Sanierungsarbeiten: Rechte, Pflichten und Praxistipps

Die Sanierung einer Immobilie ist mit viel Planung und Aufwand verbunden. Als Vermieter:in ist es ausserdem essentiell, dass du  die relevanten rechtlichen Aspekte kennst und diese einhältst. Unser Beitrag hilft dir dabei, den Überblick zu behalten.

Definition des Begriffs "Mietsache"

Zunächst ist es wichtig, die Begrifflichkeiten zu verstehen. In der Welt der Mietverträge stolpert man immer wieder über den Begriff "Mietsache" oder "Sache". Aber was genau bedeutet das eigentlich?

Im schweizerischen Mietrecht versteht man unter der Mietsache im Allgemeinen den physischen Teil der Immobilie, den Vermieter:innen an Mieter:innen vermieten. Dies kann eine Wohnung, ein Haus, ein Geschäftsraum, eine Garage oder sogar ein Stellplatz sein. Es umfasst alle fest installierten Elemente wie Böden, Wände, Decken, Türen, Fenster, sanitäre Anlagen und Kücheneinrichtungen.

Gemäss Artikel 253 Abs. 1 OR musst du als  Vermieter:in die Mietsache deinen Mieter:innen in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben. Ausserdem musst du die Immobilie während der Mietdauer in diesem Zustand erhalten. Das bedeutet, dass du die Verantwortung für die Instandhaltung und Reparatur der Mietsache trägst, um die Gebrauchsfähigkeit zu gewährleisten.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Mietsache nicht nur auf die Innenräume beschränkt ist. Auch Aussenbereiche wie Balkone, Terrassen oder gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie Treppenhäuser, Eingangsbereiche, Waschküchen und Gärten können als Teil der Mietsache angesehen werden, wenn sie im Mietvertrag eindeutig als solche definiert sind.

Du solltest dir bewusst sein, dass du nicht nur für die Behebung von Mängeln und Schäden verantwortlich bist, die die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache beeinträchtigen, sondern auch dafür sorgen musst, dass die Immobilie in einem guten und bewohnbaren Zustand bleibt.

Unterscheidung zwischen "Unterhaltsarbeiten" und "Erneuerungen und Änderungen"

Eine wichtige Unterscheidung bei einer Renovation für Vermieter:innen ist die zwischen “Unterhaltsarbeiten” und “Erneuerungen oder Änderungen”. Beide können notwendig sein, um die Qualität und Attraktivität deiner Mietliegenschaft zu erhalten, aber sie haben unterschiedliche Auswirkungen auf deine Pflichten und Rechte sowie auf die deiner Mieter:innen.

Unterhaltsarbeiten sind Aufgaben, die erfüllt werden müssen, um den Zustand der Immobilie zu erhalten und Mängel zu beseitigen. Als Vermieter:in bist du nach Artikel 256 des Schweizerischen Obligationenrechts dazu verpflichtet, deine Mietobjekte  in einem solchen Zustand zu erhalten, dass sie zum vorausgesetzten Gebrauch taugen. Daher musst du ebenfalls alle Mängel beheben, die diesen Gebrauch beeinträchtigen könnten. Diese Arbeiten können Reparaturen, Wartungsaufgaben und kleinere Verbesserungen umfassen. Folgende Punkte fallen zum Beispiel in diesen Bereich:

• Reparaturen des Treppengeländers
• Ersatz eines kaputten Kühlschranks
• Ausbesserung der Fugen im Badezimmer

Erneuerungen und Änderungen sind hingegen Aufgaben, die über die normale Instandhaltung hinausgehen. Sie dienen dazu, die Immobilie zu verbessern, den Wohnkomfort zu erhöhen oder den Marktwert zu steigern. Diese Arbeiten sind in der Regel nicht verpflichtend, sondern liegen im Ermessen des Vermieters bzw. der Vermieterin. Sie können Änderungen an der Struktur des Gebäudes, umfangreiche Modernisierungen oder die Installation neuer Einrichtungen umfassen, wie zum Beispiel:

• Das Einbauen eines eigenen Wäscheturms in der Wohnung
• Der Ausbau des Balkons
• Eine komplette Renovation des Badezimmers

Während Unterhaltsarbeiten oftmals keine Auswirkungen auf den Mietzins haben, können Erneuerungen und Änderungen gemäss Artikel 269a Abs. 1 OR als Begründung für eine Mietzinserhöhung herangezogen werden, sofern sie einen nachhaltigen Nutzen für die Mieter:innen darstellen und zur Verbesserung der Wohnverhältnisse beitragen.

Es ist jedoch wichtig, die Mieter:innen frühzeitig (bestenfalls mit drei Monaten Vorlauf) über geplante Erneuerungen und Änderungen zu informieren und ihre Zustimmung einzuholen, besonders wenn die Massnahmen zu erheblichen Beeinträchtigungen führen können. Mieter:innen haben das Recht, einer Mietzinserhöhung aufgrund von Erneuerungen und Änderungen innerhalb von 30 Tagen nach Mitteilung zu widersprechen.

Zumutbarkeit von Arbeiten für die Mietpartei

Das Mietrecht sieht eine Vielzahl von Szenarien vor, in denen Vermieter:innen bauliche Veränderungen oder Renovierungsarbeiten durchführen müssen oder möchten. Obwohl diese Arbeiten oft notwendig sind, können sie erhebliche Auswirkungen auf die Mietpartei haben. Doch wann gelten solche Arbeiten als zumutbar?

Dies hängt von verschiedenen Faktoren ab, die individuell geprüft werden müssen. Das Schweizer Mietrecht legt dafür bestimmte Bedingungen und Kriterien fest, die berücksichtigt werden müssen, um die Zumutbarkeit von Arbeiten für die Mietpartei zu bestimmen. Nach Artikel 259 Abs. 2 OR darfst du als Vermieter:in während der Mietdauer nur solche Arbeiten durchführen, die für die Mietpartei zumutbar sind. 

Die Dauer und Intensität der Arbeiten sind dabei besonders wichtige Faktoren. Kleinere Reparaturen, die innerhalb eines Tages abgeschlossen sind und die Mietpartei nur minimal stören, sind in der Regel zumutbar. Langwierige und störende Arbeiten, die über Wochen oder Monate andauern, können jedoch unzumutbar sein, insbesondere wenn sie die Nutzung der Mietsache erheblich einschränken oder die Mieter:innen beeinträchtigen. Hier ein paar Beispiele:

Zumutbar sind:

• Kurzzeitige Reparaturen im Badezimmer oder in der Küche, die nur wenige Stunden dauern.
• Malerarbeiten in den Gemeinschaftsbereichen des Gebäudes, die während den regulären Arbeitszeiten durchgeführt werden.
• Regelmässige Wartungsarbeiten an Heizungs- und Lüftungsanlagen, die im Voraus angekündigt werden und nicht den ganzen Tag in Anspruch nehmen.

Unzumutbar sind:

• Umfangreiche Sanierungsarbeiten, die die Nutzung der gesamten Wohnung über einen längeren Zeitraum unmöglich machen.
• Unangekündigte oder kurzfristig angekündigte Arbeiten, die die Mieter:innen in ihrer Freizeit oder während der Arbeitszeiten im Homeoffice stören.
• Arbeiten, die den Zugang zu wichtigen Einrichtungen wie Bad oder Küche über mehrere Tage hinweg blockieren.

Wie bereits erwähnt, ist es wichtig, die Mietpartei frühzeitig über die Art, den Umfang und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten zu informieren. Wenn nötig solltest du als Vermieter:in auch eine angemessene Mietzinsreduktion gewähren.

Die Bestimmung der Zumutbarkeit von Arbeiten für die Mietpartei ist komplex und erfordert eine sorgfältige Überprüfung individueller Umstände. Bei Unklarheiten raten wir dir, dich an eine Fachperson oder Beratungsstelle zu wenden.

Mögliche flankierende Massnahmen

Es gibt eine Reihe von Massnahmen, die dazu beitragen können, die Auswirkungen von Sanierungsarbeiten zu minimieren.

Du kannst beispielsweise Ruhezeiten einrichten. Also bestimmte Zeiten, in denen keine Arbeiten durchgeführt werden, um der Mietpartei eine Pause von Lärm und Störungen zu ermöglichen. Diese Ruhezeiten kannst du individuell mit den Mieter:innen abstimmen, um ihren Bedürfnissen und Zeitplänen gerecht zu werden.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, vorübergehende Alternativen anzubieten, wenn bestimmte Bereiche der Immobilie aufgrund der Arbeiten nicht genutzt werden können. Beispielsweise könntest du einen Ersatzarbeitsplatz zur Verfügung stellen, wenn der Hauptarbeitsbereich des Mieters betroffen ist, oder du könntest alternative Parkmöglichkeiten anbieten, wenn der Parkplatz saniert wird.

Entscheidend ist eine gute Kommunikation. Informiere die Mietpartei regelmässig über den Fortschritt der Arbeiten und biete ihr die Gelegenheit, Fragen zu stellen oder Bedenken zu äussern. In vielen Fällen können Probleme und Missverständnisse vermieden werden, wenn Mieter:innen das Gefühl haben, dass ihre Bedürfnisse berücksichtigt werden und sie Teil des Prozesses sind.

Finanzielle Ansprüche der Mietpartei

Mieter:innen haben das Recht auf eine Mietzinsreduktion, wenn die Nutzung der Mietsache durch Sanierungsarbeiten erheblich beeinträchtigt wird. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn bestimmte Räume oder Annehmlichkeiten, wie zum Beispiel die Küche oder das Bad, während der Arbeiten nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden können. Die Höhe der Mietzinsreduktion hängt von der Schwere und Dauer der Beeinträchtigung ab und sollte proportional zur eingeschränkten Nutzbarkeit der Mietfläche sein.

Zusätzlich zu einer Mietzinsreduktion können Mieter:innen unter bestimmten Umständen auch Schadensersatz geltend machen. Zum Beispiel, wenn sie aufgrund der Arbeiten gezwungen waren, alternative Unterkünfte zu suchen und dafür zusätzliche Kosten entstanden sind. Auch eventuell entstandene Schäden am persönlichen Eigentum der Mietpartei durch die Arbeiten könnten Gegenstand eines Schadensersatzanspruchs sein.

Es besteht aber nicht automatisch ein Anspruch auf eine Mietzinsreduktion oder einen Schadensersatz. Es hängt von den genauen Umständen des Einzelfalls ab und sollte idealerweise mit Hilfe eines Rechtsexperten bewertet werden.

Empfehlungen und Fazit

Zusammenfassend haben wir hier einige Empfehlungen rund um das Thema Sanierungsarbeiten / Renovation für Vermieter:innen gesammelt:

1. Offene Kommunikation: Informiere deine Mieter:innen frühzeitig und transparent über geplante Arbeiten. Erläutere die Gründe für die Massnahmen, ihren Umfang und die voraussichtliche Dauer.
2. Berücksichtige die Bedürfnisse der Mietpartei: Plane Arbeiten so, dass sie möglichst wenig stören. Setze beispielsweise Ruhezeiten ein und bemühe dich, Arbeiten ausserhalb der Hauptnutzungszeiten der Immobilie durchzuführen.
3. Fairness und Respekt: Beachte die Rechte der Mietparteien und behandle sie fair. Sollten erhebliche Beeinträchtigungen durch die Arbeiten entstehen, erwäge eine angemessene Mietzinsreduktion und stelle, wenn nötig, Alternativen zur Verfügung.
4. Rechtliche Unterstützung: Konsultiere bei Unklarheiten immer eine Rechtsberatung, um sicherzustellen, dass du die rechtlichen Aspekte korrekt handhabst.
5. Qualitätsarbeit: Achte darauf, dass die durchgeführten Arbeiten von hoher Qualität sind, um zukünftige Störungen zu vermeiden und den Wert der Immobilie zu steigern.

Im Endeffekt solltest du als Vermieter:in immer bestrebt sein, ein Gleichgewicht zu finden zwischen der Notwendigkeit, dein Eigentum zu erhalten und zu verbessern, und der Notwendigkeit, die Rechte und das Wohlbefinden deiner Mieter:innen zu respektieren. Mit guter Planung, offener Kommunikation und Respekt für alle Beteiligten kann die Durchführung von Sanierungs- und Umbauarbeiten zu einer Win-Win-Situation für alle Beteiligten werden.