Bail verbal: à quoi faut-il faire attention?

Le Code des obligations suisse autorise la liberté de forme pour les contrats de location. Cela signifie que ces derniers peuvent également être conclus à l’oral – que ce soit par une poignée de main ou par téléphone.

Parfois, ils ne font pas même l’objet d’une déclaration quelconque et peuvent être conclus de façon tacite. C’est par exemple le cas lorsque les locataires restent dans un appartement après l’expiration du bail convenu et continuent de payer le loyer. Si le bailleur ou la bailleresse ne déclare pas expressément que le bail est terminé, le contrat échu est reconduit tacitement. En se comportant de la sorte, les deux parties indiquent de manière concluante la poursuite du bail.

Les conditions-cadres applicables aux baux verbaux

Si tu veux éviter les mauvaises surprises, tu dois tenir compte d’une longue liste d’éléments dans un contrat. Il en va de même pour un contrat verbal. Les deux parties doivent se mettre d’accord sur les conditions-cadres régissant le bail. Celles-ci comprennent:

• La description du bien loué
  • Y compris la description des locaux annexes, par exemple le garage ou la buanderie
• Le début du bail
• La durée du bail (déterminée ou indéterminée)
• Les conditions de résiliation
• Le loyer net et les charges
• Prestations de sécurité, par exemple dépôt de garantie ou caution de loyer
• Les éventuels accords particuliers

Pour tous les aspects qui ne sont pas explicitement abordés, les dispositions du Code des obligations suisse s’appliquent (art. 253 à 273c CO). Cela peut présenter des avantages pour le ou la locataire: si, par exemple, aucun versement relatif aux charges n’a été convenu, cela n’est pas non plus prévu par le CO.

Comment résilier un bail verbal?

Comme pour les contrats de location écrits, le délai de résiliation des baux verbaux est de trois mois minimum. A moins que les parties n’en aient convenu autrement oralement, la date de résiliation correspond au prochain terme fixé par l’usage local.

Toutefois, au moment de la résiliation, il n’est plus question de procéder oralement: pour que la résiliation soit juridiquement valable, le bailleur ou la bailleresse doit remplir un formulaire officiel approuvé par le canton. Si tu es locataire, sache que: même une résiliation formellement correcte du bailleur ou de la bailleresse peut être contestée auprès de l’autorité de conciliation locale si la cessation du bail entraînerait d’importants désavantages pour toi; conformément à la loi, les locataires doivent eux aussi toujours résilier un contrat de location par écrit; les résiliations verbales n’ont aucune valeur juridique.

Les avantages d’un contrat de location écrit

Certes, un contrat verbal peut sembler être une solution commode et informelle au premier abord – mais seulement jusqu’à ce que des complications surviennent. En cas de litige, les conditions convenues à l’oral sont difficiles, voire impossibles à prouver. Pour de tels cas de figure, nous te recommandons, à toi locataire, de veiller à conserver des preuves de ce qui a été convenu. Tu peux par exemple faire confirmer par écrit les principaux éléments d’un contrat de location conclu oralement. Autre possibilité: te faire accompagner d’un témoin lors des négociations.

Les conditions convenues peuvent ainsi être attestées devant une autorité de conciliation ou un tribunal en cas de doute. Toutefois, il peut arriver qu’après un certain temps, le témoin ne se souvienne plus de tous les détails et perde ainsi en crédibilité.

En tout état de cause, il est recommandé d’établir des contrats de location écrits (ou tout du moins des contrats confirmés par écrit) afin de se prémunir.