Charges d’un appartement: cinq conseils à connaître

Jürg Zulliger

Les charges sont souvent qualifiées de «deuxième» loyer. Car dans la pratique, ils viennent s’ajouter au loyer net convenu contractuellement. Selon le logement, la surface chauffée et les coûts réels, on arrive généralement à des frais accessoires qui ne sont plus si accessoires.

Cinq points à retenir à propos des charges

1) Charges admises en Suisse

Les charges doivent être indiquées de manière transparente dans le contrat de location, qu’elles soient réglées par acomptes ou forfaitairement. Le chauffage représente la plus grosse part de l’énergie consommée chaque année, soit environ deux tiers.

Dans notre article, tu trouveras des informations utiles te permettant d’économiser sur les frais de chauffage.

Charges admises

• Frais de chauffage et eau chaude
• Eaux usées
• Ordures ménagères
• Frais de conciergerie (facturés par appartement)
• Nettoyage de la cage d’escalier
• Abonnements de service pour le chauffage ou l’ascenseur
• Électricité des communs
• Machine à laver (consommation d’électricité et d’eau uniquement)
• Frais de raccordement TV ou câble
• Déneigement
• Frais administratifs

Charges non admises

• Réparations du chauffage, de la machine à laver ou de l’ascenseur
• Investissements, remplacement d’éléments de construction et d’appareils, etc.
• Transformations, rénovations
• Nouvelles plantations ou réaménagement des espaces verts
• Impôts fonciers, primes d’assurances du bâtiment (à l’exception des logements subventionnés par la Confédération conformément à la LCAP, qui concerne actuellement environ 50 000 logements en Suisse)
• D’une manière générale, les taxes des pouvoirs publics qui ne sont pas directement liées à la consommation et à l’exploitation de l’immeuble

2) Période de décompte

Dans le cadre du système de paiement par acomptes, les bailleurs/-eresses et les propriétaires sont tenus d’établir un décompte une fois par an. Les périodes de décompte allant du 1er juillet au 30 juin de l’année suivante sont par exemple courantes. Selon les cantons et les bailleurs/-eresses, le décompte peut également se faire par année civile. Attention: en vertu de la loi, les charges ne sont prescrites qu’au bout de cinq ans. On ne peut donc jamais exclure que d’éventuelles demandes ultérieures soient formulées.

Dans certains cantons, comme Berne ou Lucerne, les contrats-types prévoient un délai plus court. Les charges y sont prescrites au bout de 18 ou 24 mois, selon les conditions générales du contrat de location.

3) Justificatifs et factures

Seules les charges qui sont effectivement justifiées sont légitimes. En principe, les bailleurs/-eresses ne sont pas obligés de fournir à chaque fois des copies de toutes les factures. Néanmoins, les locataires peuvent demander à voir les factures et les justificatifs réels.

Le devoir d’information prévoit également d’informer les locataires de la clé de répartition utilisée au sein de l’immeuble. Cette clé permet par exemple de répartir les frais de chauffage, d’ascenseur et de conciergerie entre les différents appartements en fonction de la surface ou du nombre d’occupants. Le droit de regard sur les justificatifs s’applique indépendamment du fait que les bailleurs/-eresses demandent un paiement par acomptes ou forfaitaire.

«Si, par exemple, une année, les frais d’électricité ou d’eau sont nettement plus élevés que l’année précédente, il faut vérifier les décomptes», explique Ruedi Spöndlin, juriste à l’Association des locataires. Les frais de chauffage peuvent varier plus fortement. Après un hiver doux, par exemple, le montant devrait être moins élevé. Mais si le prix du pétrole augmente, cela pourrait entraîner des frais de chauffage plus élevés dans certaines maisons.

4) Écarts par rapport aux acomptes versés

La question de savoir si les frais effectivement facturés peuvent être plus élevés que les acomptes préalablement versés a déjà occupé de nombreux tribunaux en Suisse. L’Association des locataires approuverait une limite de 15 à 20%. Mais le Tribunal fédéral a décrété que dans un cas normal, on ne pouvait pas invoquer une telle limite. Concrètement, le Tribunal fédéral a estimé qu’il était défendable que les frais effectifs puissent être plus de deux fois supérieurs aux acomptes.

Thomas Oberle, juriste à l’Association des propriétaires de Suisse (Hauseigentümerverband Schweiz − HEV), explique à ce sujet: «Bien entendu, le bailleur ne devrait pas annoncer des chiffres fantaisistes à l’avance. Mais il faut aussi tenir compte du fait que l’évolution réelle des coûts et la consommation individuelle des locataires ne sont pas prévisibles.»

5) Demander le montant moyen des charges

«En principe, les locataires devraient demander à l’avance quel sera le montant des charges», recommande Ruedi Spöndlin. Ils dormiront mieux s’ils savent qu’ils ne risquent pas de payer des suppléments excessifs. Dans la pratique, la plupart des experts recommandent aux locataires de fixer le montant des acomptes en fonction de la moyenne des coûts réels des trois dernières années avant la signature du contrat.

Charges moyennes en Suisse

Il est extrêmement difficile d’énoncer un montant moyen pour les charges en Suisse. Les charges dépendent d’une multitude de facteurs différents: le lieu du logement, le type de construction et les coûts actuels de l’électricité, pour n’en citer que quelques-uns.

Une valeur de référence notoire pour les frais de chauffage est la suivante: pour chaque mètre carré de surface habitable, il faut compter en moyenne environ 15 francs par an pour les frais de chauffage. Dans une construction neuve, ce montant devrait être plus bas, généralement pas plus de 10 francs par mètre carré.

L’Office fédéral de la statistique a publié pour la dernière fois en 2003 une enquête de structure sur les loyers, dans laquelle les charges moyennes ont été recensées en fonction du nombre de pièces et de l’âge du logement. L’étude «Loyer moyen par m2 en francs selon le nombre de pièces, par canton» constitue la suite de l’enquête de structure sur les loyers. Les charges n’y sont toutefois plus mentionnées séparément.

Dans l’enquête sur le budget des ménages de 2019, les charges moyennes en Suisse sont certes mentionnées, mais aucune distinction n’est faite entre les locataires et les propriétaires. Ces chiffres sont donc à prendre avec une certaine réserve, mais peuvent néanmoins servir de points de repère.