiche Bank finanziert. Wenn nun nach zwei Jahren eine erste Tranche ausläuft, wird man bei der gleichen Bank eine Offerte für eine Anschlussfinanzierung einholen. Damit ist aber eine gewisse Abhängigkeit von der Bank gegeben. Vor allem wenn mehrere Tranchen über Jahre auseinanderliegen, können sich die Festhypotheken als Abhängigkeitsfalle erweisen. In den meisten Fällen ist es nicht möglich, für dasselbe Haus oder dieselbe Wohnungen Hypotheken von verschiedenen Darlehensgebern zu bekommen. Jede Bank möchte möglichst exklusiv die entsprechenden Schuldbriefe bzw. die notwendige Grundpfandsicherheit haben.

Hypothek ablösen: Vergleichen lohnt sich!

Usanz ist es in der Branche, dass eine Ablösung der gesamten Finanzierung nur möglich ist, wenn sämtliche Tranchen innerhalb von zwei Jahren zur neuen Bank kommen. Fazit: Bei sehr langen und weit auseinander liegenden Zinsbindungen, wird ein Wechsel sehr schwierig oder zieht sich lange hin. Dies ist umso ärgerlicher, weil heute auf dem Markt an sich höchst attraktive Anschlussfinanzierungen bzw. Ablösungen möglich wären. Wer zum Beispiel eine günstige Hypothek online abschliesst, wird Jahr für Jahr von gesparten Zinskosten profitieren. Der Hypothekarmarkt in der Schweiz ist kompetitiv, und Kunden, die verschiedene Angebote vergleichen und verhandeln, fahren naturgemäss besser.
Empfehlung: Vermeide allzu weit auseinander liegende vertragliche Fristen (also zum Beispiel kein Splitting von Festhypotheken mit 5, 10 und 15 Jahren Laufzeit). Achte darauf, dass du von Zeit zu Zeit die Laufzeiten wieder synchronisierst. Ein Beispiel: Wenn in zwei Jahren eine längerfristige Festhypothek fällig wird, stimmst du eine allfällige zweite Tranche auf diesen Termin ab. Im Idealfall sollte das Laufzeitende der verschiedenen Tranchen nicht mehr als zwei Jahre auseinander liegen. Besser fährt man meist auch mit einem einfachen Mix aus SARON- und einer Festhypothek. Genauso wichtig: Lies das klein Gedruckte, das die Vertragsfristen, Kündigung etc. regelt!