Augmenter le loyer après une rénovation: qu’est-ce qui est autorisé?

Auteur: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Les rénovations ne justifient pas toutes une augmentation de loyer

D’une manière générale, le droit du bail applique les principes suivants: le bailleur ou la bailleresse peut augmenter le loyer si le renchérissement augmente, si le taux d’intérêt de référence a été relevé, si les coûts d’entretien et d’exploitation ont effectivement augmenté (« augmentation générale des coûts ») ou si des transformations ou des rénovations importantes ont été effectuées. Mais toutes les rénovations ne permettent pas d’augmenter le loyer.

Le bailleur / la bailleresse doit maintenir le bien loué dans un « état approprié »

En tant que partie bailleresse, tu as l’obligation, en vertu du Code des obligations, de maintenir le bien loué dans un « état approprié » (art. 256 du Code des obligations). Si tu remplaces des éléments de construction usés ou si tu rétablis l’état dans lequel était l’appartement, il s’agit de mesures d’entretien. Ces coûts ne peuvent en principe pas être répercutés sur le loyer.

Exemples typiques: repeindre les murs, remplacer une machine à laver défectueuse par un modèle équivalent ou réparer le carrelage de la salle de bains. De tels travaux servent au maintien de la valeur. Ils font partie du risque entrepreneurial que tu assumes en tant que propriétaire et bailleur/bailleresse et sont compensés par le loyer existant.

Investissements apportant une plus-value: les bases à connaître pour une augmentation

Il en va autrement si tu améliores durablement la valeur d’usage ou le confort de l’appartement. Le droit du bail autorise une adaptation du loyer en cas de prestations supplémentaires du bailleur ou de la bailleresse (art. 269a let. b CO). L’ampleur de l’augmentation de loyer autorisée dépend des coûts de l’investissement, de sa durée de vie et des coûts d’intérêt et d’entretien estimés pendant la durée de vie.

Pour déterminer la durée de vie, il existe un tableau des durées de vie élaboré conjointement par l’Association des propriétaires fonciers et l’Association des locataires. Le taux d’intérêt de référence actuel est utilisé pour les intérêts de l’investissement et augmenté d’un supplément pour les intérêts des capitaux propres.

La part qui augmente la valeur est souvent estimée de manière forfaitaire

L’installation d’une nouvelle cuisine de qualité avec un bien meilleur équipement, la rénovation énergétique de l’enveloppe du bâtiment ou l’ajout d’un balcon sont des exemples d’investissements à valeur ajoutée. Dans la pratique, de nombreux projets sont toutefois mixtes. Si tu remplaces par exemple une cuisine vieille de 25 ans dans un logement locatif, la part correspondant à la remise en état de la cuisine telle qu’elle était avant est considérée comme maintenant la valeur du bien. Seule la valeur ajoutée – par exemple de meilleurs appareils, des matériaux de meilleure qualité ou un agencement optimisé – est considérée comme augmentant la valeur.

Selon la pratique du Tribunal fédéral, la part de plus-value est souvent estimée de manière forfaitaire, souvent dans une fourchette de 50 à 70% de la somme d’investissement, selon le cas concret. Les tribunaux estiment souvent pour les cuisines ou salles de bains modernes que 50 % en augmentent la valeur, et montent parfois jusqu’à 70% si le confort est nettement amélioré.

Comment l’augmentation de loyer autorisée est-elle calculée?

Selon la loi, le loyer ne doit pas être abusif et ne pas générer de rendement excessif. Pour les investissements qui apportent une plus-value, tu peux appliquer un intérêt sur la part correspondante et amortir celle-ci sur la durée de vie estimée. En outre, les changements dans les coûts d’entretien ou d’exploitation peuvent être pris en compte.

Le rendement autorisé se base sur le taux d’intérêt de référence publié chaque trimestre par l’Office fédéral du logement (OFL). Ce n’est pas un quelconque taux d’intérêt du marché qui est déterminant, mais la structure des coûts reconnue par le droit du bail. Le calcul doit être transparent et compréhensible afin de pouvoir être vérifié. Les bases juridiques se trouvent notamment dans les articles 269 et 269a CO ainsi que dans l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF).

Prescriptions de forme: sans formulaire correct, l’augmentation n’est pas valable

Même si le calcul est correct, une augmentation de loyer peut échouer si tu ne respectes pas les exigences formelles. Ainsi, toute augmentation de loyer doit être communiquée à l’aide du formulaire officiel approuvé par le canton (art. 269d CO). En outre, elle doit être notifiée à temps. La lettre doit parvenir aux locataires dix jours au moins avant le début du délai de résiliation.

L’indication des motifs doit exposer clairement les travaux effectués et la composition de l’augmentation. Des indications imprécises ou générales ne suffisent pas. Les vices de forme entraînent généralement la nullité de l’augmentation. Les locataires ont le droit de consulter les documents correspondants (factures, justificatifs) afin de vérifier la part de valeur ajoutée.

Opposition: que se passe-t-il en cas de contestation?

Les locataires peuvent contester une augmentation dans un délai de 30 jours auprès de l’autorité de conciliation compétente (art. 270b CO). Dans la pratique, cela se produit surtout lors de rénovations importantes ou lorsque le loyer augmente considérablement. L’autorité de conciliation vérifie si l’augmentation est justifiée sur le plan factuel et si les calculs sont corrects. On arrive souvent à un arrangement.

Si aucun accord n’est trouvé, l’affaire peut être portée devant le tribunal des baux. On y vérifie notamment si la part augmentant la valeur a été fixée de manière réaliste et si le rendement autorisé est respecté. L’expérience montre que de nombreuses procédures ne se terminent pas par une suppression totale, mais par une réduction modérée de l’augmentation.

Ne pas occulter la réalité économique

Ce qui est autorisé par la loi n’est pas toujours sensé d’un point de vue économique. Les investissements se laissent plus facilement répercuter sur les marchés du logement tendus que dans les régions où le taux de vacance est plus élevé. La durée du bail, la fiabilité de paiement et la relation avec les locataires jouent également un rôle. Une augmentation formellement correcte, mais portée au maximum, peut dans certains cas entraîner des résiliations et des inoccupations non souhaitées, avec les coûts qui en découlent.

Conclusion

En Suisse, une augmentation de loyer après des rénovations n’est autorisée que si une véritable valeur ajoutée est créée. En tant que propriétaire, les travaux d’entretien restent ton devoir. Les investissements qui apportent une valeur ajoutée peuvent être assortis d’un intérêt et amortis, à condition que le rendement ne soit pas abusif et que tu respectes strictement les prescriptions de forme. En calculant correctement, en communiquant de manière transparente et en évaluant de manière réaliste la situation du marché, on réduit considérablement le risque d’oppositions et de procédures longues.