Mietwohnung renovieren: Brauche ich eine Zustimmung?

07.05.2026

Wer in einer Mietwohnung lebt, möchte diese oft nach den eigenen Vorstellungen gestalten. Doch nicht alles ist erlaubt: In vielen Fällen braucht es für Veränderungen die Zustimmung der Vermieterschaft.

Viele Mieterinnen und Mieter verspüren irgendwann den Drang, die Wohnung etwas aufzupeppen: Manche hätten ihr Heim gerne etwas farbiger, andere wünschen sich edlere Bodenbeläge.

Doch was ist beim Thema Wohnung renovieren überhaupt rechtens? Wie so oft im Mietrecht gibt es selbst auf diese eigentlich unkomplizierte Grundsatzfrage keine einfache Antwort. Die gesetzlichen Spielregeln in Sachen Wohnung renovieren sind rudimentär. In Artikel 260a des Obligationenrechts heisst es: 'Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat.'

Mietwohnung renovieren – was darf ich?

Nach dieser gesetzlichen Bestimmung sind also zwei Varianten zu unterscheiden: Gewisse Verschönerungen und Veränderungen dürfen Mietparteien ohne Rücksprache in die Tat umsetzen. Für die meisten Veränderungen am Mietobjekt muss allerdings vorgängig die Zustimmung der Verwaltung eingeholt werden. Die Grenzen dessen, was ohne Erlaubnis möglich ist, sind also relativ eng.

Ohne Zustimmung zulässig sind in der Regel reine Einrichtungs- und Dekorationsmassnahmen wie das Aufstellen von Möbeln, das Anbringen von Vorhängen oder das Montieren von Lampen sowie kleinere Anpassungen (zum Beispiel das Aufhängen von Bildern oder leichten Regalen, wofür in üblichem Rahmen auch einzelne Bohrlöcher zulässig sind), sofern sie sich rückstandslos entfernen lassen und weder die Bausubstanz noch die Nutzung der Wohnung beeinträchtigen.

Wofür brauche ich eine Zustimmung?

Sobald eine Veränderung über solche Massnahmen hinausgeht, gilt sie rechtlich als Änderung oder Erneuerung der Mietsache. In diesen Fällen braucht es in der Regel die Zustimmung der Vermieterschaft. Dabei ist daran zu denken, dass der Schutz des Eigentums und der sorgfältige Umgang mit dem Mietobjekt einen relativ hohen Stellenwert hat. Auch wenn kleinere Eingriffe und Verbesserungen meist unproblematisch sind, gilt der Grundsatz: Die Verwaltung kann Nein sagen – und zwar ohne dass sie das begründen muss.

Beispiele für zustimmungspflichtige Massnahmen

Malerarbeiten, vor allem wenn die Wände farbig wie zum Beispiel orange oder blau werden sollen
Der Ausbau, die Isolation oder weitere bauliche Massnahmen im Estrich oder in anderen Teilen der Wohnung
Der Einbau einer neuen Küche
Die Anschaffung anderer oder zusätzlicher Haushaltsgeräte wie eine eigene Waschmaschine oder Geschirrspüler (vor allem wegen der Wasseranschlüsse)
Türen entfernen oder Wände einreissen
Neue Fliesen im Bad
Auswechseln von Bodenbelägen, zum Beispiel einen Teppichboden durch selbst verlegtes Parkett ersetzen

Wichtig: In der Praxis werden gewisse Massnahmen teilweise toleriert, sofern sie beim Auszug wieder in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt werden. Ein Anspruch darauf besteht jedoch nicht. Wenn du auf der sicheren Seite sein willst, frag immer kurz schriftlich nach – eine E-Mail reicht meist aus. In gewissen Fällen stimmt die Verwaltung zu, wenn du zusicherst, die Arbeiten fachgerecht auszuführen und die Wohnung beim Auszug wieder in den ursprünglichen Zustand zu bringen.

Muss ich beim Auszug alles wieder rückgängig machen?

Das kommt sehr darauf an, ob du für die Änderungen eine Erlaubnis der Vermieterschaft hast und was darin genau vereinbart wurde.

Kein Rückbau nötig

Der Vermieter hat der Änderung zugestimmt und es wurde keine Rückbaupflicht vereinbart. In diesem Fall darf die Änderung grundsätzlich bestehen bleiben.

Rückbau-Pflicht

Zustimmung mit Rückbauvereinbarung: In der Bewilligung der Verwaltung ist ausdrücklich festgehalten, dass der ursprüngliche Zustand beim Auszug wiederhergestellt werden muss.
Ohne Zustimmung: Du hast die Änderung eigenmächtig vorgenommen. In diesem Fall kann der Vermieter grundsätzlich verlangen, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird.

Um Missverständnisse zu vermeiden, lohnt es sich deswegen, bereits bei der Zustimmung klar (und schriftlich) festzuhalten, ob und in welchem Umfang ein Rückbau verlangt wird.

Beteiligt sich die Vermieterschaft an den Kosten?

Grundsätzlich gilt: Wer eine Änderung in der Mietwohnung vornimmt, trägt die Kosten selbst. Die Vermieterschaft ist nicht verpflichtet, sich daran zu beteiligen.

Anders kann es aussehen, wenn eine bewilligte Veränderung bei Mietende einen erheblichen Mehrwert für die Wohnung darstellt. In diesem Fall kann die Mieterschaft unter Umständen eine angemessene Entschädigung verlangen, wobei häufig der Zeitwert berücksichtigt wird. Wichtig zu wissen: In der Praxis wird oft vereinbart, dass trotz bewilligter Änderungen kein Anspruch auf eine Entschädigung besteht – was grundsätzlich zulässig ist.

Umso entscheidender ist es, bereits vor der Umsetzung schriftlich festzuhalten, ob und in welchem Umfang sich die Vermieterschaft an den Kosten beteiligt.