Was passiert mit der Hypothek?

Es wäre höchst unromantisch und pessimistisch, beim Kauf von Wohneigentum an eine Scheidung oder an einen Verkauf zu denken. Tatsache ist aber: In der Praxis müssen viele Hypotheken immer wieder neu organisiert werden. Wir zeigen Ihnen, was mit der Finanzierung in einem solchen Fall passiert.

Jürg Zulliger

Der gemeinsame Kauf einer schönen Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses ist immer ein vielversprechender Moment. Doch wie vieles im Leben können nicht geplante Ereignisse und Veränderungen die schönsten Pläne durchkreuzen (Scheidung, Jobverlust, Wohnortwechsel).

Hypothek und Scheidung

Rund 30 bis 40 Prozent der Hypotheken müssen aus verschiedensten Gründen während der Laufzeit neu geregelt werden. Statistisch gesehen gehen rund 40 Prozent aller Ehe- und Konkubinatspaare später wieder getrennte Wege. Was mit der Hypothek passiert, hängt natürlich direkt mit der künftigen Nutzung und Eigentumsübertragung der Immobilie zusammen. Ein Beispiel: Monika Muster bewohnt nach der Scheidung von ihrem Mann zusammen mit ihren beiden Kindern das Haus. Weil ihre Kinder schon grösser sind, geht Monika Muster wieder einer Erwerbsarbeit nach. Hinzu kommen die Alimente des Ex-Partners bzw. Vaters der Kinder. Unter dem Strich reicht dies, um die üblichen Anforderungen der Bank zu erfüllen (Nachweis der Einkünfte für die finanzielle Tragbarkeit). Formell geht die solidarische Haftung für die Hypothek in eine Einzelhaftung durch Monika Muster über. Die Hypothek bleibt bestehen, nur die Verträge werden angepasst. Es gilt in jedem Fall, die verschiedenen Varianten durchzuspielen und mit der Bank das Gespräch zu suchen. Die Praxis ist in einigen Punkten unterschiedlich, wie Florian Schubiger von Vermögenspartner in Zürich weiss: „Manchmal würde es bei Scheidungen vielleicht finanziell aufgehen, wenn weiter beide Partner solidarisch für die Hypothek haften. Aber nicht alle Banken akzeptieren Schuldner, wenn nicht beide die gleiche Wohnadresse führen.“

Weiterführung oder Auflösung der Hypothek

Dann geht es natürlich auch immer um das liebe Geld. Scheidungen und Trennungen können bekanntlich teuer werden. Bei der üblichen Errungenschaftsbeteiligung werden, wie der Name schon sagt, die Errungenschaften (Einkünfte, Vorsorgebeiträge) während der Ehe geteilt. Zugleich erhöhen sich die laufenden Kosten, und zwar oft massiv (doppelte Haushaltführung). Ist die finanzielle Tragbarkeit nicht mehr nachgewiesen, muss das Haus verkauft werden. Bei Schweizer Banken gilt nämlich die Regel, dass Hypothekarnehmer maximal einen Drittel des Brutto-Haushaltseinkommens für die Wohnkosten aufwenden dürfen. „Bei Scheidungen kommt es öfters vor, dass das verfügbare Einkommen um rund 40 Prozent sinkt, wenn ein Partner auszieht und einen eigenen Haushalt gründet“, sagt Experte Florian Schubiger. Tipp: Bei Ehepaaren sind viele Dinge gesetzlich geregelt, auch für den Fall einer Scheidung. Paare ohne Trauschein, also Konkubinatspaare, sollten für alle Fälle vorsorgen (z. B. Konkubinatsvertrag aufsetzen, Beratung in Anspruch nehmen, Buchführung über finanzielle Dinge und Beiträge etc.). Im Extremfall kommen die Familie oder das Paar nicht umhin, das Eigenheim zu veräussern und das Wohnen anders zu regeln. Vorsicht: Für die vorzeitige Auflösung einer Hypothek fallen meist Kosten an („Vorfälligkeitsentschädigung“). Erreicht die Finanzierung eine gewisse Grössenordnung und wäre noch eine Restlaufzeit von mehreren Jahren geplant gewesen, kann das teuer werden. Es gehört daher zur Beratung und sorgfältigen Planung, diesen Worst-Case zu bedenken und die Folgen tragen zu können. Allgemein gesagt fahren Kunden mit eher kürzeren Laufzeiten natürlich besser als solche mit langjährigen Kreditverpflichtungen.

Hypothek übertragen bei Hausverkauf

Immerhin: Bei einem Verkauf ist es oft möglich, die bestehende Hypothek auf den neuen Eigentümer zu übertragen. Praktisch alle Banken und Finanzierungspartner sind in der Regel kulant. So ist es auch möglich, bei einem Wohnortwechsel von A nach B (meist auch ausserkantonal) gleich die Hypothek „mitzuzügeln“. Doch die Fälle sind immer höchst individuell: Vielleicht hatte der bisherige Eigentümer und Verkäufer eine glückliche Hand bei der Wahl der Hypothek. Weist diese eine Restlaufzeit von nur noch ein oder zwei Jahren auf und ist obendrein noch zinsgünstig, würde der Käufer sie wohl übernehmen. Dem Verkäufer bliebe damit die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank erspart. Anders liegt der Fall, wenn die Hypothek noch länger läuft, oder wenn sie bereits vor einiger Zeit bei noch bei höheren Zinsen abgeschlossen wurde. Dazu sollten folgende Grundregeln beachtet werden:

Als Verkäufer müssen Sie exakt kalkulieren, welchen Verkaufserlös Sie erzielen und welche Ausstiegskosten bei der Hypothek fällig würden. Kommt Ihnen ein Kaufinteressent in dieser Frage entgegen (Übertragung der Hypothek), können Sie dies bei der Festsetzung des Kaufpreises berücksichtigen. Es kommt aber manchmal auch vor, dass es dem Interessenten mit dem höchsten Gebot nicht möglich ist, die Hypothek zu übernehmen. Wenn Sie umgekehrt als Käufer die schon bestehende Hypothek übernehmen, müssen Sie genau nachrechnen. Liegen die Gesamtkosten für die Finanzierung über dem heute aktuellen Zinsniveau, müssen Sie dies in Ihre Gesamtrechnung einfliessen lassen. Beispiel: Erwachsen Ihnen durch die Übernahme der Hypothek Zusatzkosten von 30’000 Franken, sollten Sie dies beim Kaufangebot abziehen. Fazit: Die Übertragung vom Verkäufer auf den Käufer des Eigenheims ist zu einem wesentlichen Teil Verhandlungssache. Haben Sie wirklich Ihre „Traumimmobilie“ gefunden, werden Sie eher kompromissbereit agieren und auch gleich die Hypothek übernehmen.