Mietrecht: Was, wenn ein*e Mieter*in stirbt?

Der Todesfall eines Mieters oder einer Mieterin ist ein belastendes Thema. Für die nahen Verwandten und die Familie stellen sich schwierige Fragen. Eine davon ist, was mit der Mietwohnung der verstorbenen Person passiert. Besteht der Mietvertrag weiterhin? Eins vorneweg: Die Erben übernehmen in vielen Punkten die Rechte und Pflichten.

Fabian Gloor, Jurist beim Schweizerischen Mieter- und Mieterinnenverband, sagt dazu: "Die Erben treten in die Rechtsstellung des Verstorbenen oder der Verstorbenen." Wenn diese Person in einer Mietwohnung gelebt hat, übernimmt die Erbengemeinschaft sämtliche Forderungen und Verpflichtungen. Wenn die Forderungen berechtigt sind, musst du als Erbe oder Erbin zum Beispiel geschuldete Monatsmieten und auch weitere Rechnungen und Kosten übernehmen.

Kündigung durch Erben

Das Gesetz räumt den Erben in einem Todesfall besondere Rechte ein. Du hast die Möglichkeit, den Mietvertrag innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten auf den nächsten Kündigungstermin hin zu kündigen. Die Kündigungstermine sind je nach Kanton unterschiedlich, eine Übersicht findest du in diesem Artikel. Ein Beispiel dazu: Wenn ein*e Mieter*in im Januar verstarb und der nächste Kündigungstermin der 30. April ist, musst du auf diesen kündigen. "In der Praxis wird aber die Gesamtsituation betrachtet", betont Gloor.

Das heisst: Die Bedenkzeit ist grosszügig auszulegen. In diesem Ausnahmefall agieren die meisten Verwaltungen kulant und streben keine Verzögerung an, nur weil das Kündigungsschreiben leicht verspätet eintraf. Trotzdem hast du als Erbe ein Interesse daran, den Mietvertrag aufzulösen. Du willst die Wohnung möglichst bald räumen und nicht unnötig für geforderte Miete aufkommen.

Die gesetzlichen Erben treten in die vertragliche Stellung der verstorbenen Person ein. Wenn eine Erbengemeinschaft aus mehreren Personen besteht - zum Beispiel aus der Witwe und den Kindern des Erblassers - müssen alle gemeinsam die Kündigung unterschreiben. Theoretisch könnte die Verwaltung die Kündigungsberechtigung von Erben anzweifeln und von dir verlangen, dass du einen Erbschein vorlegst. "Die meisten Verwaltungen verhalten sich aber zum Glück pragmatisch", sagt Fabian Gloor. Denn ein Todesfall in der Familie ist immer auch eine emotionale Belastung für alle Beteiligten.

Wie funktioniert das bei einer Partnerschaft? Wenn der Partner oder die Partnerin stirbt, ist das eine schwierige Situation. Auch mietrechtlich gesehen kann ein Tod unangenehme Folgen haben. Zum Beispiel verliert die Wohnung den Status als Familienwohnung und damit auch zusätzlichen rechtlichen Schutz. Sehr unangenehm kann es werden, wenn die verstorbene Person den Mietvertrag alleine unterschrieben hat. Rechtlich haben die  Partner*innen keinen Anspruch mehr auf die Wohnung. Die gesetzlich definierten Erben können entscheiden, was mit der Wohnung passiert. Vermieter*innen sind nicht dazu verpflichtet, den Vertrag mit der verbleibenden Person weiterzuführen.

In der Praxis wird eine Vertragsübernahme durch den Partner bzw. die Partnerin im Normalfall stillschweigend hingenommen. Wenn du dich absichern willst, solltest du den Mietvertrag entsprechend ergänzen.

Wenn es keine Erben gibt oder das Erbe ausgeschlagen wurde, greift die Verwaltung in der Regel auf die konkursamtliche Liquidation der Erbschaft zurück. Offene Forderungen seitens Vermieter*in werden im Konkurs eingegeben. Das Mobiliar des Verstorbenen oder der Verstorbenen kann zwischengelagert werden, damit die Wohnung schnell wieder vermietet werden kann.

Wer muss die Wohnung räumen?

Wenn die Hinterbliebenen das Erbe antreten und den Mietvertrag kündigen, sind sie für die Räumung der Wohnung zuständig. Karitative Einrichtungen freuen sich über jegliche Spenden und holen teilweise die Möbel direkt bei der Wohnung ab. Man kann natürlich auch selbst die Wohnung der verstorbenen Person ausräumen, ansonsten bieten verschiedene Unternehmen professionelle Entrümpelungen an. Wenn keine Erben vorhanden sind, ist die Entrümpelung Sache des Vermieters oder der Vermieterin.

Todesfall Mieter*in: Vertragsauflösung prüfen

Wir empfehlen dir, direkt das Gespräch mit der Verwaltung zu suchen. In den meisten Fällen hat die Verwaltung ähnliche Interessen wie die Erben und will die Wohnung so bald wie möglich wieder vermieten. Wenn beide Parteien einverstanden sind, kannst du dich mit der Verwaltung auf einen Aufhebungsvertrag einigen. "Damit wäre sogar eine sofortige Auflösung des Mietverhältnisses möglich", so Jurist Fabian Gloor. Wichtig ist, dass eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses formell korrekt, schriftlich und natürlich mit Einverständnis beider Parteien erfolgt.

Was machst du, wenn keine sofortige Lösung möglich ist und der Vertrag aufgrund von ungünstigen Kündigungsterminen längerfristig nicht kündbar ist? Alle Mieter*innen können vom gesetzlichen Recht einer vorzeitigen Rückgabe Gebrauch machen, gemäss Artikel 264 aus dem Obligationenrecht.

Merkblatt zum Thema Todesfall Mieter*in (für Mieterinnen und Mieter):
Merkblatt Mieterverband

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Unsere Tipps zum Thema ausserterminliche Kündigung.