I principali diritti e doveri del locatore

Se sei proprietario di un immobile e hai deciso di darlo in locazione, hai già compiuto un passo importante verso una strategia di investimento di successo. Una locazione può rappresentare una fonte di reddito stabile e contribuire all’aumento del valore di un immobile. Tuttavia, è importante comprendere che si tratta di una soluzione che comporta non solo diritti, ma anche doveri.

La locazione è un’attività che si basa su regolamenti legislativi e contratti. Non si tratta infatti della semplice cessione di spazi abitativi o commerciali, ma di un rapporto tra te, in qualità di locatore, e i tuoi inquilini. Tale rapporto è disciplinato dai diritti e doveri summenzionati.

Non conoscere le leggi e le norme può portare a conflitti, generare costi inutili e, in ultima analisi, gravare sul rapporto con i locatari. Pertanto, è fondamentale che tu, in qualità di locatore, comprenda i tuoi diritti e doveri e li rispetti.

I principali obblighi del locatore

1) Condizioni adeguate

In quanto locatore, è tua responsabilità far sì che l’immobile da te affittato si trovi in condizioni tali da essere idoneo all’uso a cui è destinato. Ciò riguarda sia le caratteristiche specifiche concordate contrattualmente (condizioni conformi a quanto stipulato nel contratto), sia gli standard generali indispensabili per l’utilizzo di un appartamento.

In parole povere significa che l’appartamento deve sostanzialmente essere attrezzato in modo tale che i locatari possano viverci. Oltre ai locali vuoti, deve pertanto disporre anche dell’arredamento necessario, come una cucina e i servizi igienici.

Ad esempio, bagno o WC devono essere presenti in condizioni funzionali e adeguate. L’appartamento deve poter essere riscaldato nella stagione fredda per garantire una temperatura ambiente adeguata compresa tra i 20 e i 22 gradi negli spazi abitativi e tra i 16 e i 18 gradi nelle stanze da letto.

Il livello di allestimento può variare notevolmente da immobile a immobile. Un moderno appartamento cittadino, ad esempio, è soggetto a standard diversi rispetto a una baita alpina. Tali differenze devono essere accettate nell’ambito degli accordi contrattuali o in base alle condizioni locali.

2) Manutenzione e riparazione

In qualità di locatore devi mantenere le condizioni idonee sopra descritte per tutta la durata della locazione. Ciò significa che sei responsabile dei lavori di riparazione e manutenzione necessari, a meno che questi non possano essere affidati per contratto ai locatari (come ad es. i lavori che rientrano nell’ambito della piccola manutenzione). Tali lavori devono essere eseguiti in maniera professionale o commissionati entro un termine ragionevole.

I relativi costi sono a tuo carico in qualità di locatore. Nel calcolo del canone di locazione puoi includere una quota corrispondente per tali spese, una pratica comune e consentita.

3) Nessun accordo illecito

Tutti gli accordi contrattuali che si discostano dagli obblighi sopra descritti, andando a scapito dei locatari, sono da considerarsi nulli ai sensi dell’articolo 256 cpv. 2 del Codice delle obbligazioni svizzero. In questo modo, si garantisce che i diritti dei locatari siano tutelati in ogni situazione e che il locatore adempia ai propri doveri.

I principali diritti del locatore

1) Aumento del canone di locazione

Secondo il diritto di locazione svizzero, in linea di principio come locatore disponi della libertà contrattuale di definire e adeguare il canone di locazione, ad esempio aumentandolo. Tuttavia, è necessario rispettare determinate disposizioni di legge, riportate nell’art. 269 CO e negli articoli 19 e 20 dell’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL).

Un aumento del canone di locazione o altre modifiche unilaterali del contratto da parte dei locatori sono consentiti se:

• vengono notificati mediante un formulario prescritto;

• sono motivati dal locatore;

• non implicano la minaccia di una disdetta.

La legge concede a te come locatore il diritto di adeguare il canone di locazione all’aumento dei costi. I locatari hanno tuttavia il diritto di contestare tale adeguamento e, se del caso, hanno anche la possibilità di disdire anticipatamente il contratto di locazione.

Un aumento del canone di locazione può considerarsi ammissibile in presenza di almeno una delle seguenti motivazioni:

• aumento dell’inflazione;
• aumento dei costi d’esercizio e di manutenzione dell’immobile;
• aumento dei canoni di locazione regionali;
• aumento del tasso ipotecario di riferimento;
• esecuzione di un risanamento completo.

È importante che, in quanto locatore, verifichi accuratamente questi fattori, motivando chiaramente la tua decisione di aumentare il canone di locazione. Solo così puoi assicurarti di tutelare i tuoi diritti e di adempiere ai tuoi obblighi nei confronti dei tuoi inquilini.

2) Risoluzione del contratto di locazione / disdetta

In base al diritto di locazione svizzero, in assenza di un valido motivo e se non viene rispettato il termine di disdetta previsto dalla legge, è vietato porre fine a un rapporto di locazione. Una disdetta giustificata può sussistere, ad esempio, se tu come locatore necessiti dell’immobile per uso personale (concetto fondamentale: uso personale), se l’inquilino non paga l’affitto nonostante un sollecito e a dispetto del termine fissato o se questo viola gravemente i suoi obblighi di diligenza e rispetto. Delle violazioni ripetute del regolamento condominiale potrebbero ad esempio costituire uno di questi motivi.

In determinati casi, hai persino il diritto di rescindere il rapporto di locazione senza preavviso, ovvero di concordare una disdetta immediata. Ad esempio nel caso in cui il locatario sia in ritardo con il pagamento di più di due mensilità o laddove quest’ultimo si renda protagonista di aggressioni fisiche o gravi offese nei confronti tuoi o di altri locatari. Anche delle gravi violazioni del regolamento condominiale possono giustificare una disdetta senza preavviso.

In qualità di locatore, al momento della disdetta devi soddisfare determinati requisiti formali. È inoltre opportuno tenere a mente che in Svizzera i locatari possono ricorrere a numerosi strumenti legali per contestare la disdetta, cosa che può comportare un rallentamento dell’iter di disdetta o l’annullamento totale della stessa.

La base giuridica per una disdetta da parte del locatore è disciplinata negli articoli 266 e 271 del CO.

3) Addebitamento delle spese accessorie

Le spese accessorie rappresentano un corrispettivo delle spese effettive sostenute dal locatore in relazione all’utilizzo del bene locato. Sono compresi principalmente i costi per:

• riscaldamento e acqua calda;
• vari costi d’esercizio;
• imposte pubbliche direttamente legate all’utilizzo dell’appartamento locato.

In Svizzera, l’OLAL disciplina il conteggio delle spese accessorie. Secondo gli articoli dal 4 all’8 dell’OLAL, le spese accessorie sono a carico del locatario solo se espressamente indicate nel contratto di locazione. In caso contrario, le spese accessorie sono da considerarsi incluse nel canone di locazione.

Per garantire un computo corretto delle spese accessorie, in qualità di locatore devi prestare attenzione ai seguenti punti chiave:

• Un controllo accurato del periodo di computo è essenziale, soprattutto quando il locatario entra o esce dall’appartamento, poiché in questo caso le spese accessorie possono essere calcolate solo su base proporzionale.
• La soluzione migliore è confrontare le singole spese accessorie con il computo dell’anno precedente. È necessario controllare attentamente le nuove voci, gli importi aumentati e la corrispondenza con le voci delle spese accessorie concordate nel contratto d’affitto.
• Come locatore sei tenuto a ripartire i costi totali tra tutti i conduttori secondo un criterio di ripartizione chiaro. Il locatario deve sostenere unicamente la quota dei costi totali a carico del suo appartamento. 
• Devi calcolare correttamente l’importo dell’acconto e dei forfait come definito nel contratto d’affitto. In caso di richiesta di pagamento supplementare, la somma delle spese accessorie deve superare quella degli acconti. In caso contrario, devi rimborsare al locatario gli acconti pagati in eccesso.

Un computo delle spese accessorie corretto e accurato assicura trasparenza e dona un senso di fiducia, consentendo di evitare dissapori tra te e il locatario

In breve

Per concludere, chi dà in locazione un appartamento deve essere consapevole del fatto che, affinché il rapporto si svolga correttamente, essa non si basa solo sui propri diritti, ma anche sui propri doveri. La conoscenza e la comprensione dei principali diritti e doveri ti permettono di evitare potenziali conflitti e incomprensioni con gli inquilini e di instaurare con questi ultimi un rapporto pacifico e duraturo.

Nel complesso mondo del diritto di locazione sono disponibili innumerevoli risorse e servizi che possono aiutarti ad affrontare questa sfida. Contatta quindi gli esperti in materia per assicurarti di non tralasciare alcun aspetto rilevante e di agire nel rispetto della legge.