Liegenschaftsverwaltung

Liegenschaften und Wohnungen zu besitzen, galt in der Schweiz in den letzten Jahren als sicherer Hafen für Geldanlagen, ja als Renditeträger. Doch wer sein Vermögen in eine Wohnung zur Vermietung steckt, muss an den Aufwand denken. Oft lohnt sich eine externe, professionelle Verwaltung.

Jürg Zulliger

Wer hat das nicht schon gehört: Privatpersonen tauschen sich intensiv über ihre Erfahrungen als Hauseigentümer und „Feierabendvermieter“ aus. Meier kam durch Erbschaft zu einem Mehrfamilienhaus, zwei von drei Wohnungen sind an Dritte vermietet. Die dritte bewohnt der Eigentümer selbst. Helbling vermietet eine Eigentumswohnung, die er bis auf weiteres nicht selbst bewohnt (Namen geändert).

Aus dem Leben gegriffen

Helbling sagt: „Die Vermietung beschert mir eine Menge Ärger. Der Mietmarkt ist gesättigt, oft ist es schwierig, überhaupt Mieter zu finden.“ Von Scherereien und dem grossen Aufwand kann auch Meier ein Lied singen: „Wenn du nicht aufpasst, ist sogar der Mietvertrag ungültig und die Miete kann angefochten werden. Die Mieter kennen ja ihre Rechte…“

So entschloss sich Meier stattdessen für ein „Rundum-Sorglos-Paket“. Seit einem halben Jahr kümmert sich eine externe, professionelle Verwaltung um die Liegenschaft.

Die Aufgaben rund um die Vermietung sind tatsächlich umfangreich – und anspruchsvoll. Wir führen hier nur eine kleine Auswahl an:

  • Vermietung und Wiedervermietung
  • Mietverträge abschliessen und anpassen (das Mietrecht ist komplex!)
  • korrekte Bestimmung bzw. Kalkulation des Mietzinses
  • Sich um Versicherungen, Nebenkosten und das Mietzinsinkasso kümmern.
  • Betreuung von Anliegen der Mieterinnen und Mieter. Alles rund um Nachbarschaft, Ruhezeiten, Waschküche und Hausordnung regeln etc.
  • Buchhaltung, Administration, Steuern etc.

Doch damit noch nicht genug. Nicht zu vergessen sind die technische Betreuung, also Instandhaltung, Reinigung, Heizung, Reparaturen. Schliesslich ist jedem Eigentümer empfohlen, sich selbst Rechenschaft über die Finanzen abzulegen. Doch auch das setzt Knowhow voraus und ist mit einigem Aufwand verbunden. Stehen die Erträge in einem angemessenen Verhältnis zu den Ausgaben? Bleibt auch Spielraum, um Reserven für spätere grössere Sanierungen oder Umbauten zu bilden?

Um dir die Entscheidung zu erleichtern, stellen wir hier häufige Fragen und Antworten zusammen:

Was kostet die externe Verwaltung?

Bei Mietwohnungen hat sich eine Grössenordnung von rund 3 bis 6 Prozent der Mieterträge eingebürgert. Das Verwalterhonorar ist aber immer auch Verhandlungssache. Die angemessene Höhe ist regional unterschiedlich und hängt natürlich auch stark vom Pflichtenheft ab, das mit der externen Verwaltung vereinbart wird. Für kleine Mandate sind höhere Prozentansätze üblich, günstiger wird es meist erst ab 25 oder 30 Mietwohnungen.

Für Stockwerkeigentum gelten etwas andere Spielregeln. Hier ist es üblich, dass der Verwalter eine jährliche Pauschale respektive ein Grundhonorar verlangt. Hinzu kommt noch ein Kostenbeitrag pro Wohnung. In Zürich ergibt dies zum Beispiel ein übliches Verwalterhonorar von etwa 750 bis 800 Franken pro verwaltete Stockwerkeinheit. Auch hier gibt es aber je nach Region, je nach Zustand der Siedlung und je nach Aufgabenstellung grosse Unterschiede.

Wie finde ich eine gute Verwaltung?

Am besten ist es nach wie vor, sich auf Mund-zu-Mund-Propaganda zu verlassen. Frag am besten bei Verwandten, im Freundeskreis und Kollegen nach – kennt jemand eine vertrauenswürdige, erfahrene Firma? Wichtig sind immer Referenzen, die fachliche Qualifikation und die Erfahrung. Entsprechende Berufsbezeichnungen sind zum Beispiel Bewirtschafter mit eidgenössischem Fachausweis (FA) oder eidgenössisch diplomierter Immobilientreuhänder. Die einen sind eher auf Mietobjekte spezialisiert, andere eher auf Stockwerkeigentum.

Unabhängig vom Verwaltungsmandat wird es sich in vielen Fällen lohnen, zuerst einmal eine strategische Auslegeordnung zu machen. Willst du die Liegenschaft im Eigentum halten und vermieten lassen? Was spricht allenfalls für einen Verkauf des Objekts? Gerade Familien und Erbengemeinschaften sind gut beraten, sich diese Grundsatzfragen gründlich zu überlegen. Der Rat eines Profis trägt entscheidend dazu bei, das Potenzial der Immobilie oder auch die Risiken korrekt zu erfassen. Immobilientreuhänder leisten solche Beratungen zu einem Stundenansatz von etwa 200 Franken.

Wann lohnt sich die Verwaltung in Eigenregie?

Der wohl häufigste Grund, die Fäden selbst in der Hand zu halten, sind ganz einfach die Kosten. Viele Leute denken, dass sie sich das Verwalterhonorar schenken können. Dabei geht oft vergessen, dass die Eigentümer vielleicht bei der Vermietung, der Positionierung auf dem Markt, bei der Mietzinsgestaltung oder Vermarktung weniger erfahren und weniger geschickt agieren als ein Profi. Nicht zu vergessen ist, dass zum Beispiel eine grössere Verwaltung effizient organisiert ist, ausgebildetes Personal beschäftigt und beim Einkauf von Leistungen oder Hausgeräten von besseren Konditionen profitiert.

Es darf aber auch nicht verschwiegen werden, dass es unter Umständen gar nicht leicht ist, eine Verwaltung für ein Mandat zu gewinnen. Will ein privater zum Beispiel nur eine Wohnung verwalten lassen, gilt dies in der Branche nicht gerade als sonderlich interessantes Mandat. Ähnliches gilt für abgelegene Standorte oder Liegenschaften in sehr schlechtem Zustand.

Manchmal handelt es sich auch um eine geerbte Liegenschaft, die vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Sofern er Zeit und das nötige Fachwissen einbringt, mag dann eine Verwaltung in eigener Regie sinnvoll erscheinen.

Wo hole ich das Rüstzeug, wenn ich die Verwaltung selbst wahrnehme?

Vielleicht hast du einen Kollegen oder eine Kollegin mit einem kaufmännischen Flair. Am besten holst du dir Tipps von Leuten mit Erfahrung in der Vermietung und Verwaltung. Das wird schon entscheidend dazu beitragen, häufige Stolperfallen zu umgehen und auch den Zeitaufwand realistisch einzuschätzen. Zur Einführung und Weiterbildung findest du in verschiedenen Regionen gute Kursangebote (Stichwort Liegenschaftsverwaltung etc.). Weiter gibt es Bücher und hilfreiche Tools. Du findest auf dem Markt einfache Buchhaltungsprogramme, die dir die Arbeit erleichtern.

Fassen wir zusammen: Bevor dir im Dickicht von Gesetzesparagrafen, Mängellisten an den Wohnungen und säumigen Zahlern alles über den Kopf wächst – es bleibt immer die Variante, die ganze Verwaltung einer externen Firma anzuvertrauen.