Les principaux droits et obligations du bailleur

Si tu es propriétaire d’un bien immobilier et que tu as décidé de le mettre en location, tu as déjà effectué un grand pas vers une stratégie d’investissement réussie. Source de revenus stables, la location peut également contribuer à augmenter la valeur d’un bien immobilier. Toutefois, il est important de comprendre que la location de biens immobiliers n’implique pas seulement des droits, mais aussi des obligations.

La location est une activité qui repose sur des dispositions légales et contractuelles. Il ne s’agit pas seulement de mettre à disposition des locaux d’habitation ou commerciaux, mais d’une relation entre toi, le/la bailleur-eresse, et les locataires. Cette relation est régie par les droits et obligations mentionnés ci-dessus.

La méconnaissance des lois et des réglementations peut entraîner des conflits, engendrer des coûts inutiles et, in fine, peser sur la relation avec les locataires. Il est donc essentiel de bien comprendre tes droits et tes obligations en tant que bailleur-eresse et de les respecter.

Les principales obligations du bailleur

1) État du bien

En tant que bailleur-eresse, tu dois veiller à ce que le bien immobilier que tu loues soit dans un état adapté à l’usage prévu. Cela comprend aussi bien les caractéristiques spécifiques convenues dans le contrat (état conforme au contrat) que les normes générales indispensables à l’utilisation d’un appartement.

Pour résumer, cela signifie que l’appartement doit, en principe, être équipé de manière à permettre aux locataires d’y vivre. Cela veut dire qu’outre les pièces inoccupées, celui-ci doit également disposer des équipements nécessaires, tels qu’une cuisine ou des sanitaires.

Ainsi la salle de bains ou les toilettes doivent-elles être en état de fonctionnement et dans un état approprié. Par ailleurs, l’appartement doit pouvoir être chauffé pendant la saison froide afin de garantir une température ambiante comprise entre 20 et 22 degrés dans les pièces à vivre et entre 16 et 18 degrés dans les chambres à coucher.

Le niveau d’équipement peut considérablement varier d’un bien à un autre. Par exemple, un appartement moderne situé en ville est soumis à des normes différentes de celles d’un chalet de montagne. De telles différences doivent être prises en compte dans le cadre des accords contractuels ou en fonction des conditions locales.

2) Maintenance et réparation

En tant que bailleur-eresse, tu dois maintenir l’état de fonctionnement mentionné ci-dessus pendant toute la durée du bail. Autrement dit, tu es responsable des réparations et travaux d’entretien nécessaires dans la mesure où ceux-ci ne peuvent être contractuellement transférés aux locataires (par exemple, les travaux relevant du petit entretien). Ces travaux doivent être exécutés ou mandatés de manière professionnelle et dans un délai raisonnable.

En tant que bailleur-eresse, tu dois en assumer les coûts afférents. Tu peux inclure un pourcentage correspondant à ces dépenses dans le calcul du loyer, une pratique courante et autorisée.

3) Pas d’accords illicites

Tout accord contractuel qui déroge aux obligations décrites ci-dessus au détriment des locataires est nul et non avenu conformément à l’article 256, al. 2 du Code suisse des obligations (CO). Cette disposition permet de garantir que les droits des locataires sont protégés en toute situation et que les bailleurs s’acquittent de leurs obligations.

Les principaux droits du bailleur

1) Augmenter le loyer

Conformément au droit locatif suisse, en tant que bailleur-eresse, tu es en principe libre de définir et de modifier le loyer, par exemple en procédant à une augmentation de loyer. Certaines dispositions légales doivent toutefois être respectées. Celles-ci figurent à l’art. 269 CO et aux articles 19 et 20 de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF).

Une augmentation de loyer ou d’autres modifications contractuelles unilatérales par les bailleurs sont autorisées si elles sont :

• communiquées au moyen d’un formulaire prescrit;
• justifiées par le bailleur;
• et dépourvues de menace de résiliation.

La loi te donne le droit, en tant que bailleur-eresse, d’adapter le loyer à l’augmentation des coûts. Les locataires sont toutefois en droit de contester cette modification. En cas de modification du loyer, ils peuvent également résilier le contrat de location de manière anticipée.

Une augmentation de loyer est considérée comme autorisée si au moins l’une des raisons suivantes s’applique :

• taux d’inflation en hausse;
• augmentation des coûts d’exploitation et d’entretien du bien immobilier;
• hausse des loyers régionaux;
• augmentation du taux d’intérêt de référence hypothécaire;
• réalisation d’une rénovation complète.

En tant que bailleur-eresse, il est important d’examiner précisément ces motifs et de motiver clairement toute décision d’augmenter le loyer. C’est le seul moyen de garantir le respect de tes droits et obligations vis-à-vis de tes locataires.

2) Résiliation du contrat de location

Selon le droit suisse du bail, tu n’as pas le droit de résilier un bail sans motif valable ni sans respecter le délai légal de préavis. Une résiliation peut notamment être justifiée si, en tant que bailleur-eresse, tu as besoin du bien loué pour ton usage personnel, si les locataires ne paient pas leur loyer malgré l’injonction et le délai fixé, ou s’ils manquent gravement à leurs obligations de diligence et de respect. Les violations répétées du règlement intérieur pourraient par exemple constituer un tel motif.

Dans certains cas particuliers, tu as même le droit, en tant que bailleur-eresse, de mettre fin au bail sans préavis, c’est-à-dire de prononcer une résiliation sans préavis. Tel est notamment le cas si le locataire accuse un retard de paiement du loyer de plus de deux mois, s’il attaque physiquement ou insulte gravement d’autres locataires ou toi-même. Les infractions graves au règlement intérieur peuvent également justifier une résiliation sans préavis.

En tant que bailleur-eresse, tu dois remplir certaines conditions formelles en cas de résiliation. Tu dois en outre tenir compte du fait qu’en Suisse, les locataires disposent de nombreux moyens juridiques pour contester une résiliation. Cela peut retarder le processus de résiliation ou même annuler cette dernière.

La base juridique d’une résiliation par le bailleur se trouve dans les articles 266 et 271 CO.

3) Facturer les charges

Les charges permettent de couvrir les dépenses effectives du bailleur encourues dans le cadre de l’utilisation du bien loué. Cela comprend principalement les coûts pour :

• le chauffage et l’eau chaude;
• divers coûts d’exploitation;
• les taxes publiques directement liées à l’utilisation du logement locatif.

En Suisse, l’OBLF réglemente le décompte des charges. Conformément aux articles 4 à 8 OBLF, les charges n’incombent aux locataires que lorsqu’elles sont expressément mentionnées dans le contrat de bail. Si tel n’est pas le cas, les charges sont alors considérées comme comprises dans le loyer.

Pour garantir un décompte des charges correct, le bailleur doit veiller au respect des points importants suivants :

• Il est impératif de procéder à un contrôle rigoureux de la période de décompte, en particulier lors de l’emménagement ou du déménagement d’un locataire, car dans ce cas, les charges ne peuvent être calculées qu’au prorata.
• Nous te conseillons de comparer les différentes charges avec le décompte de l’année précédente. Pour ce faire, tu dois examiner à la loupe les nouveaux postes de dépenses, les montants en hausse et la conformité aux postes convenus dans le contrat de location.
• En tant que bailleur-eresse, tu es tenu-e de répartir le coût total entre tous les locataires selon une clé de répartition clairement compréhensible. Le locataire ne doit prendre en charge que la part du coût total imputable à son logement. 
• Tu dois calculer correctement les acomptes versés ainsi que les forfaits, tels qu’ils ont été définis dans le contrat de bail. En cas de demande de paiement supplémentaire, la somme des charges doit dépasser la somme des acomptes. Dans le cas contraire, tu es redevable au locataire du remboursement du trop-perçu versé en acompte.

Un établissement rigoureux du décompte des charges favorise la transparence et une relation de confiance, et permet d’éviter tout désaccord entre toi et le locataire.

Conclusion

Enfin, le bailleur doit impérativement être conscient du fait qu’une location réussie ne repose pas seulement sur ses propres droits, mais également sur ses obligations. Connaître et comprendre les droits et obligations applicables te permettra d’éviter tout conflit ou malentendu éventuel avec tes locataires, et d’établir une relation positive et durable avec ces derniers.

Dans l’univers complexe du droit du bail, il existe de nombreux services et ressources qui pourront t’aider à surmonter ce défi. Par conséquent, nous t’invitons à te rapprocher d’experts afin de bien prendre en compte tous les aspects du sujet et d’agir conformément à la loi.