Cosa fare se i vicini sono fastidiosi?

Jürg Zulliger

«Anche l’uomo più pio non può vivere in pace, se il suo vicino arrabbiato disapprova», scriveva Friedrich Schiller nel suo dramma «Guglielmo Tell». Effettivamente a volte in un edificio basta una sciocchezza per guastare i rapporti con i vicini e provocare accese discussioni.

Tolleranza nella casa: i confini sono labili

I locatari hanno naturalmente il diritto di utilizzare l’appartamento. Questo include: abitare, cucinare e mangiare, ricevere ospiti, festeggiare i compleanni, ascoltare la musica, fare bricolage, fare il bagno, fare la doccia ecc. Ma qual è oggi il limite oltre il quale si arreca disturbo ai vicini? Se cani che abbaiano o bambini che urlano, ad esempio, siano considerati «eccessivi», e quindi veramente fastidiosi, è una questione di interpretazione. «Dipende sempre dalle circostanze specifiche e dalla singola abitazione», afferma Fabian Gloor, giurista dell’Associazione inquilini.

L’abbaio dei cani sarà maggiormente tollerato in campagna rispetto a quanto avviene in un contesto urbano, dove la densità è più elevata. Il locatario che opta per un edificio antico non dovrebbe essere troppo suscettibile se l’insonorizzazione non è ottimale. «In un condominio è praticamente impossibile non avvertire qualche rumore da parte dei vicini», dichiara il giurista Fabian Gloor. Facciamo un esempio: Verena B. lavora a turni in un ospedale e utilizza il bagno alle 5:30 ogni giorno. Il fatto che i vicini siano critici al riguardo è aperto a interpretazioni diverse. Secondo il buon senso, la doccia all’alba dovrebbe essere accettata come parte della normale vita quotidiana. Se il regolamento condominiale stabilisse in quali orari si può fare la doccia e il bagno, sarebbe decisamente troppo rigido.

Controversie tra vicini: disposizioni giuridiche

• La legge presuppone necessariamente che i locatari mostrino diligenza e rispetto. I locatari devono «rispettare gli altri inquilini e i vicini». (art. 257seg. CO del Codice delle obbligazioni)
• Il regolamento della casa può prevedere ulteriori regole, applicabili se rappresentano una parte integrante del contratto di locazione, ossia se sono state comunicate al locatario al momento della stipula.
• I regolamenti della polizia comunale possono differire a livello locale. In Svizzera, ad esempio, è consuetudine che il riposo notturno inizi alle ore 22:00. Il volume di voce e della musica va quindi regolato in modo da essere «percepibile solo all’interno della stanza».

Ma come procedere in caso di controversia? Di regola, la modalità migliore è sempre quella di cercare un dialogo aperto con i vicini. Magari si può trovare un accordo amichevole sugli orari e sul livello di volume accettabile per il prossimo party. Nel quotidiano è tutto molto più semplice se le persone si accordano, si scambiano le dovute informazioni e prendono sul serio gli altri. In fin dei conti, un modo di dire francese recita «È il tono che fa la musica»: un reclamo addotto in modo sensato e obiettivo difficilmente provoca rapidi fraintendimenti tra le persone.

Controversie tra vicini: ricorrere all’amministrazione condominiale

Se, invece, il conflitto non si placa nonostante la buona volontà e la tolleranza, il passo successivo consiste in un reclamo all’amministrazione, esponendo e spiegando il problema mediante una raccomandata. Il locatore e l’amministrazione, da parte loro, cercheranno di mediare o risolvere le problematiche, per le quali faranno riferimento ai normali orari di riposo, alle regole stabilite dalla legge, alle disposizioni della polizia o al regolamento della casa.

Da un punto di vista giuridico, in una controversia tra vicini occorre distinguere due fattori: i locatari che si sentono disturbati dai vicini di casa nella maggior parte dei casi si basano sui principi del diritto di locazione. A questo proposito, l’eccessiva rumorosità viene considerata un difetto. Il locatario può richiederne l’eliminazione, o citare in giudizio per ottenerla. Come mezzo di persuasione, è concepibile che venga richiesta una riduzione del canone d’affitto.

Anche se la fonte di disturbo non proviene dall’edificio stesso, ma ad esempio da un club adiacente, si applicano regole analoghe: in questo caso, tuttavia, il proprietario dell’abitazione dovrebbe presentare reclamo nell’ambito del diritto sui rapporti di vicinato e richiedere il rispetto degli orari di riposo (art. 684seg. del codice civile svizzero, relativo al diritto sui rapporti di vicinato). Per le controversie in materia di proprietà in affitto, i comitati di conciliazione locali sono competenti in primo grado (diritto di locazione) e le procedure sono gratuite per i locatari. «Spesso al cospetto del comitato di conciliazione, con un approccio professionale e competenze specialistiche anche in termini di mediazione, si riesce a trovare un accordo in via amichevole», afferma Fabian Gloor.

Casi giuridici nella prassi: «i locatari di Basilea nel caos»

In casi estremi, è possibile che si arrivi alla disdetta del contratto di affitto. I relativi requisiti e i passaggi formali devono però essere soppesati in modo scrupoloso. A Basilea, ad esempio, i comitati di conciliazione dapprima, e poi un giudice in secondo grado, hanno tutelato giuridicamente un inquilino indisciplinato dalla disdetta del contratto di affitto. Tuttavia tale controversia tra vicini era davvero seria: il locatario in questione organizzava ogni fine settimana grandi feste, con tanto di ospiti ubriachi e per mesi non smaltiva immondizia e rifiuti. I vicini si erano lamentati a lungo del chiasso all’interno della casa e del «terribile fetore», ma i reclami non avevano sortito alcun effetto. Addirittura il proprietario dell’abitazione aveva subito minacce personali.

Un rappresentante del proprietario dell’abitazione aveva espresso tramite i media il suo disappunto per tale situazione. Alla fine, passarono mesi o addirittura anni prima che si concretizzasse la disdetta del contratto e l’appartamento fosse finalmente liberato.

Ultima ratio: la disdetta di un contratto d’affitto

Fortunatamente, le disdette sono un’eccezione rara nella prassi. D’altro canto può capitare che si verifichi il caso completamente opposto: anche chi accusa di continuo i vicini ingiustamente, si lamenta praticamente ogni giorno e critica qualsiasi cosa, può disturbare ampiamente la quiete della casa. In una situazione simile, una coppia ha ricevuto la disdetta del contratto d’affitto proprio perché accusava i propri vicini senza motivo e li aveva addirittura «terrorizzati». Nella prassi due fattori devono essere presenti contestualmente: il dovere di diligenza e il rispetto non devono mancare e al contempo, quando più persone vivono insieme in un’abitazione, non si può fare a meno di un certo grado di tolleranza.