Regolamento condominiale: a cosa devo prestare attenzione in qualità di locatario?

Il regolamento condominiale: parte integrante del contratto di locazione

Nell’ambito di un regolamento condominiale, l’amministrazione o il proprietario/la proprietaria di casa non possono imporre qualsivoglia regola a proprio piacimento nella quotidianità del condominio. Eventuali limitazioni o divieti devono infatti essere definiti per iscritto in un regolamento condominiale. Inoltre, è importante che il documento in questione sia integrato nel contratto al momento della sua sottoscrizione, ovvero all’inizio del rapporto di locazione (qui trovi maggiori informazioni in merito al contratto di locazione). Tecnicamente, le modifiche apportate a posteriori al regolamento condominiale costituiscono una modifica del contratto e devono quindi essere attuate correttamente e formalmente dal locatore o dalla locatrice (modifica del contratto con formulario ecc.).

Il regolamento condominiale e i suoi limiti

Gli obblighi e i divieti devono essere proporzionati e alla loro base devono sussistere delle motivazioni oggettive. Ad esempio, in un condominio in una città o in una località medio-grande, l’amministrazione non ha voce in capitolo per quel che riguarda le decorazioni o i fiori sul balcone. Un eventuale provvedimento in merito deve essere oggettivo e razionale. Chi invece vive in affitto in un rustico casale sotto protezione dei monumenti nella regione dell’Emmental dovrà mettere in conto di non avere totale libertà nella scelta dei fiori. In questo caso, infatti, la richiesta di esporre gerani rossi anziché composizioni floreali poco appropriate, per non compromettere l’immagine del villaggio, potrebbe essere giustificata.

Bisogna attenersi alle regole datate?

Molti regolamenti condominiali prevedono ancora oggi delle regole obsolete, come ad esempio il divieto di lavare i panni la domenica oppure ordinanze relative al modo e all’orario in cui sbattere un tappeto. Diversi esperti in materia e giuristi/e ritengono che disposizioni di questo genere siano anacronistiche e quindi non più fondate. Gran parte delle regole più rigide risalgono ai tempi in cui le lavatrici emettevano ancora rumori assordanti. Per di più, gli appartamenti più recenti e soprattutto le lavanderie sono insonorizzate meglio rispetto al passato. Ma anche le abitudini di vita sono cambiate. Molte persone lavorano durante la settimana, per cui preferiscono fare una lavatrice la sera o nel fine settimana. Dal punto di vista puramente giuridico, queste regole possono quindi essere ignorate. L’amministrazione, ad esempio, non potrà rimproverarti di aver fatto una lavatrice la domenica nonostante il divieto. Tuttavia, potrebbe trovare un altro motivo accettabile per farlo.

Devo per forza accettare regole estreme e restrittive?

I locatari e le locatrici non devono sottostare a regole troppo drastiche o restrittive, come ad esempio il divieto di ricevere visite la domenica o l’obbligo di indossare le pantofole all’interno dell’appartamento. Non sei tenuto/a a osservare divieti privi di fondamento o spropositati. Ma attenzione: se tutti i punti del regolamento condominiale sono fondati, l’amministrazione può adottare le misure necessarie per applicarli. Nel peggiore dei casi, c’è il rischio che il contratto di locazione venga disdetto. Del resto, spesso le regole non vengono stabilite per volere dell’amministrazione, ma semplicemente perché molti degli inquilini desiderano determinate condizioni quadro.

In casi estremi, a quali sanzioni vado incontro? 

Chi mostra atteggiamenti poco rispettosi nei confronti degli altri o infrange le regole condominiali, deve fare i conti con conseguenze piuttosto amare. In realtà capita di rado che si giunga alla decisione di rescindere il contratto. L’amministrazione deve prima ammonire il locatario o la locataria che ha commesso l’infrazione o, in casi estremi, minacciare di disdire il contratto di locazione.

Regolamento condominiale: consigli pratici

Di seguito abbiamo riassunto per te alcuni «temi scottanti» inerenti alla convivenza e alle regole condominiali, seguiti da alcuni consigli su come affrontarli.

Rumore e rispetto per gli altri

In linea di principio valgono le ordinanze di polizia locali, che possono differire a seconda della regione e della città. La regola generale prevede il divieto di fare rumore dopo le 22 e a mezzogiorno. La legge richiede tra l’altro un certo grado di rispetto reciproco nel quadro della convivenza. Cosa questo significhi a livello pratico, varia da caso a caso. Difficilmente verrà imposto il divieto di farsi la doccia. Viceversa, è bene evitare di litigare ad alta voce nel cuore della notte privando del sonno i vicini. Dopo le 22 i «rumori casalinghi e simili» dovrebbero essere percepibili solo all’interno della stanza.

Animali domestici

La giurisprudenza svizzera in materia di animali domestici è particolarmente severa. Il contratto di locazione può assoggettare l’ammissione di animali domestici all’interno della casa all’approvazione dell’amministrazione. Nel caso in cui quest’ultima respinga la richiesta, non deve fornire ulteriori motivazioni. Un contratto di locazione può anche prevedere un divieto generale di detenzione degli animali. Gli animali innocui di piccola taglia non possono tuttavia essere vietati. Ogni locatario/a ha quindi il diritto di tenere in casa un acquario con dei pesci, un canarino, un criceto o un porcellino d’india. Qui trovi ulteriori informazioni in merito alla detenzione di animali domestici in un appartamento locato.

Musica

Anche in questo caso dipende tutto dal potenziale disturbo e dal volume. Chi vuole inseguire la propria passione di trombettista o batterista, deve fare i conti con possibili divieti, trattandosi di strumenti che sia i vicini che l’amministrazione difficilmente tollerano. Tuttavia, non è possibile applicare un divieto generale di suonare in casa (piano, flauto, chitarra, violino ecc.). A seconda del regolamento condominiale e delle circostanze, ci saranno degli orari precisi da rispettare, come ad esempio non più di due o tre ore al giorno.

Balcone

Alcuni amministratori impongono regole volte a garantire un aspetto uniforme dell’edificio o vietano l’impiego di determinate strutture protettive, come teli, frangivento ecc. Per quel che riguarda l’arredamento e il mobilio del balcone, bisogna tenere conto dei criteri di proporzionalità e necessità (ad esempio l’architettura, la tutela dei monumenti storici, il particolare aspetto della facciata).

Grigliate

Un tema particolarmente dibattuto è quello delle grigliate sul balcone. Alcuni regolamenti condominiali le vietano esplicitamente. Nel caso in cui non siano espressamente interdette, occorre però avere un occhio di riguardo per i vicini. Se il fumo o gli odori non pervadono eccessivamente l’aria, vietarle categoricamente sembrerebbe inopportuno.

Cercare il dialogo con i vicini in caso di conflitto

Cosa fare in caso di contenzioso con i vicini? Innanzitutto, ricordati che c’è modo e modo di dire le cose. Se farai presente i problemi e comunicherai in modo rispettoso e educato, con buona probabilità troverai un accordo. Cercare un confronto diretto si rivela nella maggior parte dei casi la soluzione migliore. E se i vicini non vogliono comunque sentire ragioni, puoi sempre rivolgerti all’amministrazione.