Kündigung einer Festhypothek

Im Leben kommt es manchmal anders als geplant. Wer als Haus- oder Wohnungseigentümer längerfristige Kreditverträge abgeschlossen hat, handelt sich damit gewisse Risiken ein. Eine vorzeitige, nicht geplante Kündigung einer Hypothek kann sich als Kostenfalle erweisen.

Jürg Zulliger

Aus Sicht von Bankkunden sind viele triftige Gründe denkbar, eine Hypothek aufzulösen: Ein überraschender Wechsel des Arbeitsortes kann dich dazu zwingen, dein Eigenheim zu verkaufen und woanders eine Miet- oder eine Eigentumswohnung zu suchen.

Öfters kommt es vor, dass Paare gemeinsam den Traum vom Eigenheim verwirklichen. Gehen die beiden einige Jahre später getrennte Wege, ist oft ein Verkauf des Objekts unumgänglich.

„Goldene Fesseln“ mit Festhypotheken?

Sich vom Haus zu trennen, heisst aber auch: Sämtliche Hypotheken müssen gekündigt und vorzeitig zurückbezahlt werden. Im aktuellen Zinsumfeld kommt noch eine dritte Variante dazu: Viele Leute sitzen noch auf Festhypotheken, die sie bei einem wesentlich höheren Zinsniveau abgeschlossen haben. Wären Sie bloss nicht an den Kreditvertrag gebunden! Im aktuellen Tiefzinsumfeld würden sich die Zinsen und Finanzierungskosten spielend leicht um die Hälfte reduzieren lassen. Auch von dieser Seite taucht daher öfters die Frage auf, ob und zu welchen Konditionen ein Vertrag kündbar ist.

In verschiedenen Publikationen und auch seitens namhafter Experten wird im Zusammenhang mit sehr langfristigen Festhypotheken sogar davor gewarnt, dass der Kredit und damit das Haus zur Kostenfalle werden könnten.

Aber weshalb ist eine Vertragsauflösung unter Umständen dermassen kostspielig? Es gilt die einfache Einsicht, dass Verträge beiderseitig einzuhalten sind. Die Bank verpflichtet sich, dem Kunden für die vertraglich zugesicherte Zeit das Darlehen zur Verfügung zu stellen. Umgekehrt steht der Kunde ebenfalls in der Pflicht, den Vertrag inklusive Zinszahlungen und Amortisationen zu erfüllen.

Wie die Banken rechnen

Für eine ausserordentliche Kündigung hat sich in der Branche eine bestimmte Berechnungsformel etabliert. Vereinfacht dargestellt:

Beispielrechnung:

Hypothekarzinssatz nach Vertrag: 2.5 %
aktueller Refinanzierungszinssatz: 0 %
Kreditbetrag: Fr. 500’000
Restlaufzeit: vier Jahre

Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank:
500’000 Fr. x 2,5 Prozent x 4 Jahre = 50’000 Franken.

Nicht nur für Festhypotheken verlangen die Banken Vorfälligkeitsentschädigungen. Dasselbe gilt für Liborhypotheken, obwohl ja hier kein Festzins vereinbart ist. Massgeblich sind die Geschäftsbedingungen und die im Vertrag festgelegte Mindestlaufzeit der Liborhypothek.

Alternativen zur Kündigung

Unsere Empfehlung lautet daher: Prüfe in jedem Fall Alternativen zum Ausstieg aus der Hypothek! Wesentlich günstiger würdest du fahren, wenn der Käufer des Hauses oder der Wohnung die bestehende Hypothek übernimmt. Damit würde dir eine möglicherweise hohe Vorfälligkeitsentschädigung erspart. Ist der vereinbarte Zins einigermassen marktgerecht, erwächst auch dem Käufer eigentlich kein Nachteil. Für den Fall, dass die bestehende Hypothek teurer wäre als eine neue, müsste die Differenz bei den Kaufpreisverhandlungen mitberücksichtigt werden.

Falls du erneut Wohneigentum kaufst, wäre gewissermassen eine Übertragung der bestehenden Hypothek auf dein neues Heim die einfachste und günstigste Lösung. Die Banken sind in aller Regel bereit, dem Kunden in diesem Punkt entgegenzukommen und eine kulante Lösung anzubieten.

Weiter musst du dir klar werden, dass je nach den konkreten Umständen ein gewisser Verhandlungsspielraum gegeben ist. Wenn zum Beispiel der neue Eigentümer wieder bei derselben Bank eine Finanzierung abschliesst, hält sich der Schaden der Bank ja in Grenzen. Solche und ähnliche Umstände müssten in Verhandlungen eingebracht werden.

Negativzins berechtigt?

Das Kapitel Kündigung einer Hypothek ist inzwischen noch um eine brisante Frage reicher geworden. Bereits haben einige Banken nicht wie im Beispiel oben einen Wiederanlagesatz von 0 Prozent eingesetzt. Manche Institute sind sogar noch weiter gegangen und stellen Negativzinsen in Rechnung. Die aus Kundensicht unschöne «Reuezahlung» klettert damit noch mehr in die Höhe. Im Beispiel oben wäre dann die Zinsdifferenz eben nicht 2,5, sondern 3 Prozent – je nach dem, welchen Ertrag die Bank im aktuellen Marktumfeld für angemessen hält.

Juristisch ist der Sachverhalt aber umstritten. Ein Gegenargument lautet: Die Schadenersatzzahlung liegt möglicherweise höher, als was die Bank bei normaler Fortführung des Vertrages verdient hätte; kommt dazu, dass die Geschäfts- und Vertragsbedingungen diesen Sonderfall von Negativzinsen gar nicht vorgesehen haben. In einem bemerkenswerten Urteil des Bezirksgerichts Uster ist eine Bank mit der Verrechnung von Negativzinsen nicht durchgekommen.

Doch Vorsicht, die Richter haben die konkreten Umstände, die Vorgeschichte und den Wortlaut des Vertrags ausgelegt. In einem anderen Fall wären natürlich die jeweiligen Umstände und Vertragsunterlagen massgeblich. Bereits gehen einige Banken dazu über, ihre Geschäftsbedingungen und Hypothekenverträge anzupassen. Folglich gibt es keine Gewähr dafür, dass bei vorzeitigen Kündigungen dann nicht doch negative Zinsen zum Tragen kommen.

Tipps für die Praxis

Prüfe vor jeder Vertragsunterzeichnung, ob diese Frage ausreichend klar und aus deiner Sicht fair geregelt ist. Im Zweifelsfall holst du dir den Rat einer unabhängigen Fachperson.

Bist du selbst mit einer Vorfälligkeitsentschädigung konfrontiert, solltest du von der Bank eine detaillierte und nachvollziehbare Abrechnung fordern. Da es um sehr viel Geld geht, kann sich auch hier eine unabhängige Beratung lohnen (Finanzexperte oder Bankenombudsmann). Natürlich müssen die Berechnung und die Höhe der Forderung korrekt und im Einklang mit dem abgeschlossenen Vertrag sein.

Anlaufstelle für Fragen / Link:

Der Bankenombudsman ist eine kostenlose Beratungsstelle für Bankkunden. Er befasste sich auch schon mit dem Thema Kündigung von Hypotheken:

www.bankingombudsman.ch