Voici le loyer que tu peux demander pour ton appartement

Auteur: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Avant de calculer les coûts ou les objectifs de rendement, il est judicieux pour les propriétaires de jeter un coup d’œil au marché locatif local. Dans de nombreux cas, il apparaît rapidement que la fourchette des loyers possibles est clairement définie. Consulter les annonces des appartements comparables dans le même quartier est une bonne idée. Conseil: compare ton appartement avec des biens similaires uniquement. L’emplacement, l’année de construction, l’état, le nombre de pièces, le balcon/jardin, le rez-de-chaussée ou non, la place de stationnement et le niveau de location peuvent générer de grandes disparités.

Obtenir une vue d’ensemble du marché grâce aux portails immobiliers

Les portails immobiliers fournissent une première vue d’ensemble du marché. Sur des plateformes telles que Homegate, il est facile de comparer les loyers actuels. En complément, l’Office fédéral du logement publie régulièrement des analyses sur le marché locatif suisse et met parfois à disposition des statistiques sur les loyers. Ces données aident à définir une fourchette de prix réaliste.

Perspective de coûts: tes dépenses doivent être couvertes

Pour que la location soit rentable, tu dois savoir quels sont les coûts à prévoir. En font généralement partie:

• les intérêts hypothécaires
• l’entretien et les provisions
• les frais administratifs
• les assurances et les redevances
• les investissements éventuels dans la plus-value

De nombreux propriétaires sous-estiment notamment l’entretien d’un bien immobilier. La règle d’or est de 1 à 1,5% de la valeur d’assurance du bâtiment par an – en fonction de l’âge de ton bien immobilier.

Cadre juridique: combien t’est-il permis de demander?

En Suisse, le loyer ne peut pas être fixé de manière entièrement libre. Conformément aux art. 269 et 269a CO, le loyer ne doit pas être abusif. Il est jugé abusif s’il t’apporte un rendement excessif ou s’il n’est pas justifié par une augmentation des coûts.

Trois justifications courantes

• Le calcul des coûts/rendements: tu peux en principe réaliser un rendement net approprié – selon le Tribunal fédéral suisse, ce rendement est supérieur d’env. 1 à 2% au-dessus du taux d’intérêt de référence en vigueur. Le taux est fixé par l’Office fédéral du logement (OFL) et publié trimestriellement. Il s’applique à tous les contrats de location en Suisse.
   
• Loyers de référence usuels dans les environs et le quartier: dans le cas de nouvelles constructions ou de rénovations majeures, cela est souvent déterminant. En effet, tu dois prouver que le loyer demandé correspond aux prix du marché local. Au moins cinq appartements comparables doivent être pris en compte.
   
• Méthode absolue pour la première mise en location: en cas de première mise en location après une construction neuve ou une rénovation complète, le loyer est considéré comme autorisé s’il se situe dans les limites des prix du marché. Pour ce faire, les propriétaires ont souvent recours à des données immobilières en ligne.

La question du rendement: que te reste-t-il à la fin?

Un bien immobilier doit générer un rendement positif à long terme. Voici un calcul simple: rendement des capitaux propres = (revenus locatifs annuels nets moins les frais courants) divisés par tes capitaux propres investis.

Un exemple de calcul

• Tu loues un appartement pour 1800 francs par mois (21 600 francs par an).
   
• Après déduction des frais d’entretien et des provisions, des frais administratifs, des intérêts hypothécaires et des assurances, il te reste 12 000 francs par an. 
   
• Si tu as investi 300 000 francs de fonds propres, tu obtiens un rendement des fonds propres de 4%. 

Il s’agit d’un rendement solide. Toutefois, des frais d’entretien plus élevés, des périodes d’inoccupation ou des intérêts hypothécaires en hausse peuvent modifier le rendement effectif.

Limites et pièges lors de la détermination du loyer

Attention lors d’assainissements

As-tu procédé à des modernisations? Dans ce cas, tu peux augmenter le loyer, mais seulement de façon proportionnelle, par exemple pour des investissements qui apportent de la valeur ajoutée (p. ex. une nouvelle cuisine). Les travaux de préservation de la valeur (peinture, réparations) ne peuvent pas être intégralement répercutés sur les loyers.

Attention aux loyers initiaux trop élevés

Les locataires peuvent contester le loyer initial en cas de nouveau bail dans les 30 jours suivant la reprise de l’appartement. Une contestation est notamment possible s’ils ont été contraints de conclure le bail en raison de circonstances personnelles ou économiques (p. ex. pénurie de logements) ou si le loyer a été considérablement augmenté par rapport au loyer antérieur.

Dans de tels cas, l’autorité de conciliation compétente peut vérifier si le loyer demandé est abusif et, le cas échéant, ordonner une baisse. Les autorités de conciliation des cantons sont régulièrement amenés à traiter ce type de litiges.

Le moyen pratique d’obtenir un loyer optimal

Pour trouver le bon loyer, fais la combinaison de trois perspectives:

• Les prix du marché: qu’exigent les autres propriétaires pour un appartement comparable?
   
• La base des coûts: quels rendements souhaites-tu obtenir – sans excédents?
   
• Le cadre juridique: ton loyer se situe-t-il dans les fourchettes autorisées par la loi?

Plus tu documentes tes calculs de manière transparente (état, charges, rénovations, barème locatif), plus il te sera facile de justifier ton loyer par la suite. Ce type de documentations sera également important en cas de vente. 

Les charges – souvent sous-estimées, mais délicates d’un point de vue juridique

Les charges ne peuvent être facturées que si elles sont expressément mentionnées dans le contrat de location. Elles doivent également correspondre à des dépenses réelles – les forfaits sont autorisés, mais risqués pour toi en tant que propriétaire. Les prix de l’énergie, en particulier, fluctuent fortement. Certains propriétaires préfèrent donc opter pour des paiements d’acomptes avec un décompte annuel détaillé, ce qui est la solution la plus équitable, mais aussi la plus chronophage.

Conclusion: ton loyer doit être équitable, conforme au marché et bien justifié.

Un loyer correctement déterminé n’est pas seulement un chiffre, mais le résultat d’un processus mûrement réfléchi. En estimant tes coûts de manière réaliste, en analysant soigneusement le marché et en respectant les dispositions légales, tu trouveras un loyer qui te convienne autant qu’à tes locataires. Et c’est précisément ce qui permet d’instaurer des baux stables à long terme. Les baux de longue durée sont la meilleure garantie d’un rendement durable.