Aumento dell’affitto dopo una ristrutturazione

Autore: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Non tutte le ristrutturazioni giustificano un aumento della pigione

In linea di principio, il diritto di locazione prevede che la parte locatrice possa aumentare la pigione in caso di incremento del rincaro, del tasso di riferimento e dei costi di manutenzione e di esercizio («aumento generale dei costi») o se sono state eseguite grandi trasformazioni o ristrutturazioni. Tuttavia, non tutte le ristrutturazioni danno diritto a un aumento della pigione.

Il proprietario deve mantenere il bene locato in uno «stato idoneo»

Ai sensi del Codice delle obbligazioni, in qualità di parte locatrice hai l’obbligo di mantenere il bene locato in uno «stato idoneo» (art. 256 Codice delle obbligazioni). Se sostituisci componenti usurati o ripristini il tuo appartamento allo standard precedente, si tratta di manutenzione. In linea di massima, questi costi non possono essere riversati sugli affitti.

Esempi tipici sono la tinteggiatura delle pareti, la sostituzione di una lavatrice difettosa con un modello equivalente o la riparazione delle piastrelle del bagno. Opere di questo tipo servono a preservare il valore. Fanno parte del rischio imprenditoriale di chi possiede e decide di affittare un immobile, e sono compensate dalla pigione in essere.

Investimenti che incrementano il valore: la base per un aumento della pigione

La situazione cambia se cerchi di migliorare in modo duraturo il valore d’uso o il comfort dell’appartamento. Il diritto di locazione consente un adeguamento degli affitti in caso di cosiddette prestazioni suppletive eseguite dalla parte locatrice (art. 269a lett. b CO). L’entità dell’aumento consentito della pigione dipende dai costi dell’investimento, dalla relativa durata di vita e dai presunti costi per la remunerazione e di manutenzione nel corso della stessa.

Per determinare la durata di vita esiste un’apposita tabella elaborata congiuntamente dall’Associazione Svizzera dei Proprietari Fondiari e dall’Associazione Svizzera Inquilini. Per valutare il rendimento dell’investimento si utilizza il tasso ipotecario di riferimento attuale, maggiorato di un supplemento per la remunerazione del capitale proprio.

La quota di aumento del valore viene spesso stimata su base forfettaria

Esempi di investimenti che aumentano il valore dell’abitazione sono l’installazione di una nuova cucina di alta qualità con dotazioni nettamente migliori, il risanamento energetico dell’involucro edilizio o la costruzione di un balcone. Nella pratica, tuttavia, molti progetti sono misti. Se, ad esempio, in un appartamento in affitto sostituisci una cucina di 25 anni, la quota che soddisfa lo standard precedente conserva semplicemente il valore. Solo l’aumento di valore, ottenuto ad esempio con elettrodomestici migliori, materiali più pregiati o una planimetria ottimizzata, viene considerato.

Secondo la prassi del Tribunale federale, la quota di aumento del valore viene spesso stimata su base forfettaria, generalmente compresa tra il 50 e il 70 percento dell’importo investito, a seconda del caso specifico. Per le cucine moderne o dei bagni ristrutturati spesso i tribunali stimano un aumento di valore pari al 50 percento, talvolta fino al 70 percento quando il comfort cresce sensibilmente.

Come viene calcolato l’aumento consentito della pigione?

Per legge, gli affitti non possono essere abusivi e non devono generare un reddito sproporzionato. In caso di investimenti che aumentano il valore puoi calcolare il rendimento della quota corrispondente e ammortizzarla nel corso della durata di vita presunta. Inoltre, possono essere presi in considerazione eventuali variazioni dei costi di manutenzione o di esercizio.

Il rendimento ammissibile si basa sul tasso ipotecario di riferimento pubblicato trimestralmente dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB). A essere determinante non è un tasso d’interesse di mercato arbitrario, bensì la struttura dei costi riconosciuta dal diritto di locazione. I calcoli devono essere trasparenti e comprensibili per poter essere verificati. Le basi giuridiche si trovano in particolare negli articoli 269 e 269a CO e nell’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL).

Requisiti formali: in assenza di un modulo corretto, l’aumento non è valido

Anche se il calcolo è corretto, l’aumento della pigione può risultare nullo se non rispetti i requisiti formali. Ogni aumento della pigione deve quindi essere comunicato sul modulo ufficiale approvato dal cantone (art. 269d CO). Inoltre, deve essere applicato in tempo utile. La lettera deve pervenire alla parte locataria almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di preavviso.

La motivazione deve indicare chiaramente i lavori svolti e i calcoli che hanno portato all’aumento. Delle indicazioni poco chiare o generiche non sono sufficienti. Di regola gli errori formali comportano la nullità dell’aumento. Le parti contraenti hanno il diritto di prendere visione dei relativi documenti (fatture, giustificativi) al fine di verificare la quota di aumento del valore.

Opposizione: cosa succede in caso di contestazione?

La parte locataria può impugnare l’aumento entro 30 giorni presso l’autorità di conciliazione competente (art. 270b CO). Nella pratica, ciò si verifica soprattutto in caso di risanamenti di ampia portata o di incrementi significativi della pigione. L’autorità di conciliazione verifica se l’aumento è oggettivamente giustificato e se i calcoli sono corretti. Spesso si arriva a un confronto.

Se non si giunge a un accordo, il caso può essere portato all’attenzione del tribunale competente in materia di locazione. In questo caso si controlla in particolare se la quota di aumento del valore è stata calcolata in modo realistico e se il rendimento consentito è stato rispettato. L’esperienza insegna che molte procedure non si concludono con un annullamento totale, ma con una moderata riduzione dell’aumento.

Nascondere la realtà economica non conviene

Ciò che è lecito dal punto di vista legale non è automaticamente sensato dal punto di vista economico. In mercati immobiliari soggetti a tensione è più facile riversare gli investimenti sulle pigioni che nelle regioni caratterizzate da un numero maggiore di sfitti. Anche la durata della locazione, la puntualità dei pagamenti e il rapporto con l’inquilino rivestono un ruolo importante. Aumentare del massimo possibile la pigione, seppure nel rispetto dei requisiti formali, può in determinate circostanze portare a disdette e periodi di sfitto indesiderati, con conseguenti costi.

Conclusione

L’aumento della pigione in seguito a una ristrutturazione è consentito in Svizzera solo se ne deriva un effettivo aumento di valore. I lavori di manutenzione rimangono invece un obbligo delle proprietarie e dei proprietari. Gli investimenti che incrementano il valore possono essere remunerati mediante interessi e ammortizzati, a condizione che il rendimento non sia abusivo e che vengano rispettati i rigorosi requisiti formali. Calcoli precisi, una comunicazione trasparente e valutazioni realistiche della situazione di mercato riducono notevolmente il rischio di opposizioni e lunghe procedure.