Ricorso contro l’affitto

Jürg Zulliger

Avete già pensato concretamente di presentare ricorso contro l’affitto? A causa della scarsità di abitazioni e degli affitti elevati nelle città questo tema viene affrontato spesso. Un locatario della città di Berna descrive la sua esperienza: «Il locatore ha aumentato del 24 percento il prezzo d’affitto del mio vecchio appartamento. Si è limitato a sostituire la vecchia moquette con un pavimento in laminato!» – Oppure prendiamo come esempio una locataria di Zurigo: a breve scadenza trovò un attrattivo posto di tirocinio nella zona nord di Zurigo. Siccome non aveva molto tempo per cercare un appartamento, visitò un piccolo appartamento di 2,5 situato nel quartiere.  «1800 franchi per un appartamento in un edificio vecchio situato lungo una strada permanentemente trafficata è un prezzo esagerato.», afferma meravigliata. Considera il prezzo d’affitto piuttosto esagerato e deve trovare subito una soluzione.

Gli affitti elevati e gli aumenti di affitto permettono alle agenzie immobiliari e ai locatori di realizzare guadagni ingiustificabili? Attualmente il tema è oggetto di discussioni molto controverse. Fabian Gloor, giurista presso l’associazione delle inquiline e degli inquilini dice su questo tema: «la questione degli affitti abusivi è estremamente complessa.» Solo l’importo non rivela se il locatore realizza un guadagno eccessivo non permesso ai fini della legge.

Determinare l’affitto: ma come?

Per semplificare, il diritto di locazione prevede tre varianti per la determinazione dell’affitto:

• La rendita netta ricavata dall’immobile può superare al massimo dello 0,5 per cento l’interesse di riferimento attuale per le ipoteche (1,5 percento, 2019). Attualmente è quindi permesso il 2 percento della rendita netta. Questo è il metodo utilizzato. Creare una fattura corretta è impegnativo.
• Per gli edifici nuovi (che non hanno più di 10 anni) conta la rendita lorda. Attualmente è consentita una rendita lorda massima del 3,5 percento (estate 2019). Determinante è il tasso di riferimento più un supplemento del 1,5 o 2 percento.
• Per gli edifici più vecchi un criterio importante è dato dalle rendite locali e del quartiere. Ci sono almeno cinque abitazioni paragonabili (dimensioni, età, standard), che però non possono appartenere tutte allo stesso locatore?

Fino a qui tutto a posto. Tuttavia per la maggior parte delle persone inesperte queste cifre nette e lorde sono troppo complicate. In caso di dubbio possono però inoltrare ricorso contro l’affitto iniziale.

Fare ricorso contro l‘affitto: punti importanti

Vi mostriamo passo per passo quali sono i requisiti essenziali per poter inoltrare ricorso contro un affitto. Eccovi anche i consigli e i rischi più importanti:

Legittimazione: avete il diritto di iniziare un’azione legale solo se avete veramente firmato un contratto di locazione. Avete tempo fino a 30 giorni dopo la presa in consegna della chiave per fare ricorso contro l’affitto iniziale.  È di competenza l’ufficio di riconciliazione locale.

Requisiti: nella maggior parte dei contratti è possibile fare ricorso contro l’affitto. Esiste però un’importante eccezione: le case unifamiliari e gli appartamenti con più di sei spazi abitativi, quelli riattati ad appartamenti di lusso e quelli in stato impeccabile non rientrano nella legislazione sugli abusi.

Situazione d‘emergenza: Ci deve essere almeno un motivo valido. Tre vengono presi in considerazione: nella regione c’è penuria di appartamenti, lei ha dovuto firmare il contratto di locazione per emergenza personale. Oppure l’affitto è considerevolmente più elevato di quello che pagava il locatario precedente, anche se nell’appartamento siano stati eseguiti ad esempio lavori di ristrutturazione (almeno 10 percento di supplemento).

Quando non è possibile inoltrare ricorso contro l’affitto? Se nessuno di questi requisiti è soddisfatto, ad esempio se l’appartamento si trova in una regione con una quantità sufficiente di appartamenti sul mercato, non è possibile inoltrare ricorso.

Procedere in modo formale: L’opposizione deve essere inoltrata per posta raccomandata all’ufficio di conciliazione del luogo. Se più persone sono partner contrattuali (comunità abitativa, appartamento di famiglie), devono firmare tutti.

Formulari: Nei cantoni in cui si registra una penuria di appartamenti vale il cosiddetto obbligo di formulario (ZH, GE, ZG, BS, FR, VD): in un formulario ufficiale il locatario deve comunicare quanto ha pagato il locatario precedente. Anche senza obbligo di formulario il locatario è dalla parte della ragione se chiede informazioni sull’affitto precedente. Consiglio: un aumento considerevole senza rinnovazione degna di questo nome non deve però necessariamente essere indizio per un guadagno esagerato. In parte i locatori fanno valere la questione degli affitti comuni del luogo e del quartiere.

Onere della prova: il locatario che inoltra ricorso contro l’affitto iniziale ha l’onere della prova. Siccome non ha accesso alla contabilità dell’immobile, il locatore è obbligato a garantirgli l’accesso a documenti essenziali.  der die Anfangsmiete anficht, ist beweispflichtig. Da er aber keine Einsicht in die Liegenschaftsbuchhaltung hat, ist der Vermieter verpflichtet, Einsicht in wesentliche Unterlagen zu gewähren.

Rischio di processo: La trattativa presso l’ufficio di conciliazione è ancora gratuita. Se però il caso passa in tribunale, dovete sostenere versare degli anticipi giudiziari e farvi carico dei rischi di processo. Consiglio: chiedete una consulenza giuridica e valutate in modo realistico le opportunità di successo.

Ricorso contro l’affitto: osservare il termine: il termine di 30 giorni indicato all’inizio è essenziale. Se il contratto è valido e il termine è passato non potrete più tornare indietro.

Ricorso contro l‘affitto: pro e contro

Se in qualità di locatari volete inoltrare ricorso contro l’affitto, dovete avere una visione d’insieme dei nessi del tema. Il locatore non vorrà saperne, perché avete firmato un contratto.

Il ricorso dell’affitto iniziale è un diritto ancorato nella legge. Mentre in Svizzera romanda in particolar modo nella regione di Ginevra, è molto diffuso, in Svizzera tedesca è piuttosto l’eccezione. “Dipende dalle circostanze”, dice il giurista Fabian Gloor. Se si tratta di un’agenzia immobiliare grande e anonima  «la soglia di inibizione è molto più bassa che in una casa privata», dove il locatore stesso è anche il vicino di casa.

La legislazione sugli abusi ora fa parlare di sé anche nei mass media e in politica.  In ogni caso i rappresentanti dell’associazione dei proprietari di case hanno presentato interventi in parlamento che renderebbero chiaramente meno rigide le disposizioni sull’abuso in vigore.

Siete voi stessi locatori?

Oggigiorno non è raro che dei privati si trasformano in locatori. Forse possedete un appartamento che per il momento non utilizzate come abitazione personale. Oppure andate ad abitare dal vostro amico o il vostro partner?

Proprio nel momento della creazione del contratto e della determinazione dell’affitto, nel complesso diritto di locazione si celano alcune trappole. Fabian Gloor dice «Non consiglierei a nessuno di dare in affitto appartamenti senza acquisire delle conoscenze di base in materia di diritto di locazione». E spiega: “altrimenti i privati quando danno in affitto un appartamento corrono ben presto il pericolo di ritrovarsi “in altomare”.

Fare ricorso contro l‘affitto: volete sapere cosa si cela politicamente dietro a questa importante questione? Ecco il link per il sito web del parlamento:

Diritto di locazione nel consiglio nazionale, estate 2019