un contratto di locazione verbale

Anche se la maggior parte di noi, quando prende in affitto un immobile, mira a definire tutti i dettagli per iscritto e non vede l’ora di firmare il contratto di locazione, esistono ancora rapporti di locazione basati solamente su accordi verbali. In questo articolo scoprirai a cosa devi prestare attenzione nel caso di un contratto di locazione verbale.

Il Codice delle obbligazioni svizzero prevede la libertà di forma per i contratti di locazione, il che significa che questi possono essere stipulati anche verbalmente, sia con una stretta di mano che tramite accordi telefonici. Tuttavia non è nemmeno indispensabile essere tanto espliciti, poiché la stipula di un contratto di affitto può addirittura avvenire in via tacita. È il caso, ad esempio, di quando un locatario prolunga la propria permanenza nell’immobile di locazione versando un canone di affitto, il tutto con il tacito accordo del proprietario. Con tale condotta, locatario e locatore dimostrano in modo inconfutabile di essere coinvolti in un rapporto contrattuale di affitto.

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Va bene anche una stretta di mano, ma un contratto scritto è ancora meglio

Le condizioni quadro che regolano i contratti di locazione verbali

Come per qualsiasi altro tipo di contratto, anche per quelli verbali ci sono alcuni aspetti che è bene tenere presente onde evitare sorprese future. Pertanto, è opportuno che entrambe le parti pattuiscano di comune accordo le condizioni quadro che definiranno il loro rapporto locativo (definizione dell’appartamento in questione, decorrenza del rapporto, importo del canone ed eventuale deposito cauzionale e uso di altri locali quali, ad esempio, cantina, sottotetto o parcheggio). Per tutti gli aspetti non esplicitamente trattati, valgono le disposizioni del Codice delle obbligazioni svizzero (artt. 253-273c CO). Ciò può rivelarsi vantaggioso per il locatario: ad esempio, in caso non siano stati concordati pagamenti per le spese accessorie, nemmeno il CO li prevede. Spetterebbe pertanto al locatore farsene carico.

Come avviene la disdetta di un contratto di locazione verbale?

Analogamente ai contratti di locazione in forma scritta, anche la disdetta di un contratto verbale va comunicata con un preavviso di almeno tre mesi. Salvo diverso accordo verbale tra le parti, tale termine coincide con la prima scadenza di disdetta utile prevista dall’uso locale.

Anche la modalità non cambia rispetto a quella di un contratto scritto: perché la disdetta abbia valore giuridico, il locatore deve avvalersi di un modulo ufficiale approvato dal cantone. Importante per il locatario: qualora la risoluzione del rapporto di locazione si riveli essere particolarmente svantaggiosa per il locatario, sussiste la possibilità di impugnare la disdetta del locatore presso le autorità di conciliazione locali, anche nel caso in cui questa sia formalmente corretta. Il locatario deve disdire il contratto di locazione per iscritto, come stabilito dalla legge. La disdetta verbale non ha alcun valore giuridico.

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L’opzione migliore: il buon vecchio contratto di locazione scritto.

I vantaggi dei contratti di locazione stipulati in forma scritta

Pur presentandosi come una soluzione allettante e piacevolmente priva di intoppi burocratici, il contratto stipulato in forma verbale presenta alcuni svantaggi per nulla trascurabili. Ovvero, in caso di controversia, sarà complicato o addirittura impossibile giustificare le condizioni del contratto stipulate a voce. In vista di simili complicazioni, in qualità di locatario, dovresti assicurarti di avere delle prove che ti permettano di dimostrare gli accordi pattuiti, facendo attestare per iscritto i punti fondamentali del contratto di locazione stipulato verbalmente, oppure portando con te un testimone al momento della contrattazione. In caso di dubbio, le condizioni concordate tra le parti potranno così essere debitamente dimostrate dinanzi a un’autorità di conciliazione o a un giudice. Chiaramente vi è sempre la possibilità che, trascorso un certo periodo di tempo, i testimoni non ricordino ogni dettaglio e perdano credibilità.

È pertanto consigliabile procurarsi in ogni caso un contratto scritto o perlomeno confermato per iscritto, in modo da tutelare la propria posizione giuridica.