La disdetta del contratto di locazione

Come e quando disdire correttamente un contratto di locazione?

Le disdette vanno redatte in forma scritta e firmate di proprio pugno da tutte le parti contraenti. Devono pervenire all’amministrazione entro e non oltre l’ultimo giorno prima dell’inizio del periodo di preavviso (in ambito commerciale durante l’orario di lavoro).

Per motivi probatori, consigliamo di inviare la disdetta a mezzo raccomandata. La raccomandata si considera pervenuta alla persona a cui è indirizzata il giorno in cui viene recapitata o il primo giorno in cui può essere ritirata presso l’ufficio postale.

Disdetta in caso di famiglie, conviventi e coinquilini

Se più persone affittano un appartamento insieme, ad esempio coniugi, conviventi o coinquilini, una singola parte può lasciare l’abitazione in qualsiasi momento, continuando tuttavia a rispondere assieme alla parte o alle parti che rimangono nell’abitazione degli obblighi derivanti dal contratto di locazione firmato congiuntamente.

Chi affitta insieme disdice insieme

Per un appartamento affittato congiuntamente da più persone è possibile che anche la disdetta debba avvenire congiuntamente. In questi casi, la disdetta di una sola parte locataria è nulla e priva di effetti giuridici.

La disdetta di un’abitazione familiare abitata da due coniugi deve essere sempre firmata da entrambi, anche se il contratto di locazione è stato sottoscritto solo da uno dei due (art. 266m CO). Questa regola vale anche per le unioni domestiche registrate.

Disdetta dell’appartamento: contratto a tempo indeterminato o determinato

In linea di principio, si distingue tra contratti di locazione a tempo determinato e a tempo indeterminato.

• Contratto a tempo indeterminato: salvo diverso accordo (scritto) con la tua amministrazione, il contratto è a tempo indeterminato e può essere disdetto da entrambe le parti nel rispetto dei termini e delle scadenze previsti dalla legge.
   
• Contratto a tempo determinato: se il contratto di locazione stabilisce la durata della locazione, si tratta di un contratto a tempo determinato.

Disdetta ordinaria

La disdetta ordinaria può essere sempre presentata da entrambe le parti: sia dalla parte locatrice che dalla parte locataria. Entrambe le parti devono rispettare il termine minimo stabilito dalla legge o dal contratto di locazione. In generale, i termini possono essere prorogati ma non ridotti.

Le parti locatrici possono disdire il contratto per svariati motivi. Qui trovi tutte le informazioni importanti sulla disdetta della parte locatrice.

Anche l’uso proprio può essere un motivo di disdetta della parte locatrice. Vorresti saperne di più? Qui puoi trovare il nostro articolo sulla disdetta per uso proprio.

Importante: la parte locatrice deve inviare una disdetta scritta con un modulo ufficiale a tutte le parti contraenti. Se non viene utilizzato un modulo ufficiale, la disdetta non è valida.

Termini legali in Svizzera

In Svizzera valgono i seguenti termini legali:

• Per appartamenti in affitto: tre mesi
• Per locali commerciali: sei mesi
• Per camere ammobiliate e posti auto separati: due settimane

Termini di preavviso standard per la prassi locale in Svizzera

Salvo le parti contraenti abbiano concordato termini di preavviso diversi nel contratto di locazione, la disdetta deve avvenire in base ai termini determinati dall’uso locale. I termini generali di preavviso variano da Cantone a Cantone (a volte persino da comune a comune). È quindi estremamente importante verificare per tempo tali termini.

Importante: la disdetta deve tassativamente pervenire alla parte locatrice entro e non oltre l’ultimo giorno lavorativo prima dell’inizio del periodo di preavviso.

Esempio: se vuoi lasciare l’appartamento il 30 giugno, la tua disdetta dovrà pervenire alla parte locatrice entro e non oltre il 31 marzo. Se la disdetta perviene dopo tale data, è valida solo in un momento successivo, ossia a partire dal termine di preavviso successivo consentito. Pianifica quindi la disdetta per tempo. In caso di tempistica sbagliata, nel peggiore dei casi potresti avere di nuovo la possibilità di dare disdetta solo diversi mesi dopo.

Disdetta straordinaria

La disdetta ha effetto al termine di preavviso successivo possibile. Tuttavia, puoi lasciare l’appartamento anche senza rispettare il termine di preavviso: in questo caso dovrai proporre all’amministrazione almeno una o, ancora meglio, più persone solventi e idonee per l’affitto sostitutivo che subentrino nell’appartamento alla data desiderata e alle condizioni contrattuali precedenti.

Una volta firmato il nuovo contratto, gli obblighi a te imposti dal precedente contratto di locazione decadranno. Se non riesci a trovare un nuovo inquilino idoneo, dovrai continuare a pagare il canone fino alla scadenza del termine di preavviso.

Cosa deve contenere la lettera di disdetta?

In una lettera di disdetta si possono inserire diversi punti facoltativi. Tuttavia, alcune informazioni devono figurare necessariamente:

• Cognome e indirizzo della/e parte/i locataria/e
• Cognome e indirizzo della parte locatrice/dell’amministrazione
• Data della lettera
• Oggetto, ad es. «Disdetta del contratto di locazione per l’appartamento in [indirizzo]».
• Dichiarazione di disdetta, ad es. una frase come: «Con la presente disdico puntualmente il contratto di locazione per l’appartamento a [indirizzo] a partire dal giorno [data].»
• Data della disdetta/termine
• Firma