Die wichtigsten Rechte und Pflichten des Vermieters

Wenn du Eigentümer:in einer Immobilie bist und dich dazu entschlossen hast, diese zu vermieten, dann hast du bereits einen bedeutenden Schritt in die Richtung einer erfolgreichen Anlagestrategie getan. Vermietungen können eine stabile Einnahmequelle darstellen und zur Wertsteigerung einer Immobilie beitragen. Allerdings ist es wichtig zu verstehen, dass das Vermieten von Immobilien nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten mit sich bringt.

Die Vermietung ist ein Geschäft, das auf gesetzlichen Regelungen und Verträgen beruht. Es geht dabei nicht nur um die Überlassung von Wohn- oder Gewerberäumen, sondern um eine Beziehung zwischen dir als Vermieter:in und den Mieter:innen. Diese Beziehung wird durch die oben erwähnten Rechte und Pflichten geregelt.

Unkenntnis der Gesetze und Regelungen kann zu Konflikten führen, unnötige Kosten verursachen und letztendlich das Verhältnis zu den Mieter:innen belasten. Daher ist es zentral, dass du als Vermieter:in deine Rechte und Pflichten verstehst - und diese auch einhältst.

Die wichtigsten Pflichten als Vermieter:in

1. Tauglicher Zustand

Als Vermieter:in trägst du die Verantwortung, dass die von dir vermietete Immobilie in einem solchen Zustand ist, dass sie zum vorausgesetzten Gebrauch taugt. Dies beinhaltet sowohl die spezifischen, vertraglich vereinbarten Eigenschaften (vertragsgemässer Zustand) als auch allgemeine Standards, die für die Nutzung einer Wohnung unabdingbar sind.

Kurz gesagt heisst das: Die Wohnung muss grundsätzlich so ausgestattet sein, dass die Mieter:innen darin leben können. Dies bedeutet, dass sie neben leerstehenden Räumen auch über notwendige Einrichtungen verfügen muss, wie eine Küche und sanitäre Anlagen.

Zum Beispiel muss ein Badezimmer oder WC in einem funktionsfähigen und angemessenen Zustand vorhanden sein. Die Wohnung muss in der kalten Jahreszeit beheizt werden können, um angemesse Raumtemperaturen von 20 bis 22 Grad in den Wohnräumen und 16 bis 18 Grad in den Schlafräumen zu gewährleisten.

Der Grad der Ausstattung kann von Immobilie zu Immobilie stark variieren. Eine moderne Stadtwohnung unterliegt beispielsweise anderen Standards als eine Alphütte. Solche Unterschiede sind im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen oder aufgrund der gegebenen örtlichen Verhältnisse zu akzeptieren.

2) Instandhaltung und Reparatur

Als Vermieter:in musst du den oben erwähnten tauglichen Zustand während der gesamten Mietdauer aufrechterhalten. Das bedeutet, dass du für notwendige Reparaturen und Unterhaltsarbeiten verantwortlich bist, sofern diese nicht vertraglich auf Mieter:innen übertragen werden dürfen (wie zum Beispiel Arbeiten, die in den kleinen Unterhalt fallen). Diese Arbeiten müssen professionell und innerhalb einer angemessenen Frist durchgeführt beziehungsweise in Auftrag gegeben werden.

Die Kosten, die dabei entstehen, trägst du als Vermieter:in. Du kannst  in der Mietzinskalkulation einen entsprechenden Anteil für solche Aufwendungen einplanen - dies ist üblich und zulässig.

3) Keine unzulässigen Vereinbarungen

Alle vertraglichen Vereinbarungen, die zum Nachteil der Mieter:innen von den oben beschriebenen Pflichten abweichen, sind gemäss Artikel 256 Abs. 2 des Schweizerischen Obligationenrechts ungültig. So wird sichergestellt, dass die Rechte der Mieter:innen in jeder Situation geschützt werden und Vermieter:innen ihren Pflichten nachkommen.

Die wichtigsten Rechte des Vermieters

1) Mietzins erhöhen

Gemäss dem Schweizer Mietrecht hast du als Vermieter:in grundsätzlich die Vertragsfreiheit, den Mietzins zu gestalten und anzupassen, beispielsweise durch eine Mietzinserhöhung. Allerdings müssen dabei bestimmte gesetzliche Bestimmungen beachtet werden. Diese sind im Art. 269 OR und in den Artikeln 19 und 20 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) zu finden.

Eine Mietzinserhöhung oder andere einseitige Vertragsänderungen durch Vermieter:innen sind zulässig, wenn sie:

• mittels eines vorgeschriebenen Formulars mitgeteilt werden,
• durch den Vermieter begründet sind und
• ohne Androhung einer Kündigung erfolgen.

Das Gesetz räumt dir als Vermieter:in ein Recht ein, den Mietzins an gestiegene Kosten anzupassen. Allerdings erhalten Mieter:innen das Recht, diese Anpassung anzufechten. Im Falle der angepassten Mietzinsgestaltung können sie den Mietvertrag ausserdem vorzeitig kündigen.

Eine Mietzinserhöhung gilt dann als zulässig, wenn mindestens einer der folgenden Gründe vorliegt:

• Steigende Inflationsrate
• Erhöhung der Betriebs- und Unterhaltskosten der Immobilie
• Anstieg der regionalen Mietpreise
• Erhöhung des hypothekarischen Referenzzinssatzes
• Durchführung einer umfassenden Sanierung

Es ist wichtig, dass du als Vermieter:in diese Faktoren sorgfältig prüfst und deine Entscheidung für die Mietzinserhöhung klar begründest. Nur so kannst du sicherstellen, dass deine Rechte gewahrt bleiben und du deinen Verpflichtungen gegenüber deinen Mieter:innen nachkommst.

2)  Mietvertrag auflösen / Kündigung

Ohne triftigen Grund und ohne Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist darfst du ein Mietverhältnis nicht beenden - dies besagt das Schweizer Mietrecht . Eine berechtigte Kündigung kann beispielsweise dann vorliegen, wenn du als Vermieter:in das Mietobjekt für deinen persönlichen Gebrauch benötigst (Stichwort Eigenbedarf), Mieter:innen trotz Aufforderung und gesetzter Frist die Miete nicht zahlen oder ihre Pflichten hinsichtlich Sorgfalt und Rücksichtnahme grob missachten. Wiederholte Verstösse gegen die Hausordnung könnten beispielsweise einen solchen Grund darstellen.

In einigen speziellen Fällen ist es dir als Vermieter:in sogar gestattet, das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist  zu beenden - also eine fristlose Kündigung auszusprechen. Dies trifft zu, wenn der Mieter mit der Zahlung von mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder wenn er dich oder andere Mieter:innen körperlich angreift oder schwer beleidigt. Schwerwiegende Verstösse gegen die Hausordnung können ebenfalls eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Als Vermieter:in musst du bei einer Kündigung bestimmte formelle Anforderungen erfüllen. Du musst ausserdem berücksichtigen, dass Mieter:innen in der Schweiz zahlreiche rechtliche Mittel zur Verfügung stehen, um eine Kündigung anzufechten. Das kann dazu führen, dass sich der Prozess der Kündigung hinauszögert oder dass die Kündigung sogar ganz aufgehoben wird.

Die Rechtsgrundlage für eine Kündigung durch den Vermieter findest du in den Artikeln 266 und 271 OR.

3) Nebenkosten in Rechnung stellen

Die Nebenkosten stellen ein Entgelt für die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters dar, die im Zusammenhang mit der Nutzung des Mietobjekts entstehen. Dies umfasst hauptsächlich die Kosten für:

• Heizung und Warmwasser
• diverse Betriebskosten
• öffentliche Abgaben, die direkt mit der Nutzung der Mietwohnung zusammenhängen.

In der Schweiz regelt die VMWG die Abrechnung von Nebenkosten. Laut den Artikeln 4 bis 8 VMWG sind Nebenkosten nur dann von Mieter:innen zu tragen, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich ausgewiesen sind. Ist dies nicht der Fall, gelten die Nebenkosten als im Mietzins enthalten.

Um eine korrekte Nebenkostenabrechnung zu gewährleisten, solltest du als Vermieter:in folgende wichtige Punkte beachten:

• Eine genaue Überprüfung der Abrechnungsperiode ist essentiell, insbesondere beim Ein- und Auszug eines Mieters, da in diesem Fall die Nebenkosten nur anteilig berechnet werden dürfen.
• Am besten vergleichst du die einzelnen Nebenkosten mit der vorjährigen Abrechnung. Neue Positionen, gestiegene Beträge und die Übereinstimmung mit den im Mietvertrag vereinbarten Nebenkostenpositionen musst du dabei genau unter die Lupe nehmen.
• Als Vermieter:in bist du verpflichtet, die Gesamtkosten nach einem klar nachvollziehbaren Verteilerschlüssel auf alle Mietparteien aufzuteilen. Der Mieter muss nur den Anteil der Gesamtkosten tragen, der auf seine Wohnung entfällt. 
• Du musst die Akontobeträge und Pauschalen richtig berechnen, so wie sie im Mietvertrag festgelegt wurden. Bei einer Nachzahlungsforderung muss die Summe der Nebenkosten die Summe der Akontozahlungen überschreiten. Ist das Gegenteil der Fall, schuldest du der Mietpartei eine Rückerstattung der zuviel bezahlten Akontobeträge.

Die korrekte und sorgfältige Erstellung der Nebenkostenabrechnung schafft Transparenz und Vertrauen und kann Unstimmigkeiten zwischen dir und der Mietpartei verhindern.

Fazit

Abschliessend ist es entscheidend, sich als Vermieter:in bewusst zu sein, dass eine erfolgreiche Vermietung nicht nur auf den eigenen Rechten, sondern auch auf den eigenen Pflichten beruht. Das Wissen und Verständnis der relevanten Rechte und Pflichten ermöglicht es dir, potenzielle Konflikte und Missverständnisse mit Mieter:innen zu vermeiden und eine positive und dauerhafte Beziehung zu deinen Mieter:innen aufzubauen.

In der komplexen Welt des Mietrechts gibt es zahlreiche Ressourcen und Dienstleistungen, die dir bei der Bewältigung dieser Herausforderung helfen können. Setze dich daher mit Expert:innen in Verbindung, um sicherzustellen, dass du alle relevanten Aspekte berücksichtigst und gesetzeskonform handelst.

Folgende Websites können dir dabei helfen,  deine Rolle als Vermieter:in besser zu verstehen und zu erfüllen:

• Hausinfo
• WEKA
• Mietrecht24