Qu’arrive-t-il si un locataire décède?

Jürg Zulliger

Le décès d’un locataire est un sujet pénible. Des questions difficiles se posent pour les proches, la famille ainsi que la gestion de l’appartement. Dans certains cas, cela dépend des circonstances et de l’environnement familial. Un premier point important: les héritiers assument tous les droits et devoirs du défunt à bien des égards. Fabian Gloor, avocat à l’ASLOCA, explique: «Les héritiers héritent aussi la position juridique du défunt.» Si le défunt louait un appartement, la communauté des héritiers assume toutes ses créances et obligations. Dans la mesure où les créances sont justifiées, les héritiers doivent, par exemple, payer le loyer mensuel dû après le décès ainsi que la partie des frais et charges y associés.

La résiliation du bail par les héritiers

Toutefois, la loi accorde des droits spéciaux aux héritiers en cas de décès. Ils ont la possibilité de résilier le bail avec un préavis légal de trois mois à la date de résiliation suivante. Les dates de résiliation varient d’une région à l’autre et d’un canton à l’autre. Mais les héritiers doivent agir rapidement. Exemple: si un locataire est décédé en janvier et si le 30 avril est la date de résiliation suivante, ils doivent résilier le bail pour cette date. «Dans la pratique, cependant, la situation générale est prise en compte», souligne M. Gloor. Cela signifie que le délai de réflexion doit être généreux. Dans ce cas exceptionnel, la plupart des régies immobilières agissent de manière équitable et ne cherchent pas à retarder les choses, simplement parce que la lettre de résiliation est arrivée légèrement en retard. Toutefois, les héritiers ont généralement intérêt à résilier le bail, parce qu’ils veulent se débarrasser de l’appartement pour ne pas payer un loyer inutilement.

Ce dont les profanes ne sont souvent pas pleinement conscients, c’est que les héritiers légaux entrent pratiquement dans la position contractuelle de la personne décédée. Si une communauté d’héritiers se compose de plusieurs personnes – par exemple la veuve et les enfants du testateur – ils doivent tous signer ensemble la résiliation du bail. Car en théorie, la régie pourrait autrement remettre en cause le droit de résiliation des héritiers. Dans certaines circonstances, ils peuvent être tenus de présenter un certificat d’héritier. «Heureusement, la plupart des régies immobilières sont pragmatiques», déclare Fabian Gloor.

Quand un locataire décède: examinez la résiliation du bail

Notre recommandation est la suivante: il vaut mieux que les héritiers s’arrangent avec la régie immobilière. Il est tout à fait possible que les intérêts des deux parties soient fondamentalement similaires. Peut-être la régie immobilière veut-elle rénover l’appartement dès que possible et le remettre en location. Si les deux parties sont d’accord, elles peuvent convenir d’un accord de résiliation. «Cela permettrait même de mettre fin immédiatement au bail», explique l’avocat Fabian Gloor. Il est pourtant important que la résiliation immédiate du bail soit formellement correcte, effectuée par écrit et, bien sûr, avec le consentement des deux parties.

Que faire si une solution immédiate n’est pas possible et que le bail ne peut pas être résilié à court terme? Tous les locataires peuvent exercer le droit de la restitution anticipée de la chose (art. 264 CO). Cela leur donne le privilège d’être libérés de leurs obligations sans préavis. Cela suppose toutefois qu’ils fournissent un nouveau locataire convenable et solvable. Le nouveau locataire doit essentiellement être prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions.

Quand un locataire décède: qu’est-ce qui s’applique au conjoint/partenaire?

Les conséquences d’un décès pour les conjoints mariés ou les partenaires de vie sont souvent négligés. «À moins qu’un couple n’ait signé à l’origine le bail avec responsabilité solidaire, le bail ne passe pas automatiquement au conjoint survivant en cas de décès», explique Gloor. «C’est-à-dire qu’une veuve n’a pas automatiquement le droit de rester dans l’appartement. Elle n’y a droit que si les deux parties étaient partenaires contractuels du bail ou si la veuve est l’unique héritière du défunt. Afin de mieux se protéger, les conjoints et les partenaires de vie devraient toujours signer le bail ensemble».

Si les relations familiales et successorales sont complexes, un exécuteur testamentaire serait utile. Un testateur, par exemple, a la possibilité de désigner un exécuteur testamentaire convenable dans un testament. Ce dernier s’occuperait alors des questions successorales ou de la résiliation du bail.

Les questions et sujets essentiels sont naturellement quelque peu différents pour la régie immobilière. Le propriétaire n’a aucun droit à une résiliation extraordinaire; il doit respecter les délais légaux et les dates locales de résiliation. Si, après un décès, une veuve vit seule dans l’appartement loué conjointement, le bail ne peut pas être résilié simplement par cause de décès. Fabian Gloor: «Une telle résiliation serait très probablement considérée comme abusive par un tribunal».

En ce qui concerne la question du décès du locataire, il y a quelques cas particuliers à mentionner: si tous les héritiers répudient un héritage, la succession est alors déclarée en état de faillite. Il sera alors difficile de régler les revendications issus du bail de la succession.

Quand un locataire décède: si aucun héritier n’est trouvé

La procédure est similaire si aucun héritier n’a pu être trouvé. La régie immobilière ou le propriétaire devraient alors s’occuper de l’évacuation et du nettoyage de l’appartement et des formalités eux-mêmes. Dans ce cas, l’office des faillites compétent procède à une liquidation officielle. Le propriétaire peut alors faire valoir ses droits dans le cadre de la procédure. Selon la situation, c’est le seul moyen de récupérer les loyers impayés ou le coût de l’évacuation et du nettoyage.

Dépliant sur le décès du locataire (pour les locataires):
Brochure ASLOCA

Résiliation extraordinaire et recherche d’un locataire susceptible de reprendre le bail:
Nos conseils au sujet de la résiliation extraordinaire.