Cosa prevede un contratto d’affitto?

Prima di trasferirsi nel nuovo appartamento si sottoscrive un contratto d’affitto. Come sancito dal Codice delle obbligazioni, ci sono determinati criteri da soddisfare ma per il resto lo si può formulare liberamente. Non è previsto alcun obbligo di documentazione per il contratto d’affitto, ma in ogni caso è raccomandabile. Di seguito ti spieghiamo cosa non può mancare in un contratto d’affitto.

Cosa prevede un contratto d’affitto

Il contratto d’affitto definisce i diritti e i doveri delle due parti contraenti, vale a dire locatario e locatore. Un contratto d’affitto completo contiene i seguenti punti:

  • Descrizione dell’immobile in affitto
    • con inclusa la descrizione dei locali accessori, ad esempio garage o lavanderia
  • Data di inizio della locazione
  • Durata della locazione (a tempo determinato o indeterminato)
  • Disposizioni di disdetta
  • Canone di locazione netto e spese accessorie
  • Depositi di garanzia, ad esempio deposito cauzionale o cauzione d’affitto
  • Accordi speciali

A cosa prestare attenzione prima di firmare un contratto d’affitto

Prima di firmare un contratto d’affitto, ricordati sempre di leggerlo con estrema attenzione. Il contratto può essere lungo e contenere dettagli nascosti tra le righe. Ora ti indichiamo a quali punti devi prestare particolare attenzione:

  • Il tuo contratto d’affitto vieta la possibilità di sublocazione?
    Questo divieto non ha valore. In linea di massima, secondo la legge, si deve concedere la possibilità di sublocazione. I locatori, tuttavia, devono sapere chi è il sublocatario e quanto paga d’affitto questa persona.
  • È prevista una clausola di disdetta parziale?
    Se affitti un appartamento insieme ad alcuni amici o al/alla tuo/a partner, dovresti far inserire una clausola di disdetta parziale nel contratto d’affitto. In questo modo, singoli membri possono svincolarsi facilmente dal contratto senza complicare le procedure.
  • Il tasso d’interesse di riferimento è menzionato nel contratto d’affitto?
    Sul sito web dell’Ufficio federale delle abitazioni trovi sempre il tasso d’interesse di riferimento attuale. Se nel contratto d’affitto non è indicato il tasso d’interesse attuale, dovresti domandare al locatore come mai non è stato specificato.
  • Quali sono le condizioni per il termine di disdetta?
    Nella maggior parte dei casi si concede un termine di tre mesi entro fine semestre, entro le scadenze di disdetta locali o entro fine mese.
  • Le spese accessorie sono incluse nel prezzo d’affitto?
    Anche se in Svizzera nella maggior parte dei casi le spese accessorie sono incluse nel prezzo d’affitto indicato, ti conviene verificare sempre se nel contratto d’affitto questo dettaglio è specificato.
  • A quanto ammonta la cauzione d’affitto?
    La cauzione d’affitto non può essere superiore a tre mensilità.

Domande generali sul tema del contratto d’affitto

Posso subaffittare il mio appartamento?

Se hai intenzione di subaffittare il tuo appartamento, devi ottenere il consenso del locatore. L’ideale sarebbe farlo prima per iscritto. La forma per la richiesta di subaffitto è prestabilita a seconda del contratto. Sei tenuto a condividere le seguenti informazioni relative al tuo sublocatario con il locatore:

  • Dati personali
  • Canone di affitto
  • Locali interessati
  • Disposizioni particolari

Sono solo tre i casi in cui si può negare il consenso alla sublocazione:

  • Se il locatario si rifiuta di rendere note le condizioni della sublocazione
  • Se l’inquilino guadagna denaro con la sublocazione (il canone d’affitto per la sublocazione è superiore a quello originale)
  • Se con la sublocazione derivano svantaggi significativi per il locatore, ad esempio a causa di un utilizzo dell’immobile in affitto diverso da quello previsto. Situazione che si verifica, ad esempio, quando un appartamento si trasforma in una sala prove per band musicali.

A quanto può ammontare il deposito cauzionale?

Il deposito cauzionale, detto anche cauzione d’affitto, non può essere superiore a tre mensilità. L’importo viene depositato su un conto bancario. Tale conto deve essere intestato al locatario.

In alternativa al deposito cauzionale vale l’assicurazione cauzione d’affitto, un’opzione offerta da diverse banche e compagnie assicurative. Queste si assumono il tuo deposito mentre tu corrispondi loro un premio annuale. L’Associazione Svizzera Inquilini sconsiglia tuttavia di sottoscrivere questa assicurazione. Il deposito ti dovrà poi essere rimborsato allo scadere del contratto d’affitto, inclusi gli interessi maturati a tuo favore. Tale rimborso non è previsto dall’assicurazione cauzione d’affitto.

È consentito fumare nel mio appartamento?

In linea di massima è consentito fumare in un appartamento in affitto. Ciò è possibile persino se l’inquilino ha accettato il divieto a fumare sottoscrivendo il contratto d’affitto. Infatti, prevedere un divieto di fumo nel contratto d’affitto va contro i diritti della persona secondo l’attuale concezione giuridica, quindi tale divieto non è vincolante. Bisogna tuttavia avere riguardo per i vicini, altrimenti si rischia la disdetta del contratto. Inoltra bisogna anche rispondere per gli eventuali danni causati dal fumo. 

Attenzione: quando si lascia l’appartamento, in caso di danni causati dal fumo non si deve rispondere solo per le spese della quota non ancora ammortizzata della tinteggiatura, ma anche per le spese del trattamento antinicotina di soffitti e pareti. L’assicurazione di responsabilità civile non copre i danni provocati dal fumo di sigaretta.

Regole di base per tenere animali domestici

Se nel contratto d’affitto non è specificato alcun divieto a tenere animali, valgono le seguenti regole: è consentito tenere criceti, pappagallini e simili animali di piccola taglia non problematici, a condizione che non siano troppo numerosi e non diano adito a lamentele. Anche i pesci d’acquario sono consentiti, a condizione che l’installazione dell’acquario non richieda interventi nell’appartamento. Cani e gatti sono ammessi, a meno che nel contratto d’affitto non sia specificato diversamente. Per tutti gli altri animali serve il consenso scritto del locatore. In caso di dubbio si consiglia di chiedere sempre di interpellarlo.

Regole di base per suonare

In un appartamento in affitto è possibile suonare per 2-3 ore al giorno al di fuori degli orari di silenzio, a condizione di avere riguardo per i vicini e di non suonare la batteria. Questo diritto non può essere limitato da un contratto d’affitto né da un regolamento condominiale.