Contratto di locazione verbale: a cosa prestare attenzione

Il Codice delle obbligazioni svizzero prevede la libertà della forma per i contratti di locazione. Ciò significa che la stipulazione può avvenire verbalmente, sia con una stretta di mano che per telefono.

Tuttavia, non è nemmeno indispensabile essere tanto espliciti, poiché la stipula di un contratto di affitto può addirittura avvenire in via tacita. Ad esempio nel caso in cui il locatario o la locataria prolunghino la propria permanenza nell’appartamento anche dopo il termine della durata concordata, continuando a pagare il canone di locazione. Se il locatore o la locatrice non dichiarano esplicitamente la cessazione del rapporto di locazione, il contratto scaduto viene prolungato tacitamente. In questo modo entrambe le parti sanciscono il prolungamento del rapporto di locazione.

Le condizioni quadro che regolano i contratti di locazione verbali

Se si vogliono evitare sorprese in un secondo momento, di fronte a un contratto è opportuno prestare attenzione a un lungo elenco di punti. Questo consiglio vale anche per i contratti verbali. Entrambe le parti devono acconsentire alle condizioni quadro del rapporto di locazione, che includono:

• Descrizione dell’immobile in affitto
  • con inclusa la descrizione dei locali accessori, ad esempio garage o lavanderia
• Data di inizio della locazione
• Durata della locazione (a tempo determinato o indeterminato)
• Disposizioni di disdetta
• Canone di locazione netto e spese accessorie
• Depositi di garanzia, ad esempio deposito cauzionale o cauzione d’affitto
• Accordi speciali

Per tutti gli aspetti non esplicitamente trattati, valgono le disposizioni del Codice delle Obbligazioni svizzero (artt. 253-273c CO). Ciò può rivelarsi vantaggioso per il locatario o la locataria: ad esempio, in caso non siano stati concordati pagamenti per le spese accessorie, nemmeno il CO li prevede.

Come avviene la disdetta di un contratto di locazione verbale?

Analogamente ai contratti di locazione in forma scritta, anche la disdetta di un contratto verbale va comunicata con un preavviso di almeno tre mesi. Salvo diverso accordo verbale tra le parti, tale termine coincide con la prima scadenza di disdetta utile prevista dall’uso locale.

Ad ogni modo, in caso di disdetta, la forma verbale non ha validità: perché la disdetta abbia valore giuridico, il locatore o la locatrice deve avvalersi di un modulo ufficiale approvato dal cantone. In qualità di locatario o locataria tieni presente che, qualora la risoluzione del rapporto di locazione si riveli essere particolarmente svantaggiosa nei tuoi confronti, sussiste la possibilità di impugnare la disdetta del locatore o della locataria presso le autorità di conciliazione locali. Anche nel caso in cui questa sia formalmente corretta. Il locatario o la locataria deve disdire il contratto di locazione per iscritto come stabilito dalla legge. La disdetta verbale non ha alcun valore giuridico.

I vantaggi dei contratti di locazione stipulati in forma scritta

In un primo momento, un contratto verbale può sembrare piacevole e privo di complicazioni burocratiche. Tuttavia, questa impressione persiste solo fino a quando si presentano le prime complicazioni. In caso di controversia, accordi presi in forma verbale non possono essere documentati, o solo in modo carente. In queste circostanze difficili ti consigliamo, in qualità di locatario o locataria, di custodire prove relative agli accordi presi. Ad esempio puoi richiedere la conferma scritta di un contratto stipulato verbalmente, contenente tutti i dati chiave più importanti. In alternativa puoi ricorrere a un testimone o una testimone che presenzi alle trattative.

In caso di dubbio, le condizioni concordate tra le parti potranno così essere debitamente dimostrate dinanzi a un’autorità di conciliazione o a un giudice. Tuttavia vi è sempre la possibilità che, trascorso un certo periodo di tempo, i testimoni non ricordino ogni dettaglio e perdano credibilità.

Si consiglia in ogni caso di avvalersi di contratti scritti (o perlomeno contratti confermati per iscritto), al fine di tutelarsi in modo ottimale.