Spese accessorie: «cosa devo pagare realmente?»

Jürg Zulliger

Il caso esposto in questo racconto è particolarmente estremo: due locatarie di una residenza di nuove costruzioni nel Canton Sciaffusa avevano pagato puntualmente tutte le fatture, da un lato il canone di locazione netto e dall’altro gli importi restanti per il pagamento anticipato delle spese accessorie. «Quando, al conteggio definitivo, scoprimmo di dover pagare altri 2’000 franchi per il primo anno, perdemmo il controllo», racconta una delle due locatrici. Per opporsi alla fattura elevata, guardarono in dettaglio insieme agli altri locatari tutte le ricevute, i contratti e le fatturazioni di servizio. In seguito alla loro azione, l’amministrazione venne loro parzialmente incontro dopo un lungo conflitto.

«Spese accessorie: tendenzialmente in aumento»

Secondo Fabian Gloor, giurista presso l’Associazione locatrici e locatari, non si tratterebbe di un caso isolato: «le spese accessorie sono tendenzialmente in aumento negli ultimi anni» Le cause sono molteplici: tanti nuovi edifici sono tecnicamente esigenti e sono attrezzati con sempre più dispositivi e impianti (elettrodomestici, tecnica per energia e riscaldamento, ventilazione, controllo degli edifici, ascensori, ecc.). Da un punto di vista organizzativo, la soluzione più elegante è spesso quella di concludere dei contratti di servizio completi per tutti gli impianti.

La gestione presenta così un «Pacchetto completo senza preoccupazioni». I costi parzialmente elevati vengono semplicemente addebitati alle spese accessorie. Altri motivi del rincaro sono esigenze in generale più elevate di ampliamento e comfort e la tendenza a riportare tante posizioni nelle spese accessorie. Il canone di locazione netto appare così leggermente più economico ma i costi complessivi sono maggiori.

Purtroppo non esiste alcuna regola d’oro per calcolare il giusto importo di spese accessorie, sostiene Gloor: «a tal proposito, l’edificio e il comportamento degli utenti sono troppo diversi». Per evitare brutte sorprese con le spese accessorie, locatari e locatrici dovrebbero informarsi in anticipo (chiedere ai vicini e richiedere informazioni scritte). Osservare i due principi fondamentali:

• locatari e locatrici hanno il diritto di prendere visione di tutte le ricevute, la fatturazioni e la documentazione. Le spese accessorie sono sproporzionalmente elevate? Oppure a volte inferiori e poi di nuovo elevate? È bene richiedere un calcolo o avvalersi di una consulenza.
• In conformità ad una sentenza del tribunale federale, i pagamenti anticipati non consentono di trarre conclusioni su costi aggiuntivi definiti.  Questo vuol dire che, anche i pagamenti successivi esagerati del 30% o più non sono ammessi. Suggerimento: verificare la presenza di pagamenti successivi possibilmente elevati.

Spese accessorie: il punto cruciale con i pagamenti anticipati

Nella pratica, anche la situazione sul mercato immobiliare gioca un ruolo importante. Nei singoli casi non sarebbe dimostrabile ma sarebbe tuttavia praticabile: ovunque si abbiano immobili non locati, il locatore desidera presentare un’offerta attraente e indicare importi per acconto più bassi. Locatari e locatarie probabilmente non firmerebbero quel contratto se conoscessero i costi reali in anticipo!

È consueto un periodo di fatturazione variabile dal 1o giugno al 30 giugno dell’anno successivo. La parte locatrice paga dei contributi anticipati e riceve in genere nel secondo semestre la fatturazione definitiva. Con l’aumento di servizi e contratti di assistenza, è difficile mantenere un quadro chiaro.

Spese accessorie ammesse

• Costi di riscaldamento e acqua calda (utilizzo di energia)
• Abbonamento di assistenza per riscaldamento o ascensore (assistenza, non riparazioni o ricambi)
• Acqua di scarico
• Rifiuti
• Custode
• Pulizia delle scale
• Corrente generale
• Lavatrice (solo consumo di corrente e acqua)
• Tasse per il collegamento TV o cavo
• Rimozione della neve
• Costi di gestione, compenso amministrativo

Non è ammesso il compenso di riparazioni, ricambi, investimenti, rinnovi o premi di assicurazione dell’edificio.

Spese accessorie: sempre domande nuove

Con i costanti rinnovamenti nell’attrezzatura dell’edificio e della tecnologia, anche la situazione dei costi cambia costantemente. Le nuove amministrazioni e, in una certa misura, gli esperti di diritto della locazione stanno aprendo nuove strade, ad esempio con impianti fotovoltaici (celle solari). Essendo che il compenso e la conduzione di una comunità a scopo di consumo proprio comportano dei costi, questi possono essere presentati in parte come spese accessorie. «La questione diventa sempre più tecnica e complessa», sostiene Jurist Fabian Gloor.

In sostanza, è possibile compensare solo le spese accessorie, se esplicitamente elencate nel contratto. Le clausole e le regole troppo generali come «altre spese accessorie» o «spese accessorie» non sono ammesse. Se il locatore compensa ulteriori voci, queste sarebbero valide solo in caso di modifica del contratto. La modifica del contratto deve avvenire in modo corretto sul modulo ufficiale e nel rispetto dei termini di legge (al successivo termine di disdetta).

Conclusioni: locatrici e locatori hanno diritto a informarsi in anticipo. Le varie posizioni vanno elencate. In caso di dubbio, resta solo la possibilità di richiedere la visione della documentazione e delle fatturazioni.

Spese accessorie: suggerimenti, schede informative e corsi

Suggerimenti dell’Associazione locatari
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