Kündigung Mietvertrag: So gehst du bei der Kündigung einer Wohnung vor

Wie und wann kündige ich einen Mietvertrag korrekt?

Kündigungen sind schriftlich zu erstellen und eigenhändig von allen Vertragsparteien zu unterzeichnen. Die Kündigung muss spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist (im Geschäftsverkehr zur Geschäftszeit) bei der Verwaltung eintreffen.

Aus Beweisgründen empfehlen wir, die Kündigung mittels eingeschriebener Postsendung zu verschicken. Diese gilt dem Adressaten an dem Tag als zugegangen, an dem sie zugestellt wird oder erstmals auf der Poststelle abgeholt werden kann.

Kündigung bei Familien, Konkubinatspaaren und Wohngemeinschaften

Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Wohnung mieten, beispielsweise als Ehepaar, Konkubinatspaar oder als Wohngemeinschaft, kann eine einzelne Partei jederzeit ausziehen. Sie haftet aber weiterhin solidarisch für die Verbindlichkeiten aus dem gemeinsam unterzeichneten Mietvertrag.

Gemeinsam mieten, gemeinsam kündigen

Eine von mehreren Personen gemeinsam gemietete Wohnung kann auch nur gemeinsam gekündigt werden. Die Kündigung nur eines Mieters ist nichtig und hat keine rechtliche Wirkung.

Eine Kündigung einer Familienwohnung, die vom Ehepaar bewohnt wird, muss immer von beiden Ehepartnern unterzeichnet sein, auch wenn nur ein Ehepartner den Mietvertrag unterzeichnet hat (Art. 266m OR). Diese Regel gilt auch für eingetragene Partnerschaften.

Kündigung der Wohnung: Unbefristeter oder befristeter Vertrag

Grundsätzlich wird zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen unterschieden.

• Unbefristeter Vertrag: Wenn du mit deiner Verwaltung keine anders lautende (schriftlich festgehaltene) Vereinbarung hast, ist der Vertrag unbefristet und von beiden Vertragsparteien unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündbar.
   
• Befristeter Vertrag: Wenn im Mietvertrag die Mietperiode festgehalten ist, liegt ein befristeter Vertrag vor.

Ordentliche Kündigung

Eine ordentliche Kündigung kann immer von beiden Seiten ausgesprochen werden: sowohl von der vermietenden Partei als auch von Mietenden. Beide Parteien müssen sich dabei an die gesetzliche oder die im Mietvertrag festgehaltene Mindestfrist halten. Im Allgemeinen gilt, das Fristen verlängert, nicht aber gekürzt werden können.

Vermietende können aus diversen Gründen aussprechen. Hier findest du alle wichtigen Informationen zur Kündigung durch Vermietende.

Auch Eigenbedarf kann zur Kündigung durch vermietende Parteien führen. Du möchtest mehr dazu erfahren? Hier geht es zu unserem Beitrag zur Kündigung wegen Eigenbedarf.

Wichtig: Vermietende müssen eine Kündigung schriftlich mit einem amtlichen Formular an sämtliche Vertragsparteien schicken. Wird kein amtliches Formular verwendet, ist die Kündigung nicht gültig.

Gesetzliche Fristen in der Schweiz

In der Schweiz gelten die folgenden gesetzlichen Fristen:

• Für Mietwohnungen: Drei Monate
• Für Geschäftsräume: Sechs Monate
• Für möblierte Zimmer und separate Einstellplätze: Zwei Wochen

Hier findest du weitere Informationen zu Kündigungsfristen in der Schweiz.

Ortsübliche Kündigungstermine in der Schweiz

Haben die Vertragsparteien bezüglich der Kündigungstermine im Mietvertrag keine andere Vereinbarung getroffen, ist jeweils auf einen ortsüblichen Kündigungstermin zu kündigen. Allgemeine Kündigungstermine unterscheiden sich von Kanton zu Kanton (und können sich sogar nach Gemeinden unterscheiden). Daher ist es äusserst wichtig, diese Termine frühzeitig zu prüfen.

Hier findest du unsere Übersicht zu den üblichen Kündigungsterminen in der Schweiz.

Wichtig: Eine Kündigung hat zwingend spätestens am letzten Werktag vor Beginn der Kündigungsfrist bei Vermietenden einzutreffen.

Beispiel: Falls du auf den 30. Juni kündigen möchtest, muss deine Kündigung entsprechend bis spätestens am 31. März bei deiner Vermieterin oder deinem Vermieter eintreffen. Falls eine Kündigung verspätet eintrifft, ist sie erst zu einem späteren Zeitpunkt gültig. Nämlich ab dem nächsten zulässigen Kündigungstermin. Plane deine Kündigung entsprechend zeitig. Versäumst du den richtigen Zeitpunkt, kannst du deine Wohnung schlimmstenfalls erst mehrere Monate später kündigen.

Ausserordentliche Kündigung

Eine Kündigung ist auf den nächstmöglichen Kündigungstermin wirksam. Du kannst aber auch ohne Einhaltung von Kündigungsfrist und -termin ausziehen: In diesem Fall musst du der Verwaltung mindestens eine (besser mehrere) solvente und zumutbare Personen zur Ersatzmiete vorschlagen, welche die Wohnung zum gewünschten Termin und zu den bisherigen mietvertraglichen Konditionen übernehmen würde.

Ist der neue Vertrag unterzeichnet, bist du von deinen Pflichten entbunden. Findest du keinen zumutbaren Nachmieter, musst du den Mietzins bis zum Ablauf der Kündigungsfrist weiter bezahlen.

Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

Es gibt mehrere Punkte, die optional in einem Kündigungsschreiben aufgeführt werden können. Gewisse Informationen müssen jedoch auf jeden Fall in einem Kündigungsschreiben stehen:

• Name und Adresse der mietenden Person(en)
• Name und Adresse der Vermieterschaft / Verwaltung
• Datum des Schreibens
• Betreff, z.B 'Kündigung des Mietvertrags für die Wohnung an der [Adresse].'
• Kündigungserklärung, z.B. ein Satz wie: 'Hiermit kündige ich den Mietvertrag für die Wohnung an der [Adresse] fristgerecht per [Datum].'
• Kündigungsdatum / Termin
• Unterschrift

Alternativ kannst du auch unsere interaktive Vorlage für die Wohnungskündigung verwenden.