Ristrutturazioni: diritti, doveri e consigli pratici

Ristrutturare un immobile richiede un notevole impegno e una pianificazione ben congegnata. Per chi concede una proprietà in affitto è inoltre essenziale conoscere gli aspetti legali rilevanti e rispettarli. Il nostro articolo ti aiuta a mantenere una visione d’insieme.

Definizione del termine «cosa locata»

Innanzitutto, è importante comprendere i termini. Nel mondo dei contratti d’affitto ci si imbatte spesso nel termine «cosa locata» o «cosa». Ma cosa significa esattamente?

Nel diritto svizzero di locazione, con cosa locata si intende in genere la parte fisica dell’immobile che il locatore o la locatrice dà in locazione a locatari. Può trattarsi di un appartamento, una casa, un locale commerciale, un garage o persino un posto auto. Comprende tutti gli elementi fissi come pavimenti, pareti, soffitti, porte, finestre, servizi igienici e installazioni della cucina.

Secondo l’articolo 253 cpv. 1 CO, in qualità di locatore/locatrice, devi consegnare la cosa locata ai tuoi inquilini in uno stato idoneo all’uso cui è destinata. Inoltre, per tutta la durata dell’affitto devi mantenere l’immobile in queste condizioni. Ciò significa che sei responsabile della manutenzione e della riparazione della cosa locata, al fine di garantirne l’idoneità all’uso.

È importante tenere presente che la cosa locata non si limita ai soli spazi interni. Anche le aree esterne come balconi, terrazze o aree comuni come scale, ingressi, lavanderie e giardini possono essere considerate parte della cosa locata se sono chiaramente definite come tali nel contratto di locazione.

Devi sapere che non sei responsabile solo della riparazione di difetti e danni che compromettono l’idoneità all’uso della cosa locata, ma anche di garantire che l’immobile resti in buone condizioni e abitabile.

Distinzione tra «lavori di manutenzione» e «migliorie e modifiche»

Un’importante distinzione per i locatori nell’ambito di una ristrutturazione è quella tra «lavori di manutenzione» e «migliorie o modifiche». Entrambe possono essere necessarie per mantenere la qualità e l’attrattiva del tuo immobile in affitto, ma hanno ripercussioni diverse sui tuoi doveri e suoi tuoi diritti nonché su quelli dei tuoi inquilini.

I lavori di manutenzione sono compiti che devono essere svolti per preservare le condizioni dell’immobile e per eliminare i difetti. In qualità di locatore/locatrice, ai sensi dell’articolo 256 del Codice delle obbligazioni svizzero, hai l’obbligo di mantenere i tuoi beni locati in condizioni tali da risultare idonei all’uso previsto. Di conseguenza, devi eliminare tutti i difetti che potrebbero compromettere tale uso. Questi interventi possono comprendere riparazioni, interventi di manutenzione e migliorie minori. In questo ambito rientrano ad esempio i seguenti punti:

• riparazioni della ringhiera delle scale
• sostituzione di un frigorifero rotto
• riparazione delle fughe in bagno

Migliorie e modifiche sono invece compiti che vanno oltre la normale manutenzione. Servono a migliorare l’immobile, ad aumentarne il comfort abitativo o ad accrescerne il valore di mercato. Tali lavori di solito non sono obbligatori, ma sono a discrezione del locatore o della locatrice. Possono includere modifiche alla struttura dell’edificio, ammodernamenti estesi o l’installazione di nuove strutture, come ad esempio:

• l’installazione di una colonna lavatrice-asciugatrice nell’appartamento
• l’ampliamento del balcone
• una ristrutturazione completa del bagno

Mentre i lavori di manutenzione spesso non hanno ripercussioni sul canone di locazione, migliorie e modifiche possono essere addotte come motivazione per l’aumento del canone di locazione ai sensi dell’articolo 269a cpv. 1 CO, a condizione che rappresentino un beneficio duraturo per gli inquilini e contribuiscano al miglioramento delle condizioni abitative.

Tuttavia, è importante informare gli inquilini tempestivamente (idealmente con tre mesi di anticipo) in merito alle migliorie e alle modifiche previste e ottenere il loro consenso, in particolare se le misure adottate possono comportare notevoli limitazioni. Gli inquilini hanno il diritto di opporsi a un aumento del canone di locazione dovuto a migliorie e modifiche entro 30 giorni dalla notifica.

Ragionevole esigibilità dei lavori per la parte conduttrice

Il diritto di locazione prevede una serie di scenari in cui il locatore/la locatrice deve o desidera effettuare modifiche edilizie o lavori di ristrutturazione. Sebbene questi lavori siano spesso necessari, possono avere un impatto significativo sulla parte conduttrice. Ma quando tali lavori sono da considerarsi ragionevolmente esigibili?

Dipende da diversi fattori che devono essere valutati singolarmente. A tal fine, il diritto di locazione svizzero stabilisce determinate condizioni e criteri di cui tenere conto al fine di determinare l’esigibilità dei lavori per la parte conduttrice. Ai sensi dell’articolo 259 cpv. 2 CO, in qualità di locatore/locatrice, durante il periodo di locazione puoi eseguire solo i lavori che siano ragionevolmente esigibili per la parte conduttrice.

La durata e l’intensità dei lavori sono fattori particolarmente importanti. Le piccole riparazioni che si concludono nell’arco di una giornata e che causano solo un disturbo minimo alla parte conduttrice sono di solito ragionevoli. Invece, lavori lunghi e fastidiosi che si protraggono per settimane o mesi possono essere irragionevoli, soprattutto se limitano notevolmente l’utilizzo della cosa locata o si ripercuotono negativamente sugli inquilini. Ecco qualche esempio:

Sono ragionevolmente esigibili:

• Riparazioni di breve durata in bagno o in cucina che richiedono solo poche ore.
• Lavori di tinteggiatura nelle aree comuni dell’edificio eseguiti durante il normale orario di lavoro.
• Lavori di manutenzione regolare degli impianti di riscaldamento e ventilazione che vengono annunciati in anticipo e che non impegnano l’intera giornata.

Non sono ragionevolmente esigibili:

• Ampie opere di ristrutturazione che rendono impossibile l’utilizzo dell’intero appartamento per un periodo prolungato.
• Lavori senza preavviso o con breve preavviso che disturbano gli inquilini nel loro tempo libero o durante gli orari di lavoro in home office.
• Lavori che bloccano l’accesso a strutture importanti come bagno o cucina per diversi giorni.

Come già menzionato, è importante informare tempestivamente la parte conduttrice in merito al tipo, all’entità e alla durata prevista dei lavori. Se necessario, in quanto locatore/locatrice, dovresti anche concedere un’adeguata riduzione dell’affitto.

La determinazione dell’esigibilità di lavori per la parte conduttrice è complessa e richiede un’attenta verifica delle circostanze individuali. In caso di dubbi ti consigliamo di rivolgerti a un esperto o a un centro di consulenza.

Possibili misure collaterali

Esiste una serie di misure che possono contribuire a ridurre al minimo l’impatto dei lavori di ristrutturazione.

Puoi ad esempio stabilire degli orari di silenzio. Si tratta di determinati momenti in cui non vengono eseguiti lavori per consentire alla parte conduttrice di fare una pausa da rumori e interferenze. Puoi concordare questi orari di silenzio individualmente con gli inquilini in modo da rispettare le loro esigenze e i loro orari.

Un’altra possibilità è quella di offrire alternative temporanee nel caso in cui determinate aree dell’immobile non possano essere utilizzate a causa dei lavori. Ad esempio, puoi mettere a disposizione una postazione di lavoro sostitutiva se l’area di attività principale dell’inquilino è interessata oppure puoi offrire possibilità di parcheggio alternative quando il parcheggio viene risanato.

Una buona comunicazione è fondamentale. Informa regolarmente la parte conduttrice in merito all’avanzamento dei lavori e offrile la possibilità di porre domande o esprimere dubbi. In molti casi è possibile evitare problemi e incomprensioni se gli inquilini hanno la sensazione che le loro esigenze siano prese in considerazione e di essere parte in causa.

Pretese finanziarie della parte conduttrice

Gli inquilini hanno diritto a una riduzione del canone di locazione qualora l’utilizzo della cosa locata risulti notevolmente compromesso da lavori di ristrutturazione. Ciò può verificarsi, ad esempio, se determinati locali o servizi, come la cucina o il bagno, non possono essere utilizzati o possono essere utilizzati solo in misura limitata durante i lavori. L’entità della riduzione del canone di locazione dipende dalla gravità e dalla durata del danno e dovrebbe essere proporzionale alla limitata fruibilità della superficie locata.

Oltre alla riduzione del canone di locazione, in determinate circostanze gli inquilini possono richiedere anche un risarcimento danni. Ad esempio, quando i lavori li hanno costretti a cercare alloggi alternativi, sostenendo costi aggiuntivi. Anche eventuali danni alla proprietà personale della parte conduttrice causati dai lavori potrebbero essere oggetto di un diritto di risarcimento danni.

Tuttavia, non sussiste automaticamente un diritto a una riduzione del canone di locazione o a un risarcimento danni. Dipende dalle circostanze specifiche del caso e dovrebbe preferibilmente essere valutato con l’aiuto di un esperto legale.

Raccomandazioni e conclusioni

Riassumendo, abbiamo raccolto di seguito alcune raccomandazioni per i locatori e le locatrici in merito ai lavori di risanamento/ristrutturazione:

1. Comunicazione aperta: informa tempestivamente e in modo trasparente i tuoi inquilini in merito ai lavori in programma. Spiega i motivi delle misure, la loro portata e la durata prevista.
2. Tieni conto delle esigenze della parte conduttrice: pianifica i lavori in modo da arrecarle meno disturbo possibile. Inserisci ad esempio dei periodi di silenzio e cerca di svolgere i lavori al di fuori degli orari di utilizzo principale dell’immobile.
3. Correttezza e rispetto: rispetta i diritti delle parti conduttrici e trattale in modo equo. Se i lavori dovessero comportare notevoli limitazioni, valuta un’adeguata riduzione del canone di locazione e, se necessario, metti a disposizione delle alternative.
4. Supporto legale: in caso di dubbi, rivolgiti sempre a un consulente legale per verificare di gestire correttamente gli aspetti legali.
5. Lavoro di qualità: assicurati che gli interventi eseguiti siano di alta qualità, al fine di evitare disturbi futuri e aumentare il valore dell’immobile.

In definitiva, come locatore/locatrice dovresti sempre cercare di trovare un equilibrio tra la necessità di conservare e migliorare la tua proprietà e la necessità di rispettare i diritti e il benessere dei tuoi inquilini. Con una buona pianificazione, una comunicazione aperta e il rispetto per tutte le parti coinvolte, l’esecuzione di lavori di risanamento e ristrutturazione può trasformarsi in una situazione vantaggiosa per tutte le parti coinvolte.