So viel Miete kannst du für deine Wohnung verlangen

Autor: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Bevor Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Kosten oder Renditeziele berechnen, lohnt sich ein Blick auf den lokalen Mietmarkt. In vielen Fällen zeigt sich schnell, dass die Bandbreite möglicher Mietpreise klar ist. Vergleichbare Wohnungen im gleichen Quartier geben eine gute Orientierung. Tipp: Vergleiche deine Wohnung nur mit ähnlichen Objekten. Lage, Baujahr, Zustand, Zimmerzahl, Balkon/Garten, Erdgeschoss oder nicht, Parkplatz und Mietstandard können grosse Unterschiede machen.

Marktübersicht mit Immobilienportalen gewinnen

Immobilienportale liefern dafür eine erste Marktübersicht. Auf Plattformen wie Homegate lassen sich aktuelle Angebotsmieten gut vergleichen. Ergänzend veröffentlicht das Bundesamt für Wohnungswesen regelmässig Analysen zum Schweizer Mietmarkt und stellt teilweise auch Mietpreisstatistiken zur Verfügung. Solche Daten helfen, eine realistische Preisspanne zu definieren.

Die Kostenperspektive: Deine Ausgaben müssen gedeckt sein

Damit sich das Vermieten lohnt, musst du wissen, welche Kosten entstehen. Typischerweise gehören dazu:

• Hypothekarzinsen
• Unterhalt und Rückstellungen
• Verwaltungskosten
• Versicherungen und Abgaben
• Allfällige Wertvermehrungsinvestitionen

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer unterschätzen insbesondere den Unterhalt einer Immobilie. Als Faustregel gelten 1 bis 1.5% des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr – abhängig vom Alter deiner Liegenschaft.

Rechtlicher Rahmen: Wie viel darfst du überhaupt verlangen?

In der Schweiz ist der Mietzins nicht völlig frei festlegbar. Gemäss OR 269 und 269a gilt: Der Mietzins darf nicht missbräuchlich sein. Missbräuchlich ist er, wenn er dir einen übersetzten Ertrag bringt oder nicht durch Kostensteigerungen begründet ist.

Drei gängige Begründungen:

• Kosten-/Renditeberechnung: Du darfst grundsätzlich eine angemessene Nettorendite erzielen – laut Schweizer Bundesgericht orientiert an ca. 1 bis 2% über dem geltenden hypothekarischen Referenzzinssatz. Der Satz wird durch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) festgelegt und vierteljährlich veröffentlicht. Er gilt für alle Mietverhältnisse in der Schweiz.
   
• Orts- und quartierübliche Vergleichsmieten: Bei Neubauten oder umfassenden Renovationen ist dies oft ausschlaggebend: Du musst nachweisen, dass deine verlangte Miete im Rahmen lokaler Marktpreise liegt. Es müssen mindestens fünf vergleichbare Wohnungen herangezogen werden.
   
• Absolute Methode bei Erstvermietungen: Bei Erstvermietung nach Neubau oder Totalsanierung gilt die Miete als zulässig, wenn sie im Rahmen der Marktpreise liegt. Hierzu greifen Besitzer häufig auf Online-Immobiliendaten zurück.

Die Renditefrage: Was bleibt am Ende für dich übrig?

Eine Immobilie sollte langfristig positiv rentieren. Eine einfache Berechnung lautet: Eigenkapitalrendite = (jährliche Nettomieteinnahmen abzüglich laufende Kosten) geteilt durch dein eingesetztes Eigenkapital.

Ein Berechnungsbeispiel

• Du vermietest eine Wohnung für 1’800 Franken pro Monat (21’600 Franken pro Jahr).
   
• Nach Abzug von Unterhalt bzw. Rückstellungen, Verwaltungsaufwand, Hypothekarzinsen und Versicherungen bleiben 12’000 Franken pro Jahr. 
   
• Wenn du 300’000 Franken Eigenkapital investiert hast, ergibt dies eine Eigenkapitalrendite von 4%. 

Das ist eine solide Rendite. Allerdings können höhere Unterhaltskosten, Leerstände oder steigende Hypothekarzinsen die effektive Rendite verändern.

Grenzen und Fallstricke bei der Mietzinsfestlegung

Achtung bei Sanierungen

Hast du modernisiert? Dann darfst du die Miete zwar erhöhen – aber nur anteilig, etwa für wertvermehrende Investitionen (z. B. neue Küche). Werterhaltende Arbeiten (Streichen, Reparaturen) darfst du nicht vollständig auf die Mietpreise überwälzen.

Vorsicht bei überhöhten Anfangsmieten

Mieterinnen und Mieter können den Anfangsmietzins bei einem neuen Mietverhältnis innerhalb von 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung anfechten. Eine Anfechtung ist insbesondere möglich, wenn sie wegen persönlicher oder wirtschaftlicher Umstände gezwungen waren, den Mietvertrag abzuschliessen (z. B. Wohnungsknappheit), oder der Mietzins gegenüber dem früheren Mietzins erheblich erhöht wurde.

In solchen Fällen kann die zuständige Schlichtungsbehörde prüfen, ob der verlangte Mietzins missbräuchlich ist und allenfalls eine Senkung anordnen. Schlichtungsbehörden in den Kantonen behandeln regelmässig solche Streitfälle.

Der praktische Weg zu deinem optimalen Mietzins

Du findest die richtige Miete, wenn du drei Perspektiven kombinierst:

• Marktpreise: Was verlangen andere Vermieterinnen und Vermieter für eine vergleichbare Wohnung?
   
• Kostenbasis: Welche Rendite willst du erzielen – ohne Überschuss?
   
• Rechtliche Rahmen: Liegt deine Miete innerhalb der rechtlich zulässigen Bandbreiten?

Je transparenter du deine Kalkulation dokumentierst – Zustand, Nebenkosten, Renovationen, Mieterspiegel –, desto einfacher ist es später, deine Miete zu begründen. Genau solche Dokumentationen werden auch im Verkaufsfall wichtig. 

Nebenkosten – oft unterschätzt, aber rechtlich heikel

Nebenkosten dürfen nur verrechnet werden, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt sind. Sie müssen zudem effektiv anfallen – Pauschalen sind erlaubt, aber riskant für dich als Eigentümerin oder Eigentümer. Gerade Energiepreise schwanken stark. Einige Eigentümer setzen deshalb lieber auf Akonto-Zahlungen mit jährlicher, detaillierter Abrechnung, was am fairsten ist, aber auch zeitaufwändig.

Fazit: Deine Miete sollte fair, marktgerecht und gut begründet sein

Eine korrekt festgelegte Miete ist nicht nur eine Zahl, sondern das Ergebnis eines durchdachten Prozesses. Wenn du deine Kosten realistisch einschätzt, den Markt sorgfältig analysierst und ie gesetzlichen Vorgaben einhältst, findest du einen Mietzins, der sowohl dir als auch der Mieterschaft gerecht wird. Und genau das führt langfristig zu stabilen Mietverhältnissen. Langjährige Mietverhältnisse sind der beste Garant für eine nachhaltige Rendite.