Miete nach Renovation erhöhen: Was ist erlaubt?

Autor: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Nicht jede Renovation ein Grund für Mietzinserhöhung

Grundsätzlich gilt im Mietrecht: Die Vermieterschaft darf den Mietzins erhöhen, wenn die Teuerung steigt, der Referenzzinssatz angehoben worden ist, die Unterhalts- und Betriebskosten tatsächlich angestiegen sind (‘Allgemeine Kostensteigerung’) oder grössere Umbauten oder Renovationen gemacht worden sind. Aber nicht jede Renovierung berechtigt zu einer Mieterhöhung.

Eigentümerschaft muss die Mietsache in einem ‘tauglichen Zustand’ erhalten

Als Vermieterin oder Vermieter bist du laut Obligationenrecht dazu verpflichtet, die Mietsache in einem ‘tauglichen Zustand’ zu erhalten (Art. 256 Obligationenrecht). Ersetzt du etwa abgenutzte Bauteile oder bringst die Wohnung auf den bisherigen Standard zurück, handelt es sich um Unterhalt. Diese Kosten dürfen grundsätzlich nicht auf die Miete überwälzt werden.

Typische Beispiele hierfür sind das Streichen von Wänden, der Ersatz einer defekten Waschmaschine durch ein gleichwertiges Modell oder die Reparatur von Badezimmerfliesen. Solche Arbeiten dienen der Werterhaltung. Sie gehören zu deinem unternehmerischen Risiko als Eigentümer und Vermieter und sind durch die bestehende Miete abgegolten.

Wertvermehrende Investitionen: Grundlage für eine Erhöhung

Anders verhält es sich, wenn du den Gebrauchswert oder den Komfort der Wohnung nachhaltig verbesserst. Das Mietrecht erlaubt eine Anpassung der Miete bei sogenannten Mehrleistungen des Vermieters (Art. 269a lit. b OR). Das Ausmass der zulässigen Mietzinserhöhung hängt ab von den Kosten der Investition, von deren Lebensdauer und von den mutmasslichen Verzinsungs- und Unterhaltskosten während der Lebensdauer.

Für die Bestimmung der Lebensdauer gibt es eine gemeinsam vom Hauseigentümer- und vom Mieterverband entwickelte Lebensdauertabelle. Zur Verzinsung der Investition wird der aktuelle Referenzzinssatz verwendet und um einen Zuschlag für die Eigenkapitalverzinsung erhöht.

Wertvermehrender Anteil wird oft pauschal geschätzt

Beispiele für wertvermehrende Investitionen sind etwa der Einbau einer hochwertigen neuen Küche mit deutlich besserer Ausstattung, die energetische Sanierung der Gebäudehülle oder der Anbau eines Balkons. In der Praxis sind viele Projekte allerdings gemischt. Ersetzt du in einer Mietwohnung beispielsweise eine 25-jährige Küche, ist der Anteil, der dem bisherigen Standard entspricht, werterhaltend. Nur der Mehrwert – etwa bessere Geräte, hochwertigere Materialien oder ein optimierter Grundriss – gilt als wertvermehrend.

Gemäss Praxis des Bundesgerichts wird der wertvermehrende Anteil häufig pauschal geschätzt, oft im Bereich von 50 bis 70 Prozent der Investitionssumme, abhängig vom konkreten Fall. Gerichte schätzen bei modernen Küchen oder Badsanierungen häufig 50 Prozent als wertvermehrend, gelegentlich bis 70 Prozent, wenn der Komfort deutlich steigt.

Wie berechnet sich die zulässige Mieterhöhung?

Nach Gesetz darf die Miete nicht missbräuchlich sein und keinen übersetzten Ertrag abwerfen. Bei wertvermehrenden Investitionen darfst du den entsprechenden Anteil verzinsen und über die angenommene Lebensdauer amortisieren. Zusätzlich dürfen veränderte Unterhalts- oder Betriebskosten berücksichtigt werden.

Die zulässige Rendite orientiert sich am hypothekarischen Referenzzinssatz, den das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) quartalsweise publiziert. Massgebend ist dabei nicht ein beliebiger Marktzinssatz, sondern die mietrechtlich anerkannte Kostenstruktur. Die Berechnung muss transparent und nachvollziehbar sein, damit sie einer Überprüfung standhält. Rechtsgrundlagen finden sich insbesondere in den Artikeln 269 und 269a OR sowie in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG).

Formvorschriften: Ohne korrektes Formular ist die Erhöhung ungültig

Selbst wenn die Berechnung korrekt ist, kann eine Mieterhöhung scheitern, wenn du die formellen Vorgaben nicht einhältst. So muss jede Mietzinserhöhung auf dem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular mitgeteilt werden (Art. 269d OR). Zudem muss sie rechtzeitig erfolgen. Das Schreiben muss der Mietpartei spätestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen.

Die Begründung muss klar darlegen, welche Arbeiten durchgeführt wurden und wie sich die Erhöhung zusammensetzt. Unklare oder pauschale Hinweise reichen nicht aus. Formfehler führen in der Regel zur Nichtigkeit der Erhöhung. Mietparteien haben das Recht, die entsprechenden Unterlagen (Rechnungen, Nachweise) einzusehen, um den wertvermehrenden Anteil zu prüfen.

Einsprache: Was passiert bei einer Anfechtung?

Mieterinnen und Mieter können eine Erhöhung innert 30 Tagen bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b OR). In der Praxis geschieht das vor allem bei grösseren Sanierungen oder bei deutlichen Mietaufschlägen. Die Schlichtungsbehörde prüft, ob die Erhöhung sachlich begründet und rechnerisch korrekt ist. Häufig kommt es zu einem Vergleich.

Wird keine Einigung erzielt, kann der Fall ans Mietgericht weitergezogen werden. Dort wird insbesondere kontrolliert, ob der wertvermehrende Anteil realistisch angesetzt wurde und ob die zulässige Rendite eingehalten ist. Erfahrungsgemäss enden viele Verfahren nicht mit einer vollständigen Aufhebung, sondern mit einer moderaten Reduktion der Erhöhung.

Wirtschaftliche Realität nicht ausblenden

Rechtlich zulässig ist nicht automatisch wirtschaftlich sinnvoll. In angespannten Wohnungsmärkten lassen sich Investitionen eher überwälzen als in Regionen mit höherem Leerstand. Zudem spielen Mietdauer, Zahlungszuverlässigkeit und das Verhältnis zur Mietpartei eine Rolle. Eine formell korrekte, aber maximal ausgeschöpfte Erhöhung kann unter Umständen zu Kündigungen und unerwünschten Leerständen führen – mit entsprechenden Folgekosten.

Fazit

Eine Mieterhöhung nach Renovationen ist in der Schweiz nur zulässig, wenn ein echter Mehrwert geschaffen wird. Reine Unterhaltsarbeiten bleiben deine Pflicht als Eigentümerin oder Eigentümer. Wertvermehrende Investitionen dürfen verzinst und amortisiert werden, sofern die Rendite nicht missbräuchlich ist und du die strengen Formvorschriften einhältst. Wer sauber kalkuliert, transparent kommuniziert und die Marktsituation realistisch einschätzt, reduziert das Risiko von Einsprachen und langwierigen Verfahren erheblich.