Posso richiedere una ristrutturazione?

Jürg Zulliger

Nel diritto di locazione, una delle domande ricorrenti riguarda lavori di decorazione e migliorie varie delle abitazioni. Eva S., in affitto a Bienne, racconta ad esempio: “Già quando sono andata a vedere l’appartamento mi sono accorta che il parquet era molto consumato e che le pareti avevano delle chiazze.” Tutta la gioia per la casa nuova si è poi offuscata dopo il trasloco: l’amministrazione non aveva proceduto a nessun lavoro di manutenzione e le pareti erano ancora tutte macchiate come all’epoca della visita di sopralluogo.

Oppure sentiamo questa coppia di coniugi di Zurigo. I due desideravano che l’appartamento venisse finalmente un po’ svecchiato: “I mobili della cucina, il frigorifero e il piano cottura sono ancora quelli originali del 1985!” Il locatore è però effettivamente tenuto a fornire una nuova cucina dopo tanti anni come in questo caso? Può Eva S. pretendere che le pareti vengano tinteggiate di fresco?

Visto e affittato

Gli stessi rappresentanti delle associazioni inquilini non possono che rispondere in modo negativo a queste domande. Non è previsto alcun diritto ai lavori di ristrutturazione. Gli esperti in materia di diritto di locazione adducono i seguenti argomenti: l’affittuario ha preso visione dell’appartamento prima della sottoscrizione del contratto e, di conseguenza, dichiara di accettare di prendere in locazione l’unità abitativa anche nelle condizioni attuali. “Visto e affittato” recita il principio.

Thomas Oberle, giurista presso l’Associazione dei proprietari fondiari (Hauseigentümerverband, HEV), spiega al riguardo: “Quando il vecchio appartamento alla stipula del contratto non dispone di un moderno piano cottura in vetroceramica né di una cappa aspirante, non si può lamentare in un secondo momento la mancanza di questi elementi.” Almeno dal punto di vista giuridico, non si può esigere obbligatoriamente che il locatore adegui gli apparecchi e gli impianti installando quelli di ultima generazione. E se le pareti alla data citata erano macchiate, chi affitta non può pretendere che si passi una mano di pittura per metterle a posto.

“La legge dispone in pratica che l’appartamento sia idoneo all’uso cui è destinato”, così si esprime Thomas Oberle dell’HEV. Idoneo all’uso non risponde tuttavia all’interrogativo se l’appartamento sia “gradevole” o meno. Idoneo all’uso significa molto semplicemente che è un luogo atto ad essere abitato. L’appartamento deve essere riscaldato in inverno, disporre dell’allacciamento alla corrente elettrica e all’acqua e così via.

A cosa è imputabile l’errore?

Questa è una sintesi molto stringata della posizione giuridica. Tuttavia nella pratica si commette il tipico errore per cui, ad esempio, oggi il locatario può chiedere di far ritinteggiare le pareti dopo soli otto anni. Neppure dopo 20 o 30 anni gli affittuari hanno necessariamente diritto a una nuova mano di pittura delle pareti, se il colore ha finora mantenuto uno stato accettabile. A cosa sia dovuto questo approccio errato è presto detto: l’Associazione dei proprietari fondiari e l’Associazione inquilini pubblicano di comune accordo la tabella della durata di vita dei componenti. In questo documento entrambi gli organismi hanno convenuto, ad esempio, che la tinteggiatura delle pareti ha esaurito il suo ciclo di vita già dopo otto anni.

La tabella della durata di vita è quindi determinante per stabilire il cosiddetto valore temporale dei componenti. Se ad esempio in caso di trasferimento dell’attuale affittuario occorre sostituire il rivestimento del pavimento a causa di un’eccessiva usura o si devono ritinteggiare le pareti, costui deve farsi carico di una parte dei costi. Se la durata di vita raggiunta è pari solo al 25%, l’affittuario è responsabile del 75%. Se tuttavia la normale durata di vita è già stata superata, il lavoro è totalmente a carico del locatore.

Meglio trattare prima

Riassumendo: da un punto di vista giuridico, non sussiste alcun diritto per quanto riguarda eventuali interventi di ristrutturazione, ma i locatari dispongono comunque di un certo margine di manovra per portare avanti una trattativa. Il momento ideale per confrontarsi è ovviamente prima di stipulare il contratto: si deve subito definire in modo incontrovertibile per iscritto se ci si vuole accollare solo la locazione, oppure se devono intervenire quanto prima imbianchino, stuccatore e posatore di pavimenti. Sarebbe auspicabile anche inserire un’opportuna clausola nel contratto di locazione, alla voce “Altri accordi”. Le promesse formulate solo verbalmente pongono sempre in difficoltà, in quanto non si possono dimostrare in alcun modo in un secondo momento.

Se si è abili nei lavori artigianali, è consigliabile mettersi all’opera direttamente in prima persona per la tinteggiatura o per altri interventi. Tuttavia, attenzione: i lavori e le modifiche nell’appartamento necessitano sempre il consenso scritto dell’amministrazione.

Difetti da contestare

Il locatario può richiedere che si proceda alla normale manutenzione della proprietà e alle riparazioni: se pertanto il forno non raggiunge più la temperatura di 250 gradi o il frigorifero non raffredda a sufficienza o se il tappeto è disseminato di buchi ed è chiaramente in pessime condizioni, il locatore deve eliminare questi difetti assumendosene i costi. Tra i vari esempi di carenze in un appartamento figurano la tinteggiatura delle pareti che si scrosta e la tappezzeria che si stacca o un piano cottura della cucina difettoso. Per esigere la riparazione del difetto o l’eliminazione del guasto, occorre far valere quanto si lamenta, possibilmente per iscritto e con raccomandata.

I difetti di piccola entità, che l’inquilino stesso deve eliminare facendosi carico dei costi, quali fusibili e lampadine difettose, guarnizioni o portaspazzolini da sostituire, sono da trattare a parte. Questa cosiddetta “piccola manutenzione” compete al locatario nella misura in cui l’intervento in questione non supera un importo compreso tra i 150 e i 200 franchi. Un criterio da applicare, ovviamente, è anche quello di valutare se il lavoro si può eseguire senza grandi difficoltà pur senza vantare particolari abilità nel fai da te.

Dopo la ristrutturazione

Un aspetto completamente diverso è stabilire se e in quale misura si possano trasferire le spese e gli investimenti affrontati dal locatore. Riprendiamo un attimo l’esempio della coppia nel vecchio appartamento: la sostituzione degli apparecchi obsoleti con altri nuovi o anche i lavori di tinteggiatura non danno diritto a un aumento del canone di locazione. In questo caso vale il seguente principio: la normale manutenzione è compensata con la locazione. L’amministrazione potrebbe applicare una maggiorazione della locazione solo se i lavori svolti apportano un reale valore aggiunto. È il caso, ad esempio, dell’acquisto di altri apparecchi che prima mancavano. Lo stesso criterio si applica per grandi lavori di risanamento che contemplano una parte di aumento di valore, ad esempio il montaggio di un nuovo balcone più ampio.