Que faire en cas de problèmes de voisinage?

Jürg Zulliger

«Même le plus pieux ne peut vivre en paix quand un méchant voisin n’y consent pas», écrivait Friedrich Schiller dans son drame «Guillaume Tell». Et en effet: dans un immeuble, il suffit parfois d’une broutille pour semer le trouble dans les rapports de voisinage et mettre le feu aux poudres.

Tolérance en immeuble: les frontières sont floues

Chaque locataire a bien évidemment le droit d’utiliser son appartement. Plus spécifiquement: d’y habiter, de cuisiner et de manger, de recevoir des invités, de fêter des anniversaires, d’écouter de la musique, de bricoler, de prendre un bain ou une douche, etc. Mais quelle est la limite à ne pas franchir pour ne pas gêner les voisins? Par exemple, savoir si des cris d’enfants ou des aboiements sont «excessifs» et donc vraiment gênants est sujet à interprétation. «Cela dépend toujours des circonstances concrètes et de chaque bâtiment», explique Fabian Gloor, juriste à l’Association des locataires.

A la campagne, on tolérera davantage les chiens qui aboient que dans un ensemble résidentiel urbain où cohabitent de nombreuses personnes dans une relative proximité. Si un locataire a emménagé dans une construction ancienne, il ne doit pas se montrer trop sensible, quand bien même le logement serait mal insonorisé. «Dans un immeuble d’habitation, il est tout bonnement impossible de ne rien entendre de ce qui se passe chez ses voisins», selon le juriste Fabian Gloor. Prenons l’exemple de Verena B.: elle travaille dans un hôpital et utilise sa salle de bains tous les matins dès 5h30. Si les voisins s’en offusquaient, cela laisserait également place à l’interprétation. Le bon sens exige en effet d’accepter que l’on puisse se doucher à l’aube, une routine quotidienne tout ce qu’il y a de plus normal. Si le règlement intérieur stipulait des horaires pour les douches et les bains, cela serait bien trop rigide.

Querelles de voisinage: que dit la loi?

• La loi impose aux locataires un devoir de diligence et d’égards. L’ensemble des locataires sont tenus «d’avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus». (Art. 257 f CO – Code des Obligations.)
• D’autres règles peuvent être stipulées dans le règlement intérieur (lequel s’applique à condition de faire partie intégrante du contrat de location, c’est-à-dire s’il a été remis au locataire à la signature du bail).
• Les ordonnances de police varient d’une commune à l’autre. En Suisse, le calme est par exemple habituellement de rigueur à partir de 22 heures afin de respecter le repos nocturne. Les conversations ou la musique doivent alors être maintenus à un niveau sonore modéré.

Mais comment procéder en cas de litige? D’une manière générale, la meilleure attitude consistera toujours à chercher à s’entretenir directement avec les voisins. Une entente amiable peut être trouvée concernant une heure de fin et un niveau sonore acceptables pour la prochaine fête. Le quotidien n’en sera que plus simple si les personnes concernées se concertent, s’informent correctement et se prennent mutuellement au sérieux. Ou comme le dit l’expression: «C’est le ton qui fait la musique.» - Une réclamation formulée de manière raisonnable et objective est bien mieux accueillie.

Querelles de voisinage: le syndic à la rescousse

Toutefois, la bonne foi et la tolérance n’empêchent pas toujours un conflit de s’envenimer. Il convient alors de faire une réclamation auprès du syndic (avec un courrier pour exposer et expliquer les problèmes rencontrés). Le propriétaire ou le syndic pourra agir en médiateur ou même chercher à remédier aux troubles. Selon la situation, il renverra aux heures de calme usuelles, aux dispositions légales, à l’ordonnance de police ou au règlement intérieur.

D’un point de vue légal, on distingue deux cas de figure en matière de querelles de voisinage: Un locataire s’estimant gêné par des voisins invoquera dans la plupart des cas les principes du droit de bail. Les émissions excessives sont dès lors à considérer comme un défaut. Le cas échéant, le locataire peut exiger l’élimination du défaut (ou déposer une demande d’élimination du défaut). L’un des moyens de pression envisageables est de solliciter une réduction de loyer.

Si la source du dérangement ne se trouve pas dans le même bâtiment, mais par exemple dans un club à proximité, des règles similaires s’appliquent: le propriétaire de l’immeuble devra alors déposer une réclamation au titre du droit de voisinage et prendre des mesures afin de faire respecter les périodes de repos (Art. 684f. CC relatif au droit de voisinage). Comme dans tous les litiges portant sur des biens loués, les offices de conciliation locaux sont responsables en première instance (droit de bail). Ces procédures sont gratuites pour les locataires. «Moyennant une démarche professionnelle et de bonnes connaissances, une simple médiation permet souvent de parvenir à une entente amiable avant de faire appel à un office de conciliation», insiste Fabian Gloor.

Cas pratique: «le locataire du chaos à Bâle»

Dans les cas extrêmes, la résiliation peut être envisagée. Il conviendra alors toutefois d’évaluer soigneusement les exigences, de même que les étapes formelles. Ainsi, à Bâle, l’office de conciliation responsable, dans un premier temps, puis un tribunal, en deuxième instance, ont confirmé la légalité de la résiliation du bail d’un locataire récalcitrant. Mais cette querelle de voisinage avait pris des proportions gravissimes: le locataire en question organisait tous les week-ends des fêtes tapageuses avec des hôtes fortement alcoolisés, laissant déchets et immondices s’accumuler pendant des mois. Les voisins se sont longtemps plaints du désordre et de l’«odeur abominable» régnant dans l’immeuble. Ces réclamations sont restées lettre morte. Bien au contraire, le propriétaire a même fait l’objet de menaces personnelles.

Un représentant du propriétaire a exprimé dans la presse son exaspération face à de telles situations. Il a finalement fallu des mois, voire des années, pour que le bail soit enfin résilié et que l’appartement soit vidé.

Dernier recours: la résiliation du bail

Les résiliations sont heureusement une rare exception dans la pratique. On recense cependant également des cas de toute autre nature: un individu qui accuse injustement ses voisins en permanence, se plaint quasi quotidiennement et ergote à tout va peut aussi nuire considérablement à la quiétude de l’immeuble. Un couple a ainsi vu son bail résilié au motif qu’il faisait des reproches injustifiés aux voisins et «terrorisait» carrément certains. Deux exigences se vérifient dans la pratique: d’une part, le devoir de diligence et d’égards doit être pris au sérieux. D’autre part, il faut faire preuve d’une certaine dose de tolérance lorsque plusieurs personnes cohabitent dans le même immeuble.