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Charges: Qu’est-ce que je dois vraiment payer?
De nombreux locataires reçoivent des factures supplémentaires élevées pour les charges – quelque fois jusqu’à 2'000 francs chaque année. La plupart d’entre eux paient sans se plaindre. En tant que locataire, il est pourtant important de connaître la situation juridique dans cette jungle de décomptes et de contrats.
Jürg Zulliger
L’affaire en cause dans cette histoire est particulièrement flagrante: deux locataires d’un nouveau lotissement dans le canton de Schaffhouse avaient payé toutes leurs factures à temps – le loyer net d’une part et les acomptes habituels au titre des charges d’autre part. «Lorsque nous avons reçu une facture pour 2 000 francs à payer en plus pour la première année après le règlement final, c’en était trop», s’exclame un locataire. Afin de se défendre contre cette facture élevée, ils ont passé au crible tous les justificatifs, contrats et factures de service avec d’autres locataires. Grâce à leur intervention, la régie a pris les frais au moins partiellement en charge après un long litige juridique.
«Charges: la tendance est à la hausse»
Selon Fabian Gloor, avocat chez l’Association des locataires, il ne s’agit pas d’un cas isolé: «Les charges ont eu tendance à augmenter ces dernières années». Les causes sont multiples: de nombreux bâtiments neufs sont techniquement plus exigeants et équipés de plus en plus d’appareils et de systèmes (électroménager, énergie et chauffage, ventilation, contrôle du bâtiment, ascenseurs, etc.) Du point de vue administratif, c’est souvent la solution la plus élégante pour conclure des contrats de service complets pour tous les systèmes.
La régie dispose ainsi d’un «pack sérénité». Les coûts parfois élevés en résultant sont répercutés sur les charges. D’autres raisons de la hausse sont généralement des exigences en équipement et en confort plus élevées, ainsi que la tendance à externaliser les charges autant que possible. Cela donne l’impression que le loyer net est un peu moins cher, mais les coûts totaux sont par contre plus élevés.
Il n’y a pas de règle empirique simple, qui justifie les charges ou les montants, selon Gloor: «Les bâtiments et le comportement des utilisateurs sont bien trop différents pour cela. Pour éviter des surprises désagréables en ce qui concerne les charges, les locataires doivent s’informer à l’avance (demander aux voisins ou exiger des informations écrites)». Ce faisant, deux principes essentiels doivent être respectés:
- Les locataires ont le droit de contrôler de tous les justificatifs, comptes et documents. Les charges sont-ils disproportionnés? Ou estimées trop bas au début, puis corrigées à la hausse? Dans ce cas, vous devriez exiger des comptes ou demander conseil à un expert.
- Selon une décision de la Cour fédérale, les acomptes versés ne permettent pas de tirer des conclusions sur le montant définitif des charges. Cela signifie que même des arriérés de paiement élevés de 30 pour cent ou plus sont admissibles. Conseil: assurez-vous à l’avance qu’il n’y a pas de risque d’arriérés de paiement élevés.
Charges: le problème épineux des acomptes
Dans la pratique, la situation sur le marché du logement joue également un rôle. Elle ne peut pas être prouvée dans des cas individuels, mais elle est concevable: là où les taux d’inoccupation sont élevés, le bailleur veut présenter l’offre de manière attrayante et fixera les montants des charges plutôt bas. Certains locataires pourtant ne signeraient pas le bail s’ils connaissaient à l’avance les coûts réels!
La période comptable ordinaire va du 1er juillet au 30 juin de l’année suivante. Le locataire paie des acomptes sur une base continue et reçoit généralement le décompte final au cours du second semestre de l’année. Comme de plus en plus de services et de contrats de services s’ajoutent, il est difficile de toujours avoir une image complète.
Charges admissibles
- Frais de chauffage et d’eau chaude (énergie)
- Abonnements de service pour le chauffage ou l’ascenseur (service, pas de réparations ou de pièces de rechange)
- Eaux usées
- Déchets
- Concierge
- Nettoyage de la cage d’escalier
- Courant pour les pièces communes
- Lave-linge (consommation d’électricité et d’eau uniquement)
- Redevances pour le raccordement TV ou câble
- Déneigement
- Frais d’administration, honoraires
Toutefois, il n’est pas permis de facturer les réparations, les pièces de rechange, les investissements, les rénovations ou les primes d’assurance du bâtiment.
Coûts supplémentaires: des nouvelles questions surgissent
La situation des coûts évolue constamment en raison des innovations constantes en matière d’équipement et de technologie du bâtiment. Les régies et, dans une certaine mesure, les experts en droit locatif innovent, par exemple avec les systèmes photovoltaïques. Étant donné que l’exploitation, la comptabilité et la gestion d’installations à usage commun entraînent des coûts, certains de ces coûts peuvent être inclus dans les charges. «Le sujet devient de plus en plus technique et complexe», déclare l’avocat Fabian Gloor.
En principe, les frais supplémentaires ne peuvent toutefois être répercutés que s’ils sont expressément mentionnés dans le bail. Les clauses et règles trop générales telles que «autres charges» ou «frais généraux» ne sont pas autorisées. Si le bailleur souhaite facturer des éléments supplémentaires, ceux-ci ne seront juridiquement valables que si le bail est modifié correctement sur le formulaire officiel et dans le respect des délais légaux (pour la prochaine date de résiliation).
Conclusion: les locataires ont le droit d’obtenir des informations à l’avance. Les différents éléments doivent être énumérés dans le bail. Et en cas de doute, il ne reste plus rien d’autre à faire que d’exiger des copies des documents et des comptes afférents.
