Immobilie vermieten: Unsere Tipps

11.04.2022

So vermietest du deine Immobilie in 7 Schritten: Unsere Tipps und alle wichtigen Infos.

Schritt 1: Berechne den Mietzins für deine Immobilie

Klar, als Vermieter bist du natürlich daran interessiert, die Miete für deine Immobilie so hoch wie möglich anzusetzen. In der Schweiz wird der Mietzins allerdings sehr deutlich geregelt, um zu verhindern, dass er missbräuchlich genutzt wird und unzumutbar für den Mieter ist.

Prinzipiell gilt: Der Mietzins muss im gleichen Rahmen liegen, wie die Mieten vergleichbarer Immobilien mit ähnlicher Lage. Wie hoch die Mieten jeweils liegen, kann man im Mietspiegel nachsehen. Dieser ist allerdings nicht rechtlich bindend.

Viel wichtiger ist in der Schweiz der Referenzzinssatz. Dieser wird aus dem durchschnittlichen Zinssatz mit dem alle Schweizer Hypotheken verzinst werden und wird vierteljährlich berechnet. In der Praxis spielt der Referenzzinssatz vor allem bei Mieterhöhungen oder -senkungen eine Rolle. So darf der Vermieter die Miete erhöhen, wenn der Referenzzinssatz seit der Vertragsunterzeichnung um mindestens 0,25 % gestiegen ist. Umgekehrt ist der Vermieter aber nicht verpflichtet eine Reduktion des Mietpreises zu erwirken. Hier ist der Mieter in der Hohlschuld: Sinkt der Referenzzinssatz muss der Mieter die Senkung per eingeschriebenem Brief einfordern.

Möchtest du also einen angemessenen und passenden Mietpreis für deine Immobilie berechnen, orientierst du dich am besten an den ortsüblichen Mieten. Online gibt es auch Rechner, die den Mietzins ungefähr kalkulieren. Diese beziehen auch Faktoren wie Ausstattung der Wohnung oder die Infrastruktur der Lage mit ein.

Erfahre mehr über den Mietzins

Schritt 2: Bereite deine Immobilie vor

Hast du die Höhe der Miete definiert, solltest du dich deiner Immobilie widmen und sie kritisch betrachten: Gibt es allfällige Renovierungen, die anstehen? Muss vor der Vermietung etwas repariert werden? Ist sie in einem guten und gepflegten Zustand?

Es lohnt sich, solche Arbeiten vor der Vermietung durchzuführen. So bringst du dein Haus oder deine Wohnung wieder auf Vordermann, kannst einen angemessenen Mietzins ansetzen und bereitest die Immobilie auch schon auf die Bilder für das Inserat vor.

Erfahre mehr über Bau- und Renovationsarbeiten

Schritt 3: Schalte das Inserat für deine Immobilie 

Hierfür solltest du dir wirklich Zeit nehmen und keine Mühe scheuen. Das Inserat ist quasi das Herzstück deiner Vermietung. Es entscheidet, ob sich Interessenten melden und auch, ob sich die richtigen Personen interessieren. Bevor du das Inserat erstellst, solltest du dir aber Gedanken über die Zielgruppe machen, die du ansprichst. Ist deine Wohnung besonders familientauglich mit genügend Raum für Kind und Kegel? Dann solltest du vor allem Familien ansprechen. Oder hast du eine kleine Wohnung in der City mit kurzen Wegen zu Bars und Restaurants? Dann sind junge Pärchen oder Singles vielleicht eher die Zielgruppe, an die du vermieten möchtest. 

Wichtig ist: Mache dir bewusst, welche besonderen Attribute und Eigenschaften deine Wohnung oder dein Haus zu bieten hat. Und diese beschreibst du in deinem privaten Inserat auf eine Weise, die deine Zielgruppe anspricht.

Ein Beispiel wäre: „Mit den 3 grossen Schlafzimmern und 2 Bädern ist diese Erdgeschosswohnung perfekt für Familien: Genug Platz für alle, ein kleiner Garten zum Toben und alles ebenerdig für Kinderwägen, Dreiräder oder Tretroller.“

Natürlich sollte dein Fokus auf den Vorteilen der Immobilie liegen. Sollte es aber auch Mängel oder Schwachstellen geben, lohnt es sich nicht, diese zu vertuschen. Spätestens bei der Besichtigung werden sie entdeckt und die Interessenten springen vielleicht ab. Schreibe auch diese Punkte in dein Inserat, dann weiss jeder, woran er ist. Wie zum Beispiel hier: „Zentral gelegen hört man ist dieser modernen 2-Zimmer-Wohnung natürlich auch hin und wieder Geräusche der Stadt und den Verkehr der nahegelegen Hauptstrasse.“  

In jedem Fall solltest du bei der Vermietung stets ehrlich sein und keine Dinge versprechen, die deine Immobilie nachher nicht halten kann.

Die folgenden Punkte sollten in einem Immobilieninserat nicht fehlen:

Titel

Es ist wie mit der Überschrift in der Zeitung: Die erste Zeile deines Inserats entscheidet darüber, ob ein Interessent weiterliest oder nicht. Deswegen solltest du dem Titel deines Inserats besondere Aufmerksamkeit schenken.

Dabei hilft folgende Faustregel: Ein guter Titel kombiniert die wichtigsten Infos mit den richtigen Emotionen. Denn beides ist entscheidend für einen potenziellen Mieter. Zum einen möchte er natürlich die Fakten der Immobilie kennen. Zum anderen ist er aber auf der Suche nach der Traumwohnung zum Wohlfühlen und glücklich sein. Zeig den Interessenten bereits im Titel, was das Besondere an deiner Wohnung ist.

Ein Beispiel für einen guten Titel einer Immobilienanzeige wäre: „Wunderschöne und zentrale 2-Zimmer-Wohnung mit atemberaubendem Blick auf die Berge“.

Oder: „Diesen Garten werden Ihre Kinder lieben! Grosse und helle Familienwohnung mit perfekter Infrastruktur“.

In beiden Beispielen nennt der Eigentümer Fakten der Wohnung, spricht aber auch Emotionen an.

Beschreibung

Nachdem ein potenzieller Mieter den Titel deiner Anzeige gelesen und Interesse bekommen hat, solltest du dafür sorgen, dass der Beschreibungstext noch mehr Lust auf deine Immobilie macht. Dabei ist es hilfreich, strukturiert vorzugehen: Schreibe in den ersten 1-2 Sätzen die wichtigsten Fakten (Grösse, Zimmerzahl, Lage, Mietzins).

Zum Beispiel: „Ab dem 1. Oktober 2021 vermiete ich diese familienfreundliche 4-Zimmer-Erdgeschosswohnung mit grossem Garten und perfekter Infrastrutkur.“

Anschliessend kannst du alle Eigenschaften deiner Immobilie beschreiben. Dabei ist vor allem die Ausstattung interessant. In welchem Zustand sind die Bäder und wie alt ist die Küche? Gibt es eine Waschmaschine oder Tumbler? Wie gross ist die Wohnung oder das Haus? Wann wurde zuletzt renoviert oder modernisiert? Wie ist die Infrastruktur (Anbindung, Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Kitas etc.)? Gehört zu der Wohnung ein Parkplatz oder ein Garagenstellplatz?

Am Schluss kannst du noch Informationen zu Besichtigungsterminen und der Kontaktaufnahme geben.

Bilder

Die meisten Wohnungssuchenden werden vermutlich erstmal die Fotos einer Immobilienanzeige durchklicken, bevor sie die Beschreibung lesen. Deswegen solltest du deine Wohnung oder dein Haus in Szene setzen, bevor du die Fotos machst. Natürlich sollte es sauber und ordentlich sein. Achte darauf, dass nicht viel „rumliegt“ und die Zimmer ansprechend und einladend wirken. Mache so viele Bilder wie möglich und achte drauf, dass wirklich alle Zimmer abgelichtet sind. Mache die Bilder bei Tageslicht, damit sie hell und freundlich wirken. Der Bildausschnitt sollte gut gewählt sein: Schneide keine Möbel ab und achte auf ruhige und aufgeräumte Motive. Die WC-Deckel kannst du vor dem Fotografieren ruhig schliessen. Und auch der Garten und die Aussenanlage möchten gepflegt und ordentlich präsentiert werden.

Unser Tipp: Achte darauf, dass keine persönlichen Dinge, Wertgegenstände, Fotos oder vertraulichen Informationen auf den Bildern zu sehen sind.

Wähle das schönste Bild als erstes Bild für deine Anzeige. Hier kannst du nach deinem Bauchgefühl gehen: Bei welchem Foto würde deine Aufmerksamkeit geweckt werden und würdest du weiter klicken?

Grundrisse

Pläne der Immobilie enthalten wichtige Informationen für Mietinteressenten. Je genauer sie sind, desto besser kann sich ein Mieter vorstellen, ob die Immobilie für ihn geeignet ist. Hast du keinen ausführlichen oder leserlichen Grundrissplan, kannst du dir auch online einen Grundriss erstellen lassen.

Checkliste

Lade dir hier unsere Checkliste für dein erfolgreiches Inserat herunter, um nichts zu vergessen.

Schritt 4: Lerne die Interessenten bei der Wohnungsbesichtigung kennen

Egal, ob du für die Wohnungsbesichtigung Sammeltermine vergibst (was in der Schweiz mittlerweile nicht unüblich ist) oder ob du jeden Interessenten einzeln triffst: Die persönliche Begegnung solltest du nutzen, um dir vor der Vermietung ein gutes Bild über die zukünftigen Mieter zu machen. Schließlich bist du als Vermieter auch an einem angenehmen Mietverhältnis interessiert. Zusätzlich helfen Anmeldeformulare, die du die Interessenten ausfüllen lassen kannst. Somit hast du die wichtigsten Informationen nochmal schriftlich. Hierzu gehören Personalien, Lohnangaben (ggf. Arbeitsvertrag), Betreibungsregisterauszug und allenfalls Referenzen. Du kannst dich auch beim Vorvermieter eines Interessenten über diesen informieren.

Schritt 5: Setze einen Mietvertrag auf

In der Schweiz sind Vermieter nicht gesetzlich verpflichtet einen schriftlichen Mietvertrag aufzusetzen. So könnten Parteien, die sich einig sind, theoretisch auch einen mündlichen Mietvertrag vereinbaren, der auch gültig wäre. Wir raten dir davon ab. Du solltest in jedem Fall einen ausführlichen und schriftlichen Mietvertrag aufsetzen, sobald du dich für einen Mieter entschieden hast.

Der Mietvertrag für deine Immobilie sollte die folgenden Punkte enthalten:

  • Genaue Beschreibung von Mietobjekt inkl. Nebenräumen (z. B. Garage) und Räumen zur Mitbenützung (z. B. Waschküche)
  • Mietbeginn
  • Mietdauer (bestimmt resp. unbestimmt)
  • Kündigungsbestimmungen
  • Brutto-Mietzins resp. Netto-Mietzins und Nebenkosten
  • Allfällige Sicherheitsleistungen (Kaution)
  • Besondere Vereinbarungen


Unser Tipp: Um Sicherheit zu haben, solltest du eine Mietkaution erheben. Diese darf maximal so hoch sein, wie drei Monatsmieten. Die Höhe und der Zahlungszeitpunkt sollten im Mietvertrag geregelt sein. Auch musst du darauf achten, ein Kautionskonto zu errichten, auf dem die Kaution während der Mietdauer liegt. Die Kaution muss dabei von deinem Privatvermögen klar getrennt sein.

Erfahre hier mehr über den Mietvertrag.

Schritt 6: Die Wohnungsübergabe

Wenn du dich für einen Mieter entschieden hast und dieser den Mietvertrag unterzeichnet hat, erfolgt die Wohnungsübergabe. Hier solltest du unbedingt darauf achten, ein ausführliches Übergabeprotokoll zu haben, in dem der Zustand der Wohnung und allfällige Mängel und Schäden dokumentiert werden. Auch kannst du Fotos machen und sie dem Protokoll beifügen. Wichtig ist auch, die Anzahl der übergebenen Schlüssel festzuhalten. Diese müssen nach Mietende wieder an dich zurückgegeben werden.

Schritt 7: Deine Pflichten als Vermieter

Ist deine Immobilie in guten Händen und fühlt sich der Mieter wohl, steht einem angenehmen und unproblematischem Mietverhältnis nichts im Wege. Ein guter Zeitpunkt, um dir über die wichtigsten Pflichten als Vermieter nochmal klar zu werden:

Kautionskonto erstellen

Die Mietkaution für die vermietete Wohnung darf nicht Teil deines Privatvermögens werden. Du musst ein eigenes Konto errichten, auf dem das Geld parkiert wird.

Nebenkostenabrechnung

Du bist verpflichtet deinem Mieter einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Mit dieser wird der Mieter über eine Nachzahlung oder Rückerstattung der Nebenkosten informiert.

Steuer

Deine Mieteinnahmen zählen zu den steuerbaren Einkünften und werden mit einer Einkommenssteuer versteuert. Du kannst aber viele Ausgaben, die durch die Vermietung anfallen, absetzen (wie z.B. Reparaturen, Sanierungen, Versicherungsprämien oder Hypothekarzinsen). Als Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses musst du (je nach Kanton) zusätzlich noch mit einer Liegenschaftssteuer und Vermögenssteuer rechnen.

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