Difetti di costruzione nell’edificio nuovo

Difetti di costruzione, ritardi e arrabbiature possono far passare alla persona che acquista un appartamento la voglia di acquistarlo. Per quanto riguarda i difetti di costruzione negli appartamenti nuovi sono i contratti e gli accordi. Però: che cosa succede se il venditore dell’appartamento non vuole rispondere per i lavori eseguiti male?

Jürg Zulliger

Un aneddoto sul tema «difetti di costruzione in un appartamento nuovo » può raccontarlo Eva Moser (nome modificato), acquirente di un appartamento: ha firmato un contratto per un appartamento nuovo quando era ancora in fase di pianificazione. La posizione invitante e lo slogan «appartamento di proprietà a prezzi vantaggiosi » l’hanno convinta. Ora si è accorta che le finestre sono state montate alla rovescia e di non poter ancora disporre di un parcheggio asciutto nel garage sotterraneo perché direttamente sopra di esso il tetto gocciola. Era contenta di aver trovato un appartamento di proprietà ma ora improvvisamente prova un senso di frustrazione.

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Lavori di pittura: cosa fare se i lavori vengono eseguiti male? (foto: fotolia)

Difetti anche nel contratto…

Il passaggio del contratto dedicato «diritti in caso di difetti» è delicato. Letteralmente: la ditta costruttrice «cede ogni diritto di garanzia agli acquirenti oppure alla comunità di proprietà per piani.» Sembra una cosa relativamente innocua. Eva Moser era addirittura convinta di poter godere di diritti speciali o addirittura migliori del solito.

Tuttavia, al capitolo «difetti di costruzione nell’appartamento nuovo » proprio questa è una disposizione che porta chiari svantaggi agli acquirenti, che nella maggior parte dei casi sono ignari di ciò: perché con questa cessione di diritti, il venditore o l’impresa generale rifiuta di assumersi la responsabilità per la sua opera edile: Non si assume alcuna garanzia e non risponde neanche in caso di lavori mal eseguiti. Secondo la corretta interpretazione giuridica questo tipo di contratto obbliga invece a trattare con i singoli operai, le singole imprese in subappalto e altre parti coinvolte.significa che invece bisogna trattare con i signoli operai, le singole imprese in subappalto e altre parti coinvolte, se si è riusciti a capire chi può essere addossata la responsabilità per quale lavoro mal eseguito o quale difetto.

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Baumängel bei Neubau: Selbst bei Top-Neubauten gelingt selten ein Projekt ganz ohne Baumängel. (Bild: fotolia)

Trappole: «difetti di costruzione in edifici nuovi»

«Questo contraddice l’importante principio che un impresario generale fornisce una prestazione complessiva e che si assume anche l’intera responsabilità per un lavoro eseguito in modo inceccepitible », critica Thomas Oberle, giurista presso l’HEV Svizzera). Dal punto di vista degli acquirenti di appartamenti tale situazione obbliga «a fare le cose alla cieca», avverte l’esperto: «perchè in caso di difetti all’appartamento, l’acquirente si ritroverebbe all’improvviso a dover trattare con persone che non conosce e senza essere stato informato sulle loro rispettive responsabilità..» Così l’acquirente non può ad esempio sapere chi si assume quale responsabilità e quali accordi sono stati presi tra il venditore o l’impresa generale e gli operai da lui incaricati.

Se vengono riscontrati «difetti di costruzione negli appartamenti nuovi» in una proprietà per piani, bisogna fare i conti con altri aspetti difficili. Se l’appartamento in questione è un appartamento di proprietà, ovvero giuridicamente una proprietà per piani, tutto diventa ancora più complicato perché i singoli appartamenti di proprietà nel diritto esclusivo e le zone dell’edificio ad utilizzo comune, come il tetto, gli spazi esterni, un garage sotterraneo comune etc. devono essere presi in considerazione separatamente. Per quanto riguarda il proprio appartamento, fondamentalmente ogni proprietario per piani può chiedere attivamente la riparazione e l’eliminazione dei lavori di costruzione mal eseguiti. La questione diventa un po‘ più complicata se ad esempio un danno causato dall’acqua si verifica in una delle zone ad uso comune, ad esempio nel garage sotterraneo.

Fondamentalmente ogni singolo proprietario per piani ha il diritto e l’obbligo di assumere esso stesso un atteggiamento attivo in caso di difetti di costruzione alle zone dell’edificio di uso comune. Di fatto i singoli proprietari per piani devono stipulare degli accordi. A parte i difetti di poco conto vale la pena che la comunità di proprietari per piani chieda una consulenza giuridica.

Difetti di costruzione in appartamenti nuovi: garanzia di 2 anni e di 5 anni

I difetti di costruzione cadono fondamentalmente in prescrizione cinque anni dopo la presa in consegna dell’appartamento. I difetti che al momento della presa in consegna non erano riconoscibili (i cosidetti difetti nascosti) secondo le disposizioni del diritto delle obbligazioni devono essere annunciati subito al momento della loro scoperta, altrimenti il costruttore perde i suoi diritti. Anche per questi difetti vale un termine di prescrizione di cinque anni a partire dalla presa in consegna dell’appartamento.

Più generose sono le disposizioni della norma SIA 118: qui è possibile annuciare difetti in qualsiasi momento durante i primi due anni a partire dalla presa in consegna dell’appartamento. Il termine di garanzia prosegue poi ancora per altri tre anni, mentre gli eventuali difetti devono però essere annunciati tempestivamente. La norma SIA vale però solo se viene concordata espressamente.

Conclusione: nella questione dei «difetti di costruzione in appartamenti nuovi» è sempre consigliabile informarsi anticipatamente sui propri diritti e sulle norme e condizioni in vigore. Perché se più tardi vengono scoperti difetti rilevanti e l’impresario o l’operaio responsabile non vuole assumersi le proprie responsabilità, le spese possono essere ingenti!