Rénover un logement

En matière de rénovation de logement, les vices et autres questions dans ce domaine sont un sujet d’actualité permanent. Mais sur le plan juridique, le propriétaire doit seulement remédier aux défaillances techniques avérées; il n’a pas le droit de rénover ou d’apporter des améliorations au logement. Tout cela n’est qu’une idée fausse malheureusement très répandue.

Jürg Zulliger

Lorsqu’il est question de rénovation d’un logement en location, les locataires ont bien souvent une liste de suggestions interminable! C’est notamment le cas dans les appartements anciens: ils souhaiteraient par exemple des murs fraîchement repeints dans le couloir, le salon et la chambre des enfants, de nouveaux revêtements de sol ou bien encore une rénovation de la cuisine et de la salle de bains. Cependant, une fois le bail signé, ce n’est pas nécessairement au propriétaire d’entreprendre ces rénovations. 

Rénover un logement: que dit la loi?

Si l’on considère le droit de bail, la situation est plus complexe qu’il n’y paraît. Ruedi Spöndlin, avocat de l’association suisse des locataires (Mieterinnen- und Mieterverband − MV), nous l’explique: «Il n’existe pas de droit à la rénovation. Le locataire prend possession du logement en l’état». Si le logement n’était pas équipé d’une cuisinière en vitrocéramique au moment de la conclusion du bail, ce défaut ne peut être invoqué par la suite. Et dans certains immeubles plus anciens, le lave-vaisselle ne fait toujours pas partie des commodités considérées comme obligatoires. A ce sujet, Thomas Oberle, juriste au sein de l’Association des propriétaires de Suisse (Hauseigentümerverband Schweiz − HEV), ajoute: «Le logement doit avant tout être habitable.

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Les travaux de peinture sont-ils à la charge du propriétaire?

En principe, l’article 256 du Droit des obligations oblige le propriétaire à veiller à l’entretien du logement après le déménagement du locataire. Toutefois, selon le droit de bail, il en va de même pour la peinture murale que pour la rénovation de la cuisine et de la salle de bains: si une usure des travaux de peinture est constatée dans le cadre d’une utilisation normale, il n’est pas nécessairement obligatoire de faire appel à un peintre. Sauf si les dommages sont importants. C’est par exemple le cas si la peinture est en mauvais état à cause d’une forte consommation de tabac dans le logement ou si un vieux papier peint se décolle.

Quand faut-il repeindre un logement?

Le locataire ne peut réclamer que ce qui est réellement considéré comme un défaut ou un dommage au sens technique et juridique du terme. Autrement dit: même après vingt ou trente ans d’occupation du logement, les locataires n’ont pas nécessairement le droit de faire repeindre le mur si la peinture ou le papier peint est encore dans un état acceptable.

Mais à partir de quel moment un logement est-il habitable ou non? Cela doit toujours être défini au cas par cas. En principe, un locataire normal s’attendra à ce que le logement soit chauffé en hiver, qu’il soit doté d’équipements de cuisine, qu’il dispose de l’électricité,de l’eau courante et d’une connexion Internet / d’une ligne téléphonique, etc. Mais d’autres caractéristiques, telles que celles que l’on retrouve dans des logements neufs, ne peuvent pas être exigées. Dans les immeubles anciens, un locataire ne peut pas non plus exiger que l’immeuble réponde à des exigences élevées en matière d’isolation acoustique. A l’inverse, en cas de rénovations et de nouvelles constructions, il convient de respecter certaines normes et règles de construction; comme par exemple les exigences minimales de la norme SIA pour la protection acoustique ou les directives de l’ordonnance sur la protection contre le bruit.

Une idée fausse très répandue

Voilà ce que dit la loi concernant la rénovation des logements en location. Mais dans la pratique, il persiste l’idée – à tort – que le locataire est en droit, au bout de huit ans d’occupation, d’exiger une nouvelle peinture des murs. «Ces interprétations erronées de la loi concernent souvent les revêtements de mur et de sol ou les travaux de peinture», souligne l’avocat Thomas Oberle. Même dans le cas de parquets ou de moquettes, les locataires s’attendent généralement à ce que les vieilles moquettes soient remises en état ou remplacées de manière plus régulière. Cependant, du fait qu’un traitement de surface du parquet ou de certains types de parquets stratifiés dure 10 ans, il n’est pas possible de répondre à une demande de remise en état du parquet (c’est-à-dire ponçage et vitrification) avant.

Qui prend en charge les coûts de rénovation?

Si une rénovation complète du logement ou une nouvelle peinture des murs est prévue, la question de la prise en charge des coûts entre le propriétaire et le locataire se pose. Pour savoir qui est tenu d’assumer les coûts, il convient de déterminer la valeur temporelle des éléments. A cette fin, l’Association des propriétaires et l’Association des locataires ont publié un tableau du durée de vie des éléments de construction. Ce document stipule par exemple qu’une peinture murale atteint sa durée de vie utile au bout de huit ans.

Exemple: si après le déménagement du locataire, le revêtement de sol doit être remplacé en raison d’une usure excessive ou la peinture murale renouvelée, le locataire doit prendre en charge une partie des coûts. Le reste est à la charge du propriétaire. Par usure extraordinaire, on entend par exemple:

  • des murs jaunis à cause de la fumée du tabac dans le logement
  • des murs gribouillés
  • des trous de brûlure sur les murs ou le sol

Si seulement 10% de la durée de vie utile a été atteinte, le locataire doit assumer 90% des coûts. En revanche, si la durée de vie indiquée dans le tableau a été dépassée, la réparation est entièrement à la charge du propriétaire. Le tableau de durée de vie joue aussi un rôle pour déterminer l’augmentation de loyer autorisée en cas de rénovations.

Ai-je droit à des réparations?

Contrairement à la rénovation, les locataires ont généralement droit à des réparations et à un entretien du logement. De ce fait, si le four ou le réfrigérateur ne fonctionne pas comme il le devrait, le propriétaire est tenu de le remplacer ou de le réparer (à ses frais). Il en va de même si la peinture ou le papier peint se détache ou se décolle du mur, ou si un interphone est défectueux. Pour exiger une réparation ou l’élimination du défaut, le locataire doit signaler le défaut, de préférence par écrit et par courrier recommandé. Mais dans la pratique, il n’est pas si facile pour les non-initiés de faire la distinction entre les défauts au sens technique et juridique et les «réparations esthétiques» facultatives. Dans ce cas, l’avis d’une personne compétente dans le domaine peut s’avérer utile.

Qu’est-ce qu’un défaut et qu’entend-on par petits travaux d’entretien?

En revanche, les petits défauts sont à traiter séparément; le locataire doit les réparer et les payer lui-même. Le «petit entretien» est à la charge du locataire. Selon l’Association des locataires, cela désigne seulement les réparations et améliorations mineures pour lesquelles il n’est pas nécessaire de faire appel à des spécialistes. En règle générale, ces réparations ne doivent pas dépasser 150 francs. Le petit entretien comprend entre autres les éléments suivants:

  • fusibles et ampoules défectueuses
  • tuyau de douche, joints ou verres à dents défectueux
  • remplacement des composants en plastique du lave-vaisselle
  • nettoyage des canalisations bouchées

L’interprétation de l’Association des propriétaires de Suisse (Hauseigentümerverband Schweiz − HEV) est quelque peu différente: il convient de se référer à ce qui est stipulé dans le contrat. La plupart des contrats régionaux habituels définissent ce qui incombe au locataire en matière «d’entretien mineur». Ainsi, les pratiques concernant les réparations et le nettoyage varient selon les régions.

Conseils à mettre en pratique

Même s’il n’existe pas de droit à la rénovation au sens juridique du terme, les locataires disposent d’autres options. «La volonté de l’administration d’entreprendre certains travaux de rénovation ou de peinture dépend également du montant du loyer», explique Thomas Oberle de la HEV.

Dans le cas de logements beaucoup plus chers que la moyenne, le locataire est souvent en meilleure position pour négocier. «En principe, un locataire a la possibilité de ne signer le bail qu’après s’être assuré que certains éléments du bien seront rénovés», explique Thomas Oberle.

Nos recommandations:

  • Garanties: le jour de la visite, il est conseillé de garder cela à l’esprit et de déterminer la marge de négociation. Toutefois, la prudence est de mise si le propriétaire acquiesce vaguement ou ne s’engage que verbalement. Cela ne constitue aucune preuve et ne peut faire l’objet d’aucune réclamation en cas de litige. Par conséquent, ces garanties doivent toujours être stipulées dans le bail.
  • Bricolage: il est également possible que le locataire se charge lui-même de certaines améliorations, par exemple en rénovant sa salle de bains ou en appliquant une nouvelle peinture murale. Quiconque le souhaite peut s’adonner au bricolage. Cependant, toute personne procédant seule à des rénovations doit tenir compte de certains points, comme par exemple l’obtention au préalable de l’accord écrit du propriétaire.

Tous les détails sur le tableau de durée de vie:

Tableau de durée de vie
Tableau de durée de vie (Site web de la HEV)