Quanto chiedere di affitto per il tuo appartamento

Autore: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Prima di calcolare i propri costi o gli obiettivi di rendimento, a proprietarie e proprietari conviene dare un’occhiata al mercato locale degli affitti. In molti casi, emerge chiaramente la fascia di importi in cui operare. Degli appartamenti comparabili nello stesso quartiere forniscono infatti un buon orientamento. Consiglio: confronta il tuo appartamento solo con immobili simili. Ubicazione, anno di costruzione, stato, numero di stanze, balcone/giardino, piano, parcheggio e qualità dell’immobile possono comportare grandi differenze.

Farsi un’idea del mercato grazie ai portali immobiliari

I portali immobiliari forniscono una prima panoramica del mercato. Piattaforme come Homegate consentono di confrontare facilmente le pigioni attualmente richieste. Oltre a ciò, l’Ufficio federale delle abitazioni pubblica regolarmente analisi sul mercato svizzero degli affitti e, in alcuni casi, fornisce anche statistiche sui prezzi degli affitti. Tali dati aiutano a definire una fascia di prezzo realistica.

Prospettive dei costi: la copertura delle spese prima di tutto

Affinché valga la pena affittare un appartamento, devi sapere quali sono i costi da sostenere. Di solito si tratta di:

• Interessi ipotecari
• Manutenzione e accantonamenti
• Spese amministrative
• Assicurazioni e tasse
• Eventuali investimenti per l’aumento di valore

Molte proprietarie e molti proprietari di immobili sottovalutano soprattutto la manutenzione di un immobile. In linea di massima vanno dall’1 all’1,5% del valore dell’assicurazione stabili all’anno, a seconda dell’età del tuo immobile.

Quadro giuridico: quanto ti è consentito chiedere?

In Svizzera la pigione non può essere fissata del tutto liberamente. Ai sensi dell’art. 269 e 269a CO vale quanto segue: La pigione non può essere abusiva. Si considera abusiva se comporta un profitto sproporzionato o se non è motivata da un aumento dei costi.

Tre motivazioni comuni

• Calcolo dei costi/del rendimento: in linea di massima, puoi ottenere un rendimento netto adeguato. Secondo il Tribunale federale svizzero, deve attestarsi a un valore superiore dell’1-2% circa rispetto al tasso ipotecario di riferimento vigente. L’aliquota viene stabilita dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) e pubblicata trimestralmente. Vale per tutti i rapporti di locazione in Svizzera.
   
• Pigioni comparabili in base a posizione e quartiere: Questo è spesso determinante nel caso di nuove costruzioni o ristrutturazioni complete: devi dimostrare che l’affitto richiesto rientra nei prezzi di mercato locali. Devono essere presi in considerazione almeno cinque appartamenti comparabili.
   
• Metodo assoluto per i primi affitti: in caso di prima esperienza di affitto dopo una nuova costruzione o un risanamento totale, l’affitto è considerato ammissibile se rientra nei prezzi di mercato. A tal fine, proprietarie e proprietari ricorrono spesso a dati immobiliari online.

La questione del rendimento: cosa rimane alla fine?

Un immobile dovrebbe avere un rendimento positivo a lungo termine. Un calcolo semplice è il seguente: Rendimento del capitale proprio = (reddito annuo netto meno i costi correnti) diviso il capitale proprio investito.

Un esempio di calcolo

• Affitti un appartamento a 1800 franchi al mese (21 600 franchi all’anno).
   
• Al netto di manutenzione e accantonamenti, spese amministrative, interessi ipotecari e assicurazioni, rimangono 12 000 franchi all’anno. 
   
• Se hai investito un capitale proprio di 300 000 franchi, si ottiene un rendimento del capitale proprio pari al 4%. 

Si tratta in questo caso di un buon rendimento. Tuttavia, costi di manutenzione più elevati, periodi di sfitto o l’aumento dei tassi ipotecari possono influire sul rendimento effettivo.

Limiti e insidie nella determinazione della pigione

Attenzione in caso di risanamenti

Hai ammodernato il tuo immobile? In tal caso puoi aumentare l’affitto, ma solo proporzionalmente, ad es. per investimenti volti all’aumento di valore (ad es. nuova cucina). I lavori di conservazione del valore (tinteggiatura, riparazioni) non devono ripercuotersi interamente sui prezzi di affitto.

Attenzione in caso di pigioni iniziali eccessive

In caso di nuovo rapporto di locazione, la parte locataria può contestare la pigione iniziale entro 30 giorni dalla consegna dell’appartamento. Una contestazione è possibile in particolare qualora si sia stati costretti a stipulare il contratto di locazione a causa di circostanze personali o economiche (ad es. carenza di abitazioni) o se la pigione ha subito un incremento notevole rispetto alla precedente.

In tali casi, l’autorità di conciliazione competente può verificare se la pigione richiesta sia abusiva ed eventualmente ordinare una riduzione. Le autorità di conciliazione dei Cantoni si occupano regolarmente di tali controversie.

La soluzione più pratica per determinare la pigione ottimale

Combinando tre elementi puoi trovare l’importo giusto per il tuo affitto:

• Prezzi di mercato: quanto viene richiesto per un appartamento simile?
   
• Base dei costi: quale rendimento vuoi ottenere, senza eccedenza?
   
• Quadro giuridico: il tuo affitto rientra nelle fasce consentite dalla legge?

Quanto più trasparente sarà la documentazione dei tuoi calcoli (stato, spese accessorie, ristrutturazioni, prospetto delle locazioni), tanto più semplice sarà successivamente giustificare la tua pigione. Una simile documentazione diventa importante anche in caso di vendita. 

Spese accessorie: spesso sottovalutate, ma spinose dal punto di vista giuridico

Le spese accessorie possono essere addebitate solo se espressamente menzionate nel contratto di locazione. Inoltre, devono essere effettivamente sostenute. Le tariffe forfettarie sono consentite, ma rappresentano un rischio per chi dà in affitto un immobile. I prezzi dell’energia sono infatti soggetti a forti oscillazioni. Alcune proprietarie e alcuni proprietari preferiscono quindi affidarsi ai pagamenti in acconto con conteggio annuale dettagliato, che è la soluzione più equa ma anche dispendiosa in termini di tempo.

Conclusione: l’affitto deve essere equo, in linea con il mercato e motivato

Un affitto definito correttamente non è solo un numero, ma il risultato di un processo ben ponderato. Se fornisci stime realistiche dei costi, analizzi con attenzione il mercato e rispetti le disposizioni di legge, troverai una pigione adatta sia a te che alla persona che prenderà in affitto l’immobile. Ed è proprio così che nascono rapporti di locazione stabili a lungo termine, vale a dire la migliore garanzia di rendimenti sostenibili.