Règlement d'immeuble

Les adeptes des grillades veulent profiter d'une soirée pour organiser une fête animée et faire griller des saucisses au balcon. Mais les autres locataires aspirent à se détendre et à profiter de la soirée après une dure journée de travail. Certains locataires voient le jardin comme un lieu de repos, d'autres veulent jouer sur l'herbe et se défouler! – Presque partout où les gens vivent ensemble sous un même toit, il y a des conflits.

Jürg Zulliger

«Dois-je accepter la musique bruyante?»

Des milliers de réclamations sont reçues chaque année dans les grandes régies immobilières: «dois-je accepter la musique bruyante et la fête nocturne des voisins?» nous demande Frédéric M. (tous les noms ont été changés). La préoccupation de la locataire Anne F. est aussi tirée la vie quotidienne: «notre règlement d'immeuble stipule qu'il est interdit de laver le dimanche. Dois-je m'y conformer? Je travaille et je n'ai souvent pas le temps au cours de la semaine!»

Les interdictions de lavage le dimanche figurent dans de nombreux règlements d'immeubles. Beaucoup de professionnels et de juristes sont d'avis qu'elles ne sont plus appropriées aujourd'hui. «La sanctification du dimanche» n'est plus guère acceptée comme une raison valable pour une interdiction de lavage», explique Ruedi Spöndlin, juriste à l'association des locataires. Ces règles, trop rigides, proviennent du temps où les machines à laver étaient assourdissantes et bruyantes. Ou du moins, elles étaient plus bruyantes que les équipements modernes. À cela s'ajoute que les immeubles plus récents, et surtout les buanderies, sont beaucoup mieux isolés qu'auparavant. Mais aussi les habitudes changent. Beaucoup d'hommes et de femmes travaillent pendant la semaine; ils/elles apprécient de pouvoir laver une fois le soir ou pendant le week-end.

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«Entrée interdite» - De telles règles n'existent presque plus aujourd'hui. (Image: fotolia)

Phonographes et battages de tapis

Les règles concernant le «battage de tapis», qui figurent encore dans les règlements provenant de temps révolus, constituent un bel «exemple»: ils énumèrent méticuleusement les dispositifs que les locataires doivent utiliser pour battre/nettoyer leurs tapis. Il est dit noir sur blanc à quelles heures de la journée c'est permis et quand c'est interdit. Le passage suivant provient d'un autre siècle: «les gramophones et les téléviseurs doivent être réglés de façon à ne pas incommoder les voisins».

Les règles strictes selon lesquelles les enfants ne doivent pas jouer au football sur la pelouse sont aussi dépassées. L'interdiction de marcher sur la pelouse appartient à la même catégorie.

Les règlements d’immeubles interdisent en principe à la régie ou au propriétaire d’établir des règles quelconques et de les imposer au quotidien aux locataires. Chaque restriction ou interdiction doit figurer par écrit dans le règlement d'immeuble. Il est également important que ce document (à savoir, au début du bail) soit spécifié comme faisant partie intégrante du bail. Toute modification ultérieure du règlement d'immeuble constitue alors au sens strict un changement du bail – elle doit être mise en œuvre correctement par le propriétaire (modification du contrat avec un formulaire etc.).

 

Règlement d'immeuble: les garde-fous

Selon le juriste Ruedi Spöndlin, certains principes doivent être respectés dans les règlements d'immeubles: «les consignes et interdictions doivent être fondées et ne pas être exagérées». Prenons un exemple simple fictif pour l'illustrer: dans un immeuble locatif d'une ville ou d'une agglomération de taille moyenne, la régie ne peut pas prescrire la décoration d'un balcon ou les fleurs à utiliser. Il doit y avoir une raison rationnelle et objective pour de telles prescriptions! Dans une ancienne ferme de l'Emmental par contre, vous devez vous s'attendre à ne pas être entièrement libre dans le choix des fleurs. Dans ce cas, il peut sembler raisonnable de prescrire des géraniums rouges et d'interdire des fleurs exotiques compte tenu de l'apparence du village.

Les locataires ne sont par contre pas obligés de se plier à des règles trop restrictives. Des interdictions substantielles, disproportionnées et sans raison ne sont pas permises. «Vous pouvez donc les transgresser sans conséquence», explique Ruedi Spöndlin de l'association des locataires. Mais attention: si le règlement d'immeuble est raisonnable, la régie peut prendre les mesures nécessaires pour qu'il soit respecté. Dans le pire des cas, elle peut même menacer le locataire récalcitrant d'une résiliation de son bail. De plus, les règlements ne sont souvent pas établis à cause de la régie, mais simplement parce que beaucoup de locataires désirent certaines conditions cadres. Quelles seraient les sanctions dans les cas extrêmes? Toute personne qui ne respecte pas les droits d'autrui et viole de façon répétée le règlement d'immeuble doit s'attendre à des conséquences fâcheuses. Mais dans la pratique, les résiliations sont rares. Auparavant, la régie doit rappeler les locataires fautifs à l'ordre, ou, dans les cas graves, les menacer de résilier leur bail.

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Règlement d'immeuble: toutes les règles et interdictions ne sont pas légales. Les règles du jeu doivent être objectivement justifiables et raisonnables. (Image : fotolia)

Règlement d'immeuble: conseils pratiques

Voici quelques «thèmes récurrents» au sujet des règles de cohabitation et du règlement d'immeuble:

  • Bruit et respect d'autrui: tout d'abord, les règlements de la police locale doivent être respectés; ceux-ci peuvent différer selon la région et la ville. Mais en général la règle est la suivante: période de repos nocturne dès 22h, généralement aussi pendant l'heure du déjeuner. La loi exige par ailleurs un certain respect mutuel dans la cohabitation. La signification concrète de cette règle est à interpréter au cas par cas. Une douche nocturne n'est pas susceptible d'être interdite. Mais il ne faut pas se bagarrer dans l'appartement au milieu de la nuit, quand les autres locataires veulent dormir. Après 22 heures, «les bruits du logement ou autres» doivent être de faible volume.
  • Animaux de compagnie: la loi suisse est très stricte à cet égard. Si le bail stipule que les animaux domestiques dépendent de l'approbation de la régie, elle peut les refuser. Elle ne doit pas fournir de motif. «Une interdiction générale d'animaux domestiques dans le bail est permise», explique Ruedi Spöndlin de l'association des locataires. Mais les petits animaux peu bruyants ne peuvent pas être interdits. Ainsi, chaque locataire peut avoir un aquarium avec des poissons d'ornement, des canaris, hamsters ou cochons d'inde dans l'appartement.
  • Musique: comme pour les animaux de compagnie, cela dépend du potentiel des perturbations et du volume. Si vous aimez jouer de la trompette ou du tambour, vous devez tenir compte des interdictions – ce n'est toléré généralement ni par les voisins ni par les régies. Mais la musique ne peut être interdite dans un cadre familial (piano, flûte, guitare, violon, etc.). Selon les règles de l'immeuble et les circonstances, des périodes spécifiques doivent être respectées, par exemple, pas plus de deux à trois heures par jour.
  • Balcons: certaines régies prescrivent une apparence uniforme, d'autres interdisent certains types de protections visuelles (bâches, nattes de roseaux, etc.). En ce qui concerne les installations et les meubles sur le balcon, il faut s'en tenir à la proportionnalité et la nécessité (par exemple, l'architecture, la préservation historique, l'aspect particulier de la façade, etc.).
  • Grillades: les grillades sur les balcons sont particulièrement controversées. Certains règlements de l'immeuble les interdisent explicitement. Mais, dans tous les cas, les amateurs de barbecue devraient tenir compte des autres habitants de l’immeuble ainsi que des voisins. Si la fumée ou l'odeur ne sont pas excessives, une interdiction stricte ne semble pas appropriée.

Que faire si des conflits se produisent entre locataires? Agissez selon la sagesse traditionnelle: «c'est le ton qui fait la musique.» Si vous êtes poli(e) avec vos semblables et faites part des problèmes sans vous énerver, vous parviendrez probablement à trouver un terrain d'entente. Tout d'abord, chercher le contact direct est certainement la meilleure façon d'agir. Si par la suite, vos voisins ne vous écoutent pas, vous pouvez toujours vous adresser à la régie.

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Le règlement d'immeuble fait partie du bail et est délivré lors de la remise de l'appartement. (Image: fotolia)