Rinnovare un’abitazione in locazione: serve l’autorizzazione?

07.05.2026

Chi vive in un’abitazione in locazione desidera spesso personalizzarlo secondo i propri gusti. Ma non tutto è consentito: in molti casi, per apportare modifiche è necessario ottenere il consenso del locatore.

Prima o poi, molte persone in affitto sentono il bisogno di dare un tocco nuovo alla propria abitazione: alcuni vorrebbero ambienti più colorati, altri preferirebbero rivestimenti del pavimento più eleganti.

Ma cosa è effettivamente consentito quando si parla di ristrutturazioni? Come spesso accade nel diritto di locazione, anche a questa domanda apparentemente semplice non esiste una risposta univoca. Le disposizioni legali in materia sono piuttosto essenziali. L’articolo 260a del Codice delle obbligazioni stabilisce: «Il conduttore può effettuare rinnovazioni e modifiche alla cosa solo con il consenso scritto del locatore.»

Rinnovare un appartamento in affitto: cosa è permesso?

Secondo questa disposizione, occorre distinguere tra due situazioni: alcune migliorie estetiche e modifiche possono essere realizzate senza previa consultazione. Tuttavia, per la maggior parte degli interventi sull’oggetto locato è necessario ottenere preventivamente il consenso del locatore. I margini di ciò che è consentito senza autorizzazione sono quindi piuttosto limitati.

Di norma, sono ammessi senza consenso interventi puramente legati all’arredamento e alla decorazione, come collocare mobili, appendere tende o installare lampade, nonché piccoli adattamenti (ad esempio appendere quadri o mensole leggere, con un numero limitato di fori nel muro), a condizione che possano essere rimossi senza lasciare tracce e senza compromettere la struttura dell’immobile o il suo utilizzo.

Per quali interventi serve l’autorizzazione?

Non appena una modifica va oltre queste misure, viene giuridicamente considerata una trasformazione o rinnovazione dell’oggetto locato. In questi casi è generalmente necessario il consenso del locatore. Va ricordato che la tutela della proprietà e l’obbligo di diligenza nell’uso dell’immobile rivestono un’importanza elevata. Anche se piccoli interventi sono spesso tollerati, vale il principio: il locatore può rifiutare – senza dover fornire motivazioni.

Esempi di interventi soggetti ad autorizzazione

Lavori di pittura, soprattutto se si desidera colorare le pareti (ad esempio arancione o blu)
Interventi di ampliamento, isolamento o altre opere edilizie nella soffitta o in altre parti dell’appartamento
Installazione di una nuova cucina
Acquisto o installazione di elettrodomestici aggiuntivi o diversi (come lavatrice o lavastoviglie, in particolare per via degli allacciamenti idrici)
Rimozione di porte o demolizione di pareti
Posa di nuove piastrelle nel bagno
Sostituzione dei rivestimenti del pavimento (ad esempio sostituire una moquette con parquet posato autonomamente)

Importante: nella pratica, alcune modifiche vengono talvolta tollerate se, al momento della riconsegna della cosa locata, viene ripristinato lo stato originale. Tuttavia, non esiste alcun diritto in tal senso. Per evitare problemi, è sempre consigliabile chiedere un’autorizzazione scritta – spesso è sufficiente un’e-mail. In alcuni casi, il locatore acconsente se si garantisce che i lavori saranno eseguiti a regola d’arte e che l’immobile sarà riportato allo stato originale al momento della riconsegna della cosa locata.

Devo ripristinare tutto alla fine della locazione?

Dipende in larga misura dal fatto che sia stata ottenuta un’autorizzazione e da quanto stabilito nella stessa.

Nessun obbligo di ripristino

Il locatore ha autorizzato la modifica e non è stato concordato alcun obbligo di ripristino. In questo caso, la modifica può generalmente rimanere.

Obbligo di ripristino

Autorizzazione con obbligo di ripristino: nella concessione è espressamente previsto che lo stato originale debba essere ripristinato alla fine della locazione.
Senza autorizzazione: la modifica è stata effettuata autonomamente. In questo caso, il locatore può in linea di principio esigere il ripristino dello stato originale.

Per evitare malintesi, è quindi opportuno definire chiaramente e per iscritto, già al momento dell’autorizzazione, se e in quale misura è richiesto il ripristino.

Il locatore partecipa ai costi?

In linea generale vale quanto segue: chi apporta una modifica all’appartamento in affitto ne sostiene i costi. Il locatore non è tenuto a partecipare.

La situazione può essere diversa se una modifica autorizzata rappresenta un valore aggiunto significativo per l’immobile alla fine della locazione. In tal caso, il conduttore può eventualmente richiedere un’indennità adeguata, spesso calcolata in base al valore residuo. È importante sapere che, nella pratica, si concorda frequentemente che, nonostante l’autorizzazione, non sussista alcun diritto a un’indennità – il che è generalmente lecito.

Proprio per questo è fondamentale stabilire per iscritto, prima di eseguire i lavori, se e in quale misura il locatore parteciperà ai costi.