Hypothekenvertrag: Vorsicht beim Kleingedruckten

Bei Hypothekarverträgen geht es um viel Geld: Bankkunden nehmen meist mehrere Hunderttausend Franken Kredit auf und stehen langfristig in der Pflicht, Zinsen zu zahlen. Um sich gegen böse Überraschungen zu wappnen, sollte man die Bestimmungen genau lesen – und zwar vor dem Vertragsabschluss.

Jürg Zulliger

Nehmen wir als Beispiel den Bankkunden Walter M. (Name geändert): In einem Monat läuft die fünfjährige Festhypothek ab, die er durch eine andere Finanzierung bei einem Institut seiner Wahl ersetzen wollte. Doch Walter M. hatte übersehen, dass ihm seine Bank im Kleingedruckten eine Kündigungsfrist aufgebrummt hat. Weil er diese Frist schlicht und einfach versäumt hat, präsentiert ihm die Bank nun eine teure Rechnung: Erstens kann er erst nach Ablauf der Kündigungsfrist zu einem anderen Institut wechseln, und zweitens wird die Hypothek bis dahin als kostspielige variable Hypothek fortgeführt – Walter M. zahlt jetzt rund drei Viertel Prozent mehr Zins als eine neue Festhypothek kosten würde.

Warum Sie auf Vertragsbestimmungen achten sollten

Bei Hypotheken ist es sicher wichtig, zunächst darauf zu achten, ob die Zinsen der Bank attraktiv und konkurrenzfähig sind. Doch der Fall von Walter M. illustriert, dass auch die Vertragsbestimmungen entscheidend sind:

Vertragsdauer

Achten Sie auf die Vertragsdauer und allfällige Kündigungsfristen. Auch bei Libor Hypotheken, denen an sich kurzfristige Gelder zugrunde liegen, sehen die Banken längere Verträge vor, die meist nicht gekündigt werden können (zwei bis sechs Jahre Vertragsdauer). Prüfen Sie auch, ob die Bank eine jederzeitige Wechselmöglichkeit von einer Libor- in eine Festhypothek vorsieht. Der Vertrag für Festhypotheken (Laufzeit meist 1 bis 10 Jahre) ist während der Laufzeit ohne Einverständnis der Bank ebenfalls nicht kündbar.

Kündigung

Viele Banken reklamieren zu ihren Gunsten das Recht einer ausserordentlichen Kündigung, etwa wenn Sie mit den Zinsen mehr als einem Monat in Verzug sind. Prüfen Sie, ob diese Kündigungsgründe fair und sachlich gerechtfertigt sind. Im Extremfall heisst es, dass die Bank Ihren Kredit kündigen kann, wenn Ihr Haus „nach Ansicht der Bank“ an Wert verliert.
Schadenersatz

Bei ausserordentlicher Kündigung – gleichgültig durch welchen Vertragspartner – verlangen die Banken meist hohen Schadenersatz, z.Bsp. auch bei Vertragsauflösung infolge einer Scheidung. Prüfen Sie, ob diese Bestimmungen ausgewogen und klar sind. Vorsicht: Sofern nach korrekter Kalkulation nicht die Bank, sondern der Kunde eine Ausstiegsentschädigung zugut hat, wollen einzelne Banken diesen Betrag für sich behalten. Was gilt, steht im Vertrag.

Massnahmen der Behörden

Teils finden sich Bestimmungen, wonach die Bank die Zinsen jederzeit erhöhen kann, wenn dies Massnahmen der Behörden rechtfertigen (auch bei Festhypotheken). Die Praxis der Banken ist gerade in diesem Punkt sehr unterschiedlich.

Zinsusanz

Fragen Sie nach den Zahlungsterminen und der Zinsberechnung. Die Zinsberechnung nach internationaler Zinsusanz kostet den Kunden mehr als die Schweizer Methode (365 oder 360 Zinstage). Zudem kommen quartalweise Zahlungen und Amortisationen etwas teurer als halbjährliche.

Amortisationen

Der Vertrag regelt auch die Tilgung des Kredits. Standard ist heute, dass die Hypothek innerhalb von 20 Jahren oder bis zur Pensionierung auf zwei Drittel des Liegenschaftswertes reduziert werden muss. Fragen Sie nach, welcher Amortisationsplan für Sie gilt.

Gebühren

In vielen Verträgen sichern sich die Banken ab, um Bearbeitungs- und Abschlussgebühren zu rechtfertigen. In den Zinsen, die Sie zahlen, sollten aber alle Koste inbegriffen sein.

Rabatte

Viele Banken führen immer wieder Aktionen durch und bieten Vergünstigungen. Fragen Sie unbedingt nach, ob der Rabatt für den ganzen Betrag und für die gesamte Laufzeit gilt. Wer nachrechnet, stellt oft fest, dass die tatsächliche Verbilligung beschränkt ausfällt.

Fazit: Unterschreiben Sie keinen Vertrag, der für Sie Fragen offen lässt, und nehmen Sie wenn nötig eine unabhängige Beratung in Anspruch.