8 Tipps zum erfolgreichen Immobilienverkauf

Was musst du beim Verkauf deines Hauses oder Wohnung beachten? Mit unseren Tipps erfährst du, wie der Immobilienverkauf reibungslos und erfolgreich verläuft.

Um den Verkauf einer Immobilie möglichst reibungslos abzuwickeln, ist der Verkauf langfristig zu planen, d. h. mindestens 12 Monate vor dem voraussichtlichen Auszugstermin. Dabei gilt es sich zu überlegen, ob man den Verkauf selber in Eigenregie durchführen oder von einem Immobilientreuhänder bzw. Makler abwickeln lassen möchte.

Um den Hausverkauf oder den Wohnungsverkauf gut abzuwickeln, ist dies langfristig zu planen, d. h. mindestens 12 Monate vor dem voraussichtlichen Auszugstermin. Dabei gilt es sich zu überlegen, ob man den Immobilienverkauf selber in Eigenregie durchführen oder von einem Immobilientreuhänder bzw. Makler abwickeln lassen möchte. Erfahre hier unsere Tipps zum Immobilienverkauf.

Tipp 1: Beratung nach Bedarf

Tipp 2: Verkaufsdokumentation erstellen

Tipp 3: Immobilie erfolgreich inserieren

Tipp 4: Was kommt in den Kaufvertrag?

Tipp 5: Erfolgreiche Immobilienübergabe

Tipp 6: Doch nicht auf eigene Faust? Immobilienverkauf via Makler

Tipp 7: Was ist mit Gebühren und Steuern?

Tipp 8: Unsere Checkliste zum Immobilienverkauf

Tipp 1: Beratung nach Bedarf

Eine Möglichkeit beim Verkauf einer Immobilie ist der Bezug einzelner Beratungsleistungen je nach Bedarf, z. B. bei der Prüfung des Vertrages oder bei der Steuerberatung. Andere Schritte können selber in Eigenregie durchgeführt werden, z. B. Kontakte mit Interessenten oder Besichtigungen der Immobilie.

Um einen realistischen Preis für dein Haus oder Wohnung zu definieren, lohnt sich eine Einschätzung des Verkehrswerts der Liegenschaft, Eigentumswohnung oder Hauses. Mit dem Preisrechner auf homegate.ch kannst du den Richtwert für den Preis deiner Immobilie auf der Grundlage von mehr als einer Million Immobilien schätzen lassen.

Zum Preisrechner

Tipp 2: Verkaufsdokumentation erstellen

Eine professionelle Dokumentation schafft Vertrauen und erleichert gleichzeitig die Vertragsverhandlungen. Du solltest u. a. Folgendes aufbereiten:

  • Verkaufskonditionen
  • Lageplan
  • Zonenplan
  • Grundrisse

Mit unserer Vorlage einer Verkaufsdokumentation kannst du einfach und schnell deine Angaben ergänzen und die Dokumentation potenziellen Interessenten abgeben oder direkt deinem Inserat auf homegate.ch beifügen.

Tipp 3: Immobilie erfolgreich inserieren

Du kannst deine Immobilie online auf homegate.ch inserieren. Dort können die wichtigsten Informationen zur Immobilie wie z. B. Pläne deines Hauses und Fotos anschaulich präsentiert werden und erreichen so einen grossen Kreis möglicher Interessenten. Beim Erstellen des Immobilieninserates solltest du auf einen professionellen Auftritt mit umfangreichen Angaben, aussagekräftigen Fotos und leserlichen Plänen achten.

Wir haben für dich die wichtigsten Tipps zum Inserieren auf homegate.ch zusammengefasst.

Um sicherzugehen, dass der potenzielle Käufer deiner Immobilie wirklich solvent ist, solltest du dir von ihm bzw. von seiner Bank eine schriftliche Finanzierungsbestätigung beim Notar vorlegen lassen.

Tipp 4: Was kommt in den Kaufvertrag?

Der Kaufvertrag wird von einem Notar erstellt. Zu beachten sind insbesondere:

  • Zahlungsmodalitäten
  • Zahlungstermine
  • Anzahlung und deren Sicherstellung
  • Restzahlung
  • Aufteilung der Notariatsgebühren
  • allfällige Handänderungssteuern
  • Grundlasten und Grunddienstbarkeiten

Tipp 5: Erfolgreiche Immobilienübergabe

Du solltest dich bereits bei den Verkaufs- und Preisverhandlungen über die wichtigsten Fragen der Übergabe verständigen. Noch besser ist es, die Übergabemodalitäten im Kaufvertrag festzuhalten. Hier kannst du weitere Informationen zur Immobilienübergabe ohne Ärger nachlesen.

Wichtig: Wenn du die Immobilie, die du verkaufen möchtest, mit Geldern aus der Pensionskasse finanziert hast, musst du bei deren Verkauf das bezogene Geld wieder in die Vorsorgeeinrichtung einzahlen.

Tipp 6: Doch nicht auf eigene Faust? Immobilienverkauf via Makler

Trotz des grossen Angebots ist es nicht einfach, einen guten Makler zu finden. Am besten fragst du zuerst im Bekanntenkreis nach, ob jemand bereits gute Erfahrungen gemacht hat.

Immobilienmakler auswählen

Seriöse Makler gehören meist einem Verband an, z. B. dem Verbund der SMK Schweizerische Maklerkammer des SVIT. Führe persönliche Gespräche mit einigen und achte darauf, ob die Chemie stimmt und Sympathie vorhanden ist. Zudem sollte der Makler schon einige Jahre in diesem Bereich tätig sein, von Vorteil ist es, wenn er bereits ähnliche Häuser oder Wohnungen erfolgreich verkaufen konnte. Als Grundlage für Idein Entscheidung sollte ein Termin vor Ort und darauf basierend eine Offerte und eine Kurzbewertung (Lage, Preis etc.) der Immobilie dienen.

Maklerofferten

Bei Offerten von Makler solltest du genau prüfen, was im Honorar inbegriffen ist, ob beispielsweise mit zusätzlichen Kosten zu rechnen ist (z. B. für Spesen). Ist ein Erfolgshonorar vorgesehen? Weniger günstig sind z. B. lange Bindungszeiten und Entschädigungen, die zu bezahlen sind, auch wenn kein erfolgreicher Verkauf zustande gekommen ist. In der Regel muss das Maklerhonorar erst nach der öffentlichen Beurkundung ausgezahlt werden.

Erfahre hier mehr zu den Provisionen von Makler

Verkaufsprognosen

Vorsicht ist bei zu viel Euphorie geboten: Ein guter Makler macht keine leeren Versprechungen und ist in seinen Verkaufsprognosen eher zurückhaltend. Er weist zudem auf eventuelle Unvollkommenheiten der Liegenschaft sowie auf einen zu hoch angesetzten Verkaufspreis hin, auch wenn dies für ihn ein tieferes Honorar zur Folge hätte.

Erfahre hier mehr dazu, in welchem Fall sich ein Makler lohnt.

Tipp 7: Gebühren und Steuern

Welche Gebühren und Steuern müssen entrichtet werden, wenn du dein Haus oder deine Wohnung verkaufst?

Wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, sind dem Staat Gebühren zu entrichten. Diese sind von Kanton zu Kanton verschieden und betragen z. B. im Kanton Zürich 3,5 Promille vom Verkaufspreis (1 Promille notarielle und 2,5 Promille Grundbuchgebühren). In der Regel werden diese von Käufer und Verkäufer je zur Hälfte übernommen.

Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer ist ebenfalls kantonal unterschiedlich. In den meisten Kantonen (u. a. Zürich) wurde diese jedoch abgeschafft. Wenn sie erhoben wird, wird sie in der Regel je zur Hälfte übernommen.

Nicht erhoben wird diese Steuer bei Verkäufen oder Übertragungen unter Eltern und Kindern oder Pflegekindern, unter Stiefeltern und Stiefkindern, unter Schwiegereltern und Schwiegerkindern, unter Grosseltern und Grosskindern sowie unter Ehegatten.

Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer ist besitzdauerabhängig, von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, unterliegt der kantonalen Grundstückgewinnsteuer und wird ausschliesslich vom Verkäufer getragen. Als Grundstückgewinn gilt der Betrag, um den der Verkaufserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen) übersteigt.

Wird der Verkaufserlös einer dauernd und ausschliesslich selbst bewohnten Liegenschaft innert einer gewissen Zeitspanne zum Erwerb einer mindestens gleich teuren, gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet, wird die Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben (vgl. Ersatzbeschaffung). Wurde die Altimmobilie lange genug selber bewohnt (Kanton Zürich 20 Jahre), fällt die Steuer geringer aus.

Ersatzbeschaffung

Wer ein Eigenheim verkauft und einen Ersatz dafür plant, sollte die bisherige Wohngemeinde beim Verkauf der Altimmobilie schriftlich über die geplante Ersatzbeschaffung informieren. Die Gemeinde wird dann zwar eine Grundstückgewinnsteuer veranlagen, schiebt sie aber vorläufig auf. Die Ersatzbeschaffung muss nicht sofort erfolgen. Zwischen dem Verkauf des alten und dem Kauf des neuen Hauses darf eine gewisse Zeitspanne liegen (kantonal unterschiedlich geregelt).

Wichtiger Hinweis für den Käufer

Sollte der Verkäufer nach Abschluss des Kaufvertrags zahlungsunfähig sein, bleibt die Grundstückgewinnsteuer am Käufer hängen. Deshalb empfiehlt sich für den Käufer, den entsprechenden Betrag sicherzustellen, z. B. indem er ihn vom Kaufpreis in Abzug bringt und mittels direkter Einzahlung auf das Konto des Steueramtes überweist.

Tipp 8: Unsere Checkliste zum Immobilienverkauf

Alle Dokumente, die du zum Verkaufen deines Hauses oder Wohnung benötigst, findest du in unserer Checkliste.

Diese Unterlagen braucht man beim Verkauf des Eigenheims:

  • Grundbuchauszug (erhältlich beim Grundbuchamt)
  • Privatrechtliche Vereinbarungen (Bestimmungen im Kaufvertrag in Bezug auf Baurecht, Abmachungen mit Nachbarn usw.)
  • Katasterplan (erhältlich beim Grundbuchgeometer)
  • Altlastenverdachtsflächen-Kataster (erhältlich beim Kanton)
  • Gebäudepläne Massstab 1:100 (Grundrisse, Schnitte, Fassaden)
  • Gebäudeversicherungspolice (erhältlich bei der Versicherungsgesellschaft)
  • Sicherheitsnachweis über Niederspannungsinstallation (wird, falls nicht vorhanden, durch konzessionierten Elektroinstallateur erstellt)
  • Baureglement und Zonenplan (erhältlich beim Bauamt)
  • Gemeindeplan/Situationsplan
  • Eigenmietwert resp. Steuerwert
  • Finanzierungsangaben (Hypotheken und Bank)
  • Fotos
  • Baubeschrieb
  • Schätzung

Diese Dokumente werden beim Verkauf von Stockwerkeigentum benötigt:

  • Begründung inkl. Begründungspläne
  • Reglemente, Nutzungs- und Verwaltungsordnung
  • Protokoll der letzten Stockwerkeigentümerversammlung
  • Nebenkostenabrechnung/Budget
  • Verkaufsdokumentation

Erfolgreich inserieren

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