Assainissement énergétique

Jürg Zulliger

La pureté de l’air, la protection du climat, les économies d’énergie et la durabilité des bâtiments sont des sujets qui nous tiennent tous à cœur. Les bâtiments jouent en effet un rôle important dans la transition énergétique amorcée par la Suisse. Environ 40% de l’énergie consommée est dédiée au chauffage et au fonctionnement des bâtiments. Selon diverses estimations, environ la moitié des anciens immeubles en Suisse requièrent des rénovations. De la toiture au plafond de la cave en passant par les fenêtres et la façade, les bâtiments présentent de sérieux défauts. Dans les très anciens bâtiments datant des années 1950 ou 1960, la chaleur s’échappe littéralement par les fenêtres.

Economies d’énergie: les bâtiments nécessitent des rénovations

La rénovation des bâtiments n’est pas totalement facultative. Les normes techniques de construction, les lois cantonales sur l’énergie ainsi que la future loi sur le CO2 pour la Suisse fournissent des instructions précises en la matière. Toutefois, à l’échelle individuelle, il n’est souvent pas évident de déterminer à qui incombe la responsabilité des coûts. Un propriétaire privé qui habite son propre bien doit financer l’intégralité des rénovations. Pour ce faire, il peut engager ses propres fonds, ou encore demander un prêt hypothécaire auprès d’une banque ainsi que des aides publiques.

Les locataires doivent-ils participer aux frais?

Si en revanche, il s’agit d’un immeuble d’habitation subdivisé en plusieurs appartements en location, les coûts doivent être clairement ventilés. Quelle part incombe au propriétaire? Dans quelle mesure les locataires sont-ils tenus de participer aux frais? De manière générale, il convient de garder à l’esprit que les réparations et travaux d’entretien normaux sont inclus dans le loyer convenu par voie contractuelle. Si le propriétaire décide par exemple de remplacer les fenêtres ou les radiateurs par des produits équivalents, il n’est pas en droit d’augmenter le loyer. Les exemples typiques d’entretien des bâtiments sont bien sûr les travaux récurrents, comme la remise en peinture des murs ou le remplacement d’un ancien revêtement de sol par un nouveau de même qualité.

Pour inciter à une plus grande efficacité énergétique et à une rénovation complète, les mesures de mise aux normes énergétiques sont souvent présentées comme un facteur d’augmentation de la valeur du bien. Néanmoins, dans l’ordonnance sur le droit du bail correspondante, il est stipulé que les coûts supplémentaires doivent être distingués plus précisément de l’entretien normal. Car celui-ci est, comme nous l’avons vu, compris dans le loyer.

Montant du loyer: questions ouvertes sur le calcul du loyer

Dans la pratique, la répartition des coûts peut s’avérer très délicate. Examinons le cas suivant:

• un propriétaire remplace des fenêtres vieilles de trente ans par des fenêtres modernes à triple vitrage, économes en énergie. Comme il ne s’agit ici pas d’un remplacement par un produit équivalent, les frais supplémentaires devraient logiquement pouvoir être répercutés sur les loyers. Néanmoins, il n’existe plus de fenêtres équivalentes à celles vieilles de trente ans sur le marché. Il est donc difficile d’estimer la valeur ajoutée d’un tel remplacement.
• Souvent, les propriétaires concluent un contrat forfaitaire avec une entreprise de construction ou un entrepreneur général. Or, le montant forfaitaire n’indique pas en détail le coût des diverses mesures et parties de la rénovation.

Dans un cas particulier, le Tribunal fédéral a estimé que le remplacement par des fenêtres modernes et économes en énergie représentait une valeur ajoutée de 40%. Certains juristes considèrent désormais la clé de répartition de 40:60 comme une «règle empirique» justifiable. Souvent, on parle aussi de rénovation complète d’un bâtiment. Il est question de rénovation complète lorsque l’assainissement dépasse largement les coûts d’entretien annuels habituels. Pour ce type d’assainissement, qui implique souvent aussi des mesures énergétiques, on applique un forfait de 50-70%. Cela signifie qu’en cas de rénovation complète, le propriétaire peut répercuter environ 50 à 70% des coûts sur les loyers.

Economies d’énergie: qu’est-ce qu’en tire le locataire?

Fabian Gloor, de l’Association suisse des locataires, connaît la complexité du sujet et les difficultés d’interprétation. Pour lui, la question est notamment de savoir si ces investissements entraînent une baisse des charges ou non: «Cela permettrait de déterminer si les mesures d’assainissement effectuées apportent une véritable valeur ajoutée, ou non». Un exemple: le remplacement des fenêtres et de l’enveloppe du bâtiment peut avoir un impact très positif sur les coûts de chauffage et d’électricité pendant de nombreuses années. Et ainsi bénéficier aux locataires. Selon le juriste Fabian Gloor, si les charges restent inchangées après les rénovations, c’est le signe que les travaux peuvent être considérés comme entretien normal.

Les modifications apportées à l’ordonnance sur le droit du bail soulèvent de nouvelles questions. Celles-ci prévoient notamment la possibilité pour les propriétaires de répercuter l’intégralité de certains modèles de coûts sur les loyers. Il est question ici d’un contrat de performance énergétique. Si, par exemple, un fournisseur d’énergie spécialisé exploite et installe le système de chauffage d’un immeuble d’habitation. Selon la nouvelle ordonnance, le propriétaire est habilité à répercuter l’intégralité de ces frais de tiers sur les loyers. Cela doit encourager les propriétaires à entreprendre des mesures de modernisation et de rénovation énergétique. Mais il n’est pas pour autant question que les propriétaires optent pour des solutions coûteuses au prétexte que les frais sont répercutés sur le montant des loyers, insiste Fabian Gloor. Le propriétaire est bien sûr tenu de favoriser une solution économique.

Conséquences pour le montant des loyers: le propriétaire doit informer

Il n’existe pas de règle d’or concernant les augmentations de loyer à attendre. Certains propriétaires justifient une augmentation du loyer par divers éléments (investissements, rénovations, adaptation aux loyers usuels dans le quartier ou la localité, etc.). Toutefois, les propriétaires sont dans l’obligation d’en informer les locataires via un formulaire officiel.

Augmentation du loyer: quelles sont les règles applicables en la matière?

Fabian Gloor explique: «Si le propriétaire veut augmenter le loyer pour couvrir des frais supplémentaires, il doit fournir les justificatifs correspondants et un calcul précis.» En outre, le propriétaire doit indiquer s’il reçoit des subventions pour des rénovations créant de la valeur ajoutée. Le cas échéant, il convient de déduire le montant des subventions de la part de valeur ajoutée. Par souci de clarté, Fabian Gloor préconise de fournir les documents correspondants: «Il est recommandé de remettre au locataire le décompte de construction ainsi que des copies de la facture.»