Spese accessorie di un appartamento: ecco cinque consigli che non puoi perderti

Spesso le spese accessorie vengono anche definite «secondo» affitto, poiché in pratica vanno ad aggiungersi al canone d’affitto netto concordato nel contratto. A seconda dell’appartamento, della superficie riscaldata e dei costi effettivi, si arriva generalmente a un ordine di grandezza che non è più puramente accessorio.

Spese accessorie: cinque punti fondamentali

1) Spese accessorie consentite in Svizzera

Le spese accessorie devono essere chiaramente definite nel contratto di locazione. Poco importa che vengano pagate in acconto o calcolate su base forfettaria. Il riscaldamento rappresenta la quota maggiore dell’energia consumata annualmente, per l’esattezza circa due terzi.

Nel nostro articolo troverai alcune informazioni utili in tema di risparmio dei costi di riscaldamento.

Spese accessorie ammissibili

• Costi del riscaldamento e dell’acqua calda
• Acque di scarico
• Spazzatura
• Spese di manutenzione (calcolate per appartamento)
• Pulizia delle scale
• Abbonamenti di manutenzione per l’impianto di riscaldamento o per l’ascensore
• Erogazione della corrente elettrica nelle aree comuni
• Lavatrice (solo consumi di elettricità e acqua)
• Tasse per l’allaccio TV o cavo
• Sgombero neve
• Spese amministrative

Spese accessorie non ammissibili

• Riparazioni a impianto di riscaldamento, lavatrice o ascensore
• Investimenti, sostituzione di elementi strutturali e dispositivi, ecc.
• Ristrutturazioni o rinnovi
• Nuove piantumazioni o riorganizzazione del giardino
• Imposte sulla proprietà, premi per assicurazioni sugli immobili (eccezion fatta per gli appartamenti sovvenzionati dalla Confederazione in base alla legge federale LCAP, che copre attualmente ca. 50 000 appartamenti in tutto il Paese).
• In generale, tutte le tasse del settore pubblico non direttamente legate all’utilizzo e alla gestione della proprietà.

2) Periodo di calcolo

Nel quadro del sistema di pagamento in acconto, il locatore e il proprietario di casa sono tenuti a predisporre un computo una volta l’anno. Di solito tale conteggio comprende il periodo compreso tra il 1° luglio e il 30 giugno dell’anno seguente. A seconda del cantone e del locatore, talvolta questi costi vengono addebitati anche per anno solare. Attenzione: in base alla legge, le spese accessorie cadono in prescrizione solo dopo cinque anni. Non si può quindi escludere che vengano avanzate delle pretese a tal riguardo anche a posteriori.

In alcuni cantoni, come quello di Berna o di Lucerna, i modelli contrattuali prevedono un termine più breve e le spese accessorie cadono in prescrizione dopo 18 o 24 mesi, a seconda delle condizioni generali del contratto di locazione.

3) Giustificativi e fatture

Hanno validità giuridica solo le spese accessorie effettivamente dimostrabili. In linea di principio, il locatore non è tenuto a presentare ogni volta una copia di tutte le fatture, ma il locatario ha il diritto di prendere visione delle fatture e dei giustificativi originali.

Allo stesso modo, il locatore è tenuto a informare il locatario circa i criteri di ripartizione applicati nell’immobile. Ad esempio, i costi per il riscaldamento, l’ascensore e la manutenzione della casa vengono suddivisi tra i singoli appartamenti in base alla superficie o al numero di persone che vi abitano. Il diritto a visionare le fatture si applica indipendentemente dal fatto che il locatore richieda un pagamento in acconto o su base forfettaria.

«Se, ad esempio, in un anno i costi dell’elettricità o dell’acqua sono significativamente più alti rispetto all’anno precedente, è necessario controllare i conteggi», afferma Ruedi Spöndlin, giurista presso l’associazione degli inquilini. Per quel che riguarda i costi di riscaldamento, fluttuazioni più grandi sono la norma. Dopo un inverno caldo, ad esempio, il relativo ammontare dovrebbe essere minore. Se però il prezzo del petrolio sale, i costi del riscaldamento in alcuni stabili potrebbero aumentare.

4) Discrepanze nei pagamenti in acconto

Sapere se sia lecito che i costi effettivamente addebitati superino gli acconti versati, è una questione che ha già tenuto occupati molti tribunali in Svizzera. L’associazione degli inquilini sarebbe favorevole a un limite del 15-20 percento. Il Tribunale federale ha però stabilito che nella norma tale limite non può essere invocato. Nel caso specifico, il Tribunale federale ha ritenuto giustificabile che i costi effettivi possano superare di più del doppio l’importo versato in acconto.

Thomas Oberle, giurista presso l’Associazione Svizzera dei Proprietari Fondiari (HEV), aggiunge: «Naturalmente il locatore non dovrebbe richiedere una cifra a caso in anticipo. D’altro canto, è però vero che non è possibile prevedere l’andamento effettivo dei costi e nemmeno il consumo individuale dell’inquilino».

5) Chiedere l’ammontare medio delle spese accessorie

«Di base, il locatario dovrebbe chiedere a priori a quanto ammonteranno le spese accessorie», suggerisce Ruedi Spöndlin. Se avrà la certezza di non incorrere in costi aggiuntivi eccessivi, l’inquilino potrà dormire sonni tranquilli. All’atto pratico, la maggior parte degli esperti consiglia agli inquilini di determinare l’importo dell’acconto in base al valore medio dei costi effettivi degli ultimi tre anni prima della stipula del contratto.

Spese accessorie medie in Svizzera

A quanto ammontano in media le spese accessorie in Svizzera? Rispondere a questa domanda non è per niente semplice. Tali spese dipendono da un’infinità di diversi fattori, come la posizione dell’appartamento, la costruzione e gli attuali costi per l’elettricità, solo per citarne alcuni.

Un valore di riferimento noto per i costi di riscaldamento è il seguente: ogni anno, per ogni metro quadrato di superficie abitabile, i costi di riscaldamento si aggirano sui 15 franchi. In un edificio di nuova costruzione, l’importo dovrebbe essere inferiore, di solito non più di 10 franchi per metro quadrato.

Nel 2003, l’Ufficio federale di statistica ha pubblicato un’inchiesta sulla struttura degli affitti, nella quale sono state raccolte le spese accessorie medie in base al numero di locali e all’epoca di costruzione dell’appartamento. Lo studio «Affitto medio per m2 secondo il numero di stanze e il Cantone» fa seguito all’inchiesta sulla struttura degli affitti. Tuttavia, in questo caso le spese accessorie non vengono più elencate separatamente.

L’Indagine sul budget delle economie domestiche: risultati 2019 presenta un elenco delle spese accessorie medie in Svizzera, senza tuttavia operare un distinguo tra inquilini e proprietari. I risultati sono quindi da interpretare con molta precauzione, ma possono rivelarsi utili a fini orientativi.