Wohnung renovieren: Brauche ich eine Zustimmung?

Jürg Zulliger

Willst du auch einmal deine Wohnung renovieren? Wer nicht gerade das Glück hat, in eine schöne Neubauwohnung zu ziehen, verspürt oft Lust, die Wohnung etwas aufzupeppen: Manche hätten ihr Heim gerne etwas farbiger, andere wünschen sich edlere Bodenbeläge oder vielleicht sogar eine neue Küche. Oder wie wäre es, das Kinderzimmer hübsch in skandinavischem Stil herzurichten, inklusive passenden Malerarbeiten? Wegen hohen Mieten in den Städten sind manche Mieter*innen darauf angewiesen, eine günstige Wohnung zu nehmen, die nicht all ihren Wünschen entspricht – umso grösser ist dann das Bedürfnis, sie als Heimwerker*in etwas aufzuwerten.

Doch was ist beim Thema Wohnung renovieren überhaupt rechtens? Wie so oft im Mietrecht gibt es selbst auf diese unkomplizierte Grundsatzfrage keine einfache Antwort. Die gesetzlichen Spielregeln in Sachen Wohnung renovieren sind rudimentär. In Artikel 260a des Obligationenrechts OR heisst es: «Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat.»

Alte Wohnung renovieren – was darf ich?

Nach dieser gesetzlichen Bestimmung sind also zwei Varianten zu unterscheiden: Gewisse Verschönerungen und Veränderungen dürfen Mieter*innen ohne zu fragen in die Tat umsetzen. Für die meisten Veränderungen am Mietobjekt muss allerdings vorgängig die Zustimmung der Verwaltung eingeholt werden. «Die Grenzen dessen, was ohne Erlaubnis möglich ist, sind also relativ eng», sagt der Berner Fürsprecher und Mietrechtsspezialist Hans Bättig.

Ohne zu fragen ist zum Beispiel folgendes möglich: Die Möblierung und Einrichtung des Balkons und natürlich auch von anderen Wohnräumen, soweit dadurch die bauliche Substanz oder das äussere Erscheinungsbild des Balkons oder der Terrasse nicht tangiert sind. Auch das Verlegen von einfachem Klick-Laminat wäre möglich (soweit der Boden später problemlos wieder entfernt werden kann). Natürlich dürfen auch Bilder aufgehängt oder Regale montiert werden – wichtig ist immer der Grundsatz, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden kann. 

Die Anforderungen dazu sind relativ hoch. Wer dem Vermieter oder der Vermieterin zum Beispiel beim Auszug eine grossflächig mit Bohrlöchern übersäte Wand präsentiert, muss mit Folgen rechnen. Gut möglich, dass die Verwaltung dies als Mangel oder nicht zulässigen Eingriff einstuft. So haftest  du als Mieter*in dafür, dass die Wohnung und alle ihre Bestandteile wieder so übergeben werden, wie du sie zu Mietbeginn auch übernommen hast.

Zustimmung: im Ermessen der Eigentümer*innen

Für die Praxis ist daran zu denken, dass der Schutz des Eigentums und der sorgfältige Umgang mit dem Mietobjekt einen relativ hohen Stellenwert hat. Auch wenn kleinere Eingriffe und Verbesserungen meist unproblematisch sind, gilt der Grundsatz: Die Verwaltung kann auch Nein sagen. Hans Bättig hält dazu fest: «Es ist gängige Gerichtspraxis, dass der Eigentümer die Zustimmung zu irgendwelchen Änderungen ohne Begründung ablehnen darf.»

Was die Kostenaufteilung betrifft, ist an die Spielregel mit der Lebensdauer zu erinnern: Ein Wandanstrich mit Dispersion oder eine Raufasertapete hält nach der paritätischen Lebensdauertabelle zum Beispiel acht bis zehn Jahre. Muss die Dispersion aus irgendeinem Grund schon nach vier Jahren erneuert werden (die Hälfte der Lebensdauer), wird dies anteilmässig berücksichtigt. Der Mieterseite könnte dann höchstens die Hälfte der Kosten verrechnet werden.

Was setzt Erlaubnis voraus?

Wir haben für dich eine Liste von Arbeiten zusammengesucht, die einer Zustimmung seitens der Vermieterschaft bedürfen:

• Malerarbeiten, vor allem wenn die Mieter*innen die Wände gerne orange, himmelblau oder gelb hätten.
• Der Ausbau, die Isolation oder weitere bauliche Massnahmen im Estrich oder in anderen Teilen der Wohnung.
• Der Einbau einer neuen Küche.
• Die Anschaffung anderer oder zusätzlicher Haushaltsgeräte wie eine eigene Waschmaschine, Geschirrspüler, Tumbler etc.
• Wenn die Mieter*innen Türen entfernen, Wände verschieben oder gar einreissen möchten.
• Neue Fliesen im Bad.
• Auswechseln von Bodenbelägen – wenn die Mieter*innen etwa einen Teppichboden durch selbst verlegtes Parkett ersetzen möchten.

Der Ratschlag des Experten Hans Bättig an dich lautet: «Ich würde empfehlen, dem Vermieter eine schriftliche Vereinbarung vorzulegen.» Wenn die vorgeschlagene Änderung klar umschrieben wird, du dich schriftlich zu einer Wiederherstellung verpflichtest und auf einen späteren Mehrwert verzichtest, sollte es klappen: «Ich denke, dass bei einem solchen Vorgehen 99 Prozent der Verwaltungen ihre Zustimmung erteilen.»

Der erwähnte Gesetzesartikel hält im Übrigen fest, dass der Vermieter oder die Vermieterin verlangen kann, dass alles wieder rückgängig gemacht wird – aber auch nur, wenn es schriftlich so vereinbart worden ist. Also gilt es auch hier, mögliche Probleme und Konfliktfelder zu erkennen. Ein Beispiel: Erteilt die Verwaltung ausdrücklich ihren Segen dazu, dass du als Mieter*in die Kinderzimmer alle orange oder gelb streichst, musst du beim Auszug nicht unbedingt den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Die Wiederherstellung kann nur verlangt werden, wenn es beide Parteien schriftlich so vereinbart haben.

Wohnungsrenovation – wenn es teuer wird

Das Prinzip einer klaren schriftlichen Abmachung ist umso wichtiger, wenn grössere Renovationen und Umbauten zur Diskussion stehen: Wenn ein*e Mieter*in beispielsweise den Gartensitzplatz verschönern möchte und von edlen Steinplatten träumt anstelle des grauen Asphaltbelages. Oder wenn bei einem gemieteten Einfamilienhaus ganze Räume oder der Dachstock renoviert und ausgebaut werden.

Bei grösseren und teureren Massnahmen müssen auch die finanziellen Eckpunkte geregelt werden. Denn es gibt verschiedene Varianten:

1. Die Verwaltung trägt die Kosten des Materials, während du die für den Umbau nötige Zeit unentgeltlich einbringst.
2. Es ist möglich, dass du sämtliche Kosten vorerst allein trägst, dann aber beim Auszug eine anteilmässige Entschädigung bekommst.
3. Der Vermieter oder die Vermieterin beteiligt sich finanziell, macht dafür aber eine Mietzinserhöhung geltend.

Auch hier gilt: Wenn die wichtigen Fragen nicht im Voraus klar und schriftlich geregelt sind, könnte sich später ein Streit darüber entzünden, wer was bezahlen und wieder rückgängig machen muss. Auch der Mieterverband hält in einem Merkblatt zu diesem Thema fest: «Am besten setzen Sie mit dem Vermieter eine schriftliche Vereinbarung auf, die das von Ihnen investierte Geld und Ihren Entschädigungsanspruch beim Auszug genau beziffert.»

Die Tragweite darf nicht unterschätzt werden: «Mir sind zwar kaum solche Fälle bekannt, aber im Extremfall könnte ein Streit in einer sehr unangenehmen Wohnungskündigung enden», stellt Experte Hans Bättig fest. Theoretisch könnte es so ablaufen, dass der Eigentümer bzw. die Eigentümerin eines Tages gröbere Eingriffe feststellt, die nicht bewilligt worden sind. Also würde die Verwaltung verlangen, dass du als Mieter*in die Eingriffe wieder rückgängig machst oder die Kosten dafür trägst. Wenn dann der Streit eskaliert und keine Einigung gefunden werden kann, droht als höchste Eskalationsstufe die Kündigung des Mietverhältnisses.

Wohnung renovieren: Überraschungen vermeiden

Damit ist auch angetönt, dass bei vagen oder fehlenden Abmachungen die Mietpartei ein gewisses Risiko trägt: Denn hat der Mieter oder die Mieterin nach Lust und Laune selbst Hand angelegt, ohne eine Einwilligung einzuholen, kann die Verwaltung noch während der Mietdauer einschreiten – das heisst, sie verlangt, dass die Veränderungen an der Wohnung wieder rückgängig gemacht werden.

Heikel sind insofern auch mündliche Zusagen: Hast du beispielsweise Malerarbeiten oder neue Bodenbeläge bloss mündlich bewilligt bekommen, kannst du dich später nicht unbedingt darauf verlassen oder gerätst in Beweisnot.

Fazit: Wer in Sachen Heimwerkerarbeiten und Renovation nicht allzu selbstständig vorgeht, wird sicher das eine oder andere verbessern und verschönern können. Letztlich dient dies allen: Denn wenn du dich mit deiner Wohnung identifizierst und dich wohler fühlst, bleibst du länger und bist zufriedener.